海外买家在日本买房都犯了这个错误！
去年，日本房地产不仅成为海外机构投资者眼中的“香饽饽”，也是个人买家竞相追捧的对象。不过，投资日本房产并非毫无风险。专业人士建议，考虑到日本地处震带，房屋建筑标准逐年提高，个人在日置业尽量“买新不买旧”。
虽然在日元贬值、贷款成本较低等因素的影响下，购买日本房地产看起来很划算，但投资日本房产也存在风险。（法新社）
绝大多数日本房地产是永久产权，购买后可拥有土地和房子的永久所有权，仅少部分房地产属于租赁产权。与其他国家不同的是，外国人在日本购房不受永居身份、国籍或签证类型限制，这意味着外国人可以像日本居民一样拥有土地和建筑物作为不动产，并且支付与日本公民相同的税费。
日本发展商和国际房地产中介机构FMI投资集团首席执行官和创始合伙人李丹翔在接受《联合早报》的访问时说，个人买家涌向日本购房的原因有几个：一方面是情感因素，在疫情期间被抑制的需求在开放后迅速释放；另一方面，日本央行仍在推行负利率政策，使得贷款成本降低；此外，自2023年1月起，外国人在日本购房的贷款条件也有所放宽，购房贷款的最高额度可达房价的70%，最长抵押贷款期也从15年延长至30年。
李丹翔指出，与以往一样，东京、大阪等大都市的房地产仍最受海外买家青睐。在2015年至2023年期间，东京的平均房价上涨约70%。此外，日本政府提出建立赌场综合度假胜地（IR）计划，这些因素推动大阪去年土地价格升值10%至15%。
虽然在日元贬值、贷款成本较低等因素的影响下，购买日本房地产看起来很划算，但投资日本房产也存在风险。
分析：海外买家因便宜而买旧房
此举犯严重错误
李丹翔说，日本的二手房与新房差价较大，很多时候海外买家会为了便宜而购买旧房，但这是一个严重的错误。投资者经常忽视的一点是日本处于地震带上，政府几乎每次大地震后都会提升房屋建筑的抗震标准。
一般而言，1981年被视为日本房屋抗震性能的分水岭。在这之前建造的房屋只需承受五级地震，1981年之后建造的房屋则必须能承受六级至七级的地震。2011年，日本东部海域发生有史以来最强的9.0级大地震并引发海啸，此后政府分别于2013年实施《耐震改修促进法》，2014年通过《建筑基准法改正》，规定新的房屋建筑抗震标准。
此外，在日本购买、拥有和出售房产时都会征税。如果以投资为目的，希望通过转售赚取差价，那么持有期内五年内出售的房产的转售税率高达增值部分的30%以上。如果以自住为目的，也须注意购房后不能直接获得长期居留签证，除非满足特定条件，如在日本工作、留学、与日本国民或永久居民结婚，或在日本设立公司并雇用两名以上日本国籍员工以获得经营管理签证。
至于日元汇率和贷款利率所带来的买房时机，也是会变化的。
日本央行九人理事会中的中间派成员高田肇（Hajime Takata）近期罕见放“鹰”，表示央行必须调整其超宽松货币政策，包括退出负利率和债券收益率曲线控制政策。
预计在3月18日至19日召开的货币政策会议上，日本央行将决定解除作为大规模货币宽松政策核心的负利率政策。若果真如此，将是时隔17年自2007年以来的首次加息。
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