罕见！新加坡学区房还没盖好，却因地图修正被划出一公里学区！引发买家不满
去年热卖的东部新私宅项目莉丰嘉园与附近的一所小学距离修正，从原本的一公里范围内改为一公里外，引起买家不满。
近日，莉丰嘉园（Tembusu Grand）一名买家唐姓女士（37岁）向《联合早报》透露，发展商去年推出项目时，宣传光华学校距离项目一公里范围内。OneMap地图当时也显示同样的信息。可是，到了今年5月底，发展商却发出信函通知买家，经修正后，光华学校不在一公里范围，地图如今显示学校被划分在一到两公里范围。
莉丰嘉园在去年4月推出时，开盘首个周末就卖出340个单位，是去年前四个月销售成绩最好的中档私宅。
唐女士说，自己虽然目前没有小孩，但买家群里有很多就是奔着这所学校购屋。项目与学校距离在买房前后的改变，让他们难以接受，因为这与发展商的行销广告不符。
对此，“莉丰嘉园”发展商城市发展（CDL）和MCL地产解释说，新加坡小学注册距离是由有关部门规定的，并在OneMap地图公布和更新。
去年3月左右，OneMap地图显示光华学校在私宅一公里范围内。但今年5月地图更新后，光华学校被划分为一至两公里范围。随后，发展商马上通知了买家。
极罕见情况
主因是新旧建筑物地址不同
负责OneMap地图更新的土地管理局连同教育部解释说，学校和住家之间的距离，是按学校边界到住址建筑的最短距离计算。目前，莉丰嘉园的四栋住宅大楼地址和占地范围（building footprint），都不在光华学校一公里范围内。
自2022年起，教育部计算住家和学校距离的参照点，是整个“学校范围”（School Land Boundary）边界线的任何一点，不再是此前采用校舍原来所在位置为单一参照点。
当局也说，由于莉丰嘉园是新建筑，去年2月到4月时，项目的官方地图，是根据前建筑物，即原加东学生宿舍（Katong Student Hostel）计算。然而，新项目的地址已更新为惹兰登布树（Jalan Tembusu）92号、 94号、 96号和98号。对比新旧建筑图，可看出原加东学生宿舍和正在兴建的莉丰嘉园四座主建筑，并不完全在同一位置。
为配合小学报名，土管局和教育部会在每年6月之前，更新住家与学校的距离。
今年的小一报名2B阶段刚在上星期结束，本周已进入2C阶段。
根据教育部条例，小一报名在任何阶段若须要抽签，公民可获优先权，并顺序按照从住家到学校的距离，优先录取住在一公里范围内的申请者，其次是一至两公里内，以及两公里外的申请者。这也意味着莉丰嘉园买家若想为孩子报读光华学校，将不能在住家距离学校一公里阶段优先获考虑。
新私宅与小学一公里距离生变
业者：不曾发生过
针对莉丰嘉园与附近的光华学校距离修正事件，业内人士受询时对此事感到惊讶，表示这是极为罕见的情况。
光华学校（蔡家增摄）
他们提醒，要避免事件重演，买家买房前须再三确认住址与学校距离，特别是地点在小学一公里边界线的新项目，因为这更容易出现“差之毫厘谬以千里”的情况。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣说，这类事件以前似乎没出现过。
此前，新加坡曾发生私宅项目中不同单位，与周围小学距离划分有别的案例。例如，伦多区Lentor Hill Residences有些单位是在圣尼格拉女校附小一公里距离内，有些却是一公里以外，两者的差距可能不过数十米。
又例如，位于武吉知马的富雅轩（Fourth Avenue Residences），原来仅有部分单位划入莱佛士女子小学一公里范围。得益于2022年生效的新小一报名住家与学校距离计算方法，整个项目现在都被划入莱小的一公里范围内。
新建筑与学校距离多50米
也能影响一公里划分
新加坡国立大学房地产系教务长讲席教授程天富提醒说，随着越来越多新项目是重建在旧项目上，特别那些土地面积较大的项目，占地范围重新划分可影响到学校和住家的距离。买家最好向律师和发展商多方求证后再做决定，特别是那些地点就在边界线上的新项目。
因为，新私宅和学校之间的距离，就算多出区区50米，也可能影响到距离的划分。此外，如果学校因翻修或政府道路工程稍微调整了土地面积，私宅也可能掉出一公里距离外。
买家应尽量向发展商获取广告中保证
房地产分析师王伽胜认为，发展商卖房时的广告，属于某种形式的“非恶意误导性陈述（innocent misrepresentation）”，陈述与最终事实不符应为营销上的疏忽，而非发展商故意夸大事实或欺诈。
他说：“虽然这可能会影响房价增值和投资潜力，但发展商及时发现错误并通知买家，反映它们诚实和对客户负责。”
为防患未然，分析师建议买家购房时，尽量向发展商获取广告中的保证，例如可通过律师和发展商签署附属文件。
义正律师事务所（TSMP Law Corporation）王佩晶律师受访时说：“买方与发展商订立的合约，包括购买权及买卖合约，必须符合法定形式。” 如果发展商在推销项目过程中出现虚假陈述，买方可根据普通法追究。
莉丰嘉园与光华学校距离修正过程
2021年9月：教育部宣布调整小一报名制度中住家与学校距离的计算方法。
2022年1月：发展商以最高竞标价7亿6800万元买下惹兰登布树的莉丰嘉园地段。
2022年7月：小一报名正式启用新制度。
2023年3月：发展商查询OneMap地图，光华学校距离新私宅的一公里范围内。
2023年4月：发展商推出莉丰嘉园。
2024年5月：今年5月地图更新，光华学校被划分到距离新私宅的一至两公里范围，发展商通知买家。
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文：岳开新
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