新加坡房地产泡沫将爆破？瑞银报告：中等风险！哪里风险最高？
根据瑞士银行新发布的一份报告，全球城市的房地产泡沫风险连续第二年下降。目前，新加坡的房地产泡沫风险属于中等（得分0.59），美国迈阿密的风险最高（1.79）。
东京面临高房地产泡沫风险，苏黎世的得分虽然与去年相比大幅下降，但仍然有高风险。此外，洛杉矶、多伦多，以及日内瓦的房地产泡沫风险也相对较高。
瑞士银行9月24日发布《2024年瑞银全球房地产泡沫指数》（UBS Global Real Estate Bubble Index 2024）时指出，受全球人才涌入和建筑活动被延迟的影响，新加坡私人住房市场过去五年租金增长速度超过房价增长。然而，去年实际租金下跌7%，而房价上涨3%。
新加坡的住宅市场受到强劲基本面的良好支撑。不过，新加坡政府的房地产降温措施抑制了外国需求，尤其是在高档私宅市场。高利率和供应瓶颈的缓解，导致未售出单位增加，表明未来价格上涨将趋于平缓。
瑞银在这次研究中分析了全球25个主要城市的住宅价格。这些城市经通胀调整后的房价目前平均比2022年中期全球利率开始飙升时低约15%。法兰克福、慕尼黑、特拉维夫，以及香港“在市场失衡程度大幅下降后”，目前风险处于中等水平。
根据报告，瑞银全球房地产泡沫指数追踪自住房屋市场的基本估值，以及城市相对于其国家和经济扭曲（如贷款和建筑热潮）的估值。它根据估值，对“泡沫风险”进行评估：得分低于0.5为低风险，0.5至1.0为中等风险，1.0至1.5为较高风险，1.5以上为高风险。这个方法无法预测是否或何时会发生调整。“泡沫风险”是指价格大幅调整的风险的普遍性。
在决定将哪些城市纳入指数时，瑞银考虑了有关城市对全球金融市场和住宅房地产投资的重要性，以及数据的可用性。
瑞银全球财富管理首席投资办公室房地产主管萨普特理（Claudio Saputelli）解释说：“价格调整最强劲的城市是前几年房地产泡沫风险较高的城市。”
根据报告，有关城市的房地产泡沫风险指数是它的五个城市子指数的加权平均值：房价收入比和房价租金比（基本估值）、抵押贷款占国内生产总值（GDP）比率变化和建筑占国内生产总值比率变化（经济扭曲，以及城市与乡村价格比。新加坡、香港和迪拜的城市与乡村价格比由通胀调整后的价格指数取代。
收入增速超过房价增长
购房能力提高
报告说，尽管新加坡的房价租金比去年有所上升，但房价收入比表明，由于收入增长速度超过房价增长速度，购房能力有所提高。总体而言，过去四个季度房地产泡沫风险有所增加，但风险程度中等。
整体而言，报告说：“在现行的高利率水平下，目前的价格水平似乎远非可持续——尤其是在房屋自有率较高的市场。然而，负担能力的大幅下降并不一定会导致价格调整。”
房地产市场势将改善，原因包括利率在下降。瑞银全球财富管理研究报告主笔赫尔兹（Matthias Holzhey）总结说：“许多城市的实际房价已经触底。经济前景可能将决定房价是再次飙升还是盘整。”
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文：王阳发
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