产城研究之战略观察系列第九期：房企真能靠产业基金解渴吗？
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2017年10月，万科发起产业基金，物流地产事业更上一层楼。由此引发小编对产业基金相关问题的思考：房企发起产业基金的意义在何处？产业基金是否能成为房企的甘霖？
一．投资基金，万科物流如虎添翼
2017年10月12日，万科地产发布公告，旗下深圳市万科产业园与乾元晟投资、江苏信托、博裕物流以及飞虹壹号投资拟共同投资设立一支专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业（有限合伙）。
该物流地产投资基金总规模为60亿，未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。
表：基金合作方具体情况
2017年以来，万科地产的一系列举措均彰显其要在物流地产行业打造一片天地的决心。自2017年4月起，万科地产开始不间断地获取物流地产项目。截止9月，公司共以17.78亿获得23块物流地产项目，总建筑面积190.7万平米。同年7月，万科地产与厚朴投资、高瓴资本等中国财团私有化亚洲最大产业地产商普洛斯。
虽然物流地产项目拿地成本较低，但是物流地产是集投资、开发、经营为一体的长期持有项目并且需要全国庞大物流网络支撑，对资金的需求依然是巨大的。
所以一方面，投资物流地产基金给万科带来资金支持。万科地产希望通过此次专业物流地产基金的投资，借助外部合作方的力量，加快公司在物流地产领域的投资运作。另一方面，投资物流地产基金助力万科战略发展。万科通过基金投资有发展潜力的物流地产，可以学习有效的物流项目经营模式，寻找未来合作伙伴等。
二．投资基金别有目的，助力房企转型发展
房地产产业基金分为投资基金和资产运营基金。两者的区别是前者主要投资于基金或者房企，后者则是以REITs为代表直接运作资金。万科投资物流基金属于房企参与成立投资基金，这也是房企发起基金的主要方式。
2017年多家房企参与成立产业投资基金，其主要目的并不止于满足企业融资、盈利需求，还通过基金的投资方向为房企转型发展增添动力。
表：2017年典型投资基金详情
-万科地产——轻资产化
发起商业地产基金，以轻资产化运作方式加快公司在商业地产领域的投资运作；
-大悦城地产——大资管战略
发起境外基金，学习投资者先进的管理经验，并整合战略资源，最终提升“大悦城”品牌；
-龙湖地产——探索进军产业地产
投资于与龙湖集团具有协同作用的行业，为将来公司地产项目引入优秀产业合作资源奠定基础，同时将潜力企业带入龙湖布局区域，带动区域产业经济发展，创造优良的投资和产业发展环境。
三．产业投资基金真是房企的甘露吗？
产业投资基金是房企发展的甘露吗？甜不甜要看未来基金运作及市场状况。
2017年8月5日，金科地产发布从新能源产业基金退伙的公告。主要原因是基础设施和技术水平限制使新能源行业弃风限电问题较为严重，而新能源产业基金重点投资于风电、光伏、光热及上下有产业，专注于风电及相关新能源市场，这样的行业现状使得新能源基金在新项目投资方面难以取得实质性进展，造成资金闲置。
以此为戒，投资产业基金需要充分考虑基金投资方向的发展前景，保证基金收益以及投资方向与公司战略、未来发展布局的契合。
与此同时，注重房企与基金管理者的互通有无至关重要。于房企，要避免资管方面以及投资领域的专业性问题带来的信息不对称问题；于基金管理者，要避免只专注于资金投资与收益而忽略实体项目是否真正存在发展潜力的问题。
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