新柔地铁如火如荼，新山房地产行情看涨？中国发展商前景如何？
新柔地铁落实，使新山市中心一带成为房产投资热区，让图中苏丹依斯干达大厦周边公寓项目受益。（周岳翔摄）
衔接新加坡兀兰北和马来西亚柔佛的新柔地铁系统目标在2026年底前通车，正在兴建武吉查卡（Bukit Chagar）地铁站的新山市中心成为房地产投资热区，这一带的公寓也引起一些新加坡买家的兴趣。
特富房地产（新山分行）项目销售总监黄元邦接待不少新加坡买家，他说，自新马2022年4月1日重新开放边境以来，“我们看到许多新加坡买家开始在新山房产市场活跃，投资者占多数，也有一些退休人士买来投资或自住”。
他以中国发展商富力集团（R&F）开发的富力公主湾（R&F Princess Cove）为例，销量过去一年多来呈直线攀升，第一期的3472个单位（2018年竣工）现已全部售罄，第二期的3584个单位（正在兴建，明年竣工）至今卖出六成。
9月卖出八单位中
三买家是新加坡人
黄元邦透露，他所带领房产经纪团队今年9月卖出富力公主湾第二期的八个单位，其中三个单位是由新加坡买家买下，另外五个单位则由中国籍买家及在新加坡工作的马国公民买下。
根据PropertyGuru马国房产第二季市场研究报告统计，除了富力公主湾，其他三个公寓项目——TriTower Residence@Johor Bahru Sentral 、Setia Sky 88以及The Astaka@1 Bukit Sentral也登上“马国公寓10大热搜排行榜”，它们皆位于新山市中心，靠近武吉查卡地铁站。
博纳集团主要执行官林永富受访时说，新山一直是新加坡人置产的热门地点，相比吉隆坡或槟城，新山与新加坡仅一堤之隔。随着交通基础设施改善，新山房产的吸引力会进一步提升。
他认为，新加坡较高的生活成本是推动新加坡人越堤购房的主要因素，尤其是那些有意管控生活成本或住房预算的国人，他们之中有些可能觉得新加坡房价过高。
房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）在《全球房价指数》最新报告中分析，截至2023年3月底，新加坡房价过去12个月里上涨11.3%，而马来西亚则微增1.2%。
若聚焦新山房价走势及供需前景，分析师有不一样看法。
林永富认为，由于新山住宅单位供过于求，尤其是在依斯干达特区，加上当地政府缺乏健全城市转型长期计划，以及海外买家在马国面对政治不稳定和税收及住房政策转变的风险，导致新山房价停滞不前。
PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳提供的数据显示，从新山公寓和服务式公寓网上出售要价中位数来看，新山房价从2018年第四季起一路下跌，直到去年第一季见底回升，今年第二季已恢复至2018年水平。
莱坊在另一份研究报告中指出，新山公寓和服务式公寓的平均要价今年上半年环比表现平稳。当中，新山市中心一带每平方英尺售价介于540令吉至1030令吉（约160新元至300新元），依斯干达公主城（Iskandar Puteri）和美迪尼区（Medini）介于480令吉至850令吉，而新山市中心边缘地区介于400令吉至650令吉。
针对柔佛多年来面对房产滞销问题，有分析师认为，新柔地铁有望刺激买气，使当地滞销单位进一步减少，有分析师则认为，供过于求的问题无法根除。
柔佛滞销住宅及服务式公寓
比率全马最高
根据马国国家房地产信息中心的数据，柔佛2022年有5258个住宅及1万4132个服务式公寓滞销，在马国整体占比分别为18.9%和56.5%，比率在各州属中最高。滞销是指项目已竣工单位，在推出后超过9个月仍未售出。
服务式公寓是马国近年来兴起的一种房地产类型，它建在商用地段，通常靠近商业中心，为居民提供便利。
兴业银行研究分析师龙国雯认为，新柔地铁将成为“局面改变者”（game-changer），可促使马国和海外购房者和投资者回归，惠及依斯干达特区房地产市场。新柔地铁2026年底通车后，不仅推动更多人流跨境，未来也可能吸引马国其他州属人民移居柔佛。
她因此认为，柔佛房产滞销问题未来几年将逐步改善。“随着新柔地铁等主要交通基础设施竣工带来新催化剂，我们认为新山滞销单位将进一步减少，新需求也会增加。”
不过，肯纳格研究分析师持不同意见，指柔佛房产将继续受供应过剩、金融机构谨慎放贷、住房负担能力下降，以及家庭债务高企等因素拖累。已在柔佛购地的发展商须确保项目具吸引力、地段够成熟，才能吸引买家。
三中国发展商
在新山发展住宅项目近况如何？
当中国最大民营房企碧桂园集团陷入债务危机时，中国发展商在新山投资兴建的住宅项目引起外界关注，尤其是碧桂园参与建设依斯干达特区内的森林城市能否重整旗鼓备受热议。
ERA产业主要执行官林东荣说，除了碧桂园，在新山开发住宅项目的中国发展商还有富力集团和绿地集团，“它们都受到中国经济衰退拖累，使它们在当地的投资受到影响。”
尽管如此，富力集团和碧桂园在新山项目不受影响，因为它们的运营和财务是与中国总公司分开的。至于绿地集团，正在寻找其他投资者来完成新山项目。
2016年启动的森林城市由碧桂园与柔佛政联公司Esplanade Danga 88组成的财团联营，碧桂园占股66%，柔佛政府占34%。
森林城市包括四座人造岛，总面积1386公顷，相当于三个新加坡的圣淘沙岛。按原先规划，碧桂园计划20年内分九个阶段发展岛上项目，所有项目完工后预计能容纳约70万人，发展总值约1000亿美元（约1358亿新元）。
据路透社报道，发展商过去七年在森林城市项目上投资200亿令吉（约58亿新元），与最初目标相差甚远。
森林城市发展商
大幅降价出售库存
森林城市发展商对外表示，已兴建2万8000个住宅单位，卖出了八成（2万2400个单位），却又宣称常住人口仅约9000人，两组数据出现极大反差引起争议。
继马国政府在8月底宣布，将森林城市列为金融特区，并为在新加坡工作者提供快速出入境通道等利好消息，记者上星期六（9月23日）实地走访森林城市销售展厅。
发展商目前正在推销第三期项目海悦湾（Ataraxia Park，2019年竣工），但记者没看到现场出现看房人潮。
接待记者的项目销售经理透露，海外买家可购房，不过当地银行无法提供借贷，他们只能以现金购房。海外买家可选择一次付清或12个月分期付款，发展商会给予不同折扣。
以面积517平方英尺的一卧室单位为例，单位原价80万令吉（约23万新元），若一次付清能减至61万令吉（约18万新元），折扣幅度达23%。
中国籍屋主100万令吉
入手望以55万令吉脱手
针对森林城市发展商大幅降价出售库存，房地产经纪黄瑞琪说，这对之前以更高价格购买同样户型单位的业主而言，肯定是一个坏消息。
她目前正在帮中国籍屋主推销的第一期项目观澜湾（Regalia Park，2017年竣工）单位同样是一间面积517平方英尺的一卧室单位。屋主之前以超过100万令吉（约29万新元）的价格购买单位，如今不惜赔本，希望以55万令吉（约16万新元）脱手。
森林城市包括四座人造岛，总面积1386公顷，相当于三个新加坡圣淘沙岛。（路透社）
市场人士：
买家也要想好脱手策略
PropertyGuru新加坡区域经理陈智群强调，买家不应基于新山房价相对更可负担而购房，应针对购房目的制定脱手策略或计划。“买家除了要考虑房产投资收益是否要征税之外，也要考虑卖掉的时候汇率可能对他们不利。”
对于有意到马国置产的新加坡人，他建议大家应做好尽职调查，毕竟新马两地房产政策不同。
博纳集团的林永富说，如果不了解马国置产情况，买家可考虑聘请一位经验丰富的独立律师，这位律师应精通当地房屋政策、房产税、产权和所有权，以及发展商索赔和付款安排等。
他建议，买家应检查发展商的过往记录，向马国信誉良好且在当地交易所上市的大型发展商购房比较安全，尤其是在购买预售尚未完成期房的时候。另外，买家应考虑受马国房屋发展法令（HDA）保障的项目，以确保自身权益。
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文：周岳翔
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