克而瑞数据：非限区价格上涨18.8%丨附房产局对楼市的回应

文/连线君

（荆楚连线微信公共账号jclx831）

7月12日，克而瑞在年中市场发布会上，发布上半年楼市监测数据。数据显示，2017年上半年，武汉楼市供应量和成交量同比双双下滑，而成交均价则呈现快速上涨的态势，特别非限购区域房价的出现了双位数的大幅增长。

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非限购区域涨幅18.8%

克而瑞的数据显示，2017年上半年，武汉楼市供应量和成交量分别是886万平方米、997万平方米，同比分别下滑23%、37%。今年上半年均价10005元/平米，6月底均价达到10326元/平米，较之去年年底上涨了7.8%，涨幅存在加快趋势。

尤其是今年二季度，武汉房价出现了5.8%的涨幅。其中，限购区供求趋于平稳，非限购区成交供不应求明显并且价格加速上行。从去年限购至今年6月，非限购区价格上涨18.8%，而第二季度就上涨了12.4%。 

从全国范围看，楼市供应存量开始回升，但城市间的分化同样十分明显。目前，成都、天津、沈阳等城市楼市的存量水平回到高位，而武汉则以1.6月的去化周期居全国各城市去化周期最短行列

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三环外成主力成交区域

在价格上涨的背景之下，成交结构和成效的重点区域发生了转移。经统计，武汉楼市的重点成交区域由先前的二环至三环，转变为三环外。从2016年下半年至2017年6月，三环外成交比例占据50%以上，二环至三环占据30%-40%。

值得注意的是，后湖、四新、白沙洲等二环至三环区域价格涨幅较大。2016年1月至今，上述区域均价已由9700元上涨到13200元。同时，受主城区及相关区域限购及限价的影响，二环内价格一直较为稳定，均价增幅有限。

数据还显示，主力购房人群呈现年轻化趋势，26-35岁购房者占据市场份额的58.9%。从购房者的置业目的看，主力成交仍然刚需型的首置首改。最受市场欢迎的，是主打两房及小三房的80-100平米及100-120平米的三房户型。

值得关注的是，80-100平米的户型销售额在逐月下滑，而100-120平米的户型在逐月上升。而根据政府规划，2020年，武汉人均居住面积要达到40平方米，以目前武汉市户均人口2.72计算，100-120平米产品需求占比在未来五年应仍会继续提升。 

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日光盘占据63%

上半年楼市的关键词是“日光”，并出现要求全款购房迹象。从克而瑞的统计数据看，今年上半年武汉中心城区120次开盘中有76次（还有数据说是114个日光盘）日光，日光比例63%。在未能“日光”的楼盘中，主要是区位和价格极度不对应的产品。

数据还显示，120频次的开盘中，有54频次捆绑精装、33频次毛坯改精装，并且还有13个原定毛坯项目开盘即选择精装。与之相伴的茶水费、认筹比等乱象丛生，2倍、3倍已不鲜见，甚至有楼盘出现高达7倍的认筹比。

同时，市场集中度进一步加快，房企之间出现冷暖两重天的局面。数据显示，十强房企占据武汉市场35%的份额，20强房企占据了48%份额，50强房企占据75%份额，而剩余25%的市场份额则由几百家房企竞争。

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武汉楼市后续走势

上述克而瑞的数据，或许在成交价格上与日光程度上与大家的感知大不相同。但毫无例外的都说明武汉楼市的供需事实上已经失衡，普通购房者特别是刚需购房者已进入“一房难求”的局面，而楼市已成为必须要降温的焦点所在。

根据已公布的武汉市土地供应计划及当前楼市供应状态与相关因素，可以判断下半年武汉楼市的总体供应量极有可能有所增加。但随着武汉落户人数的增加及金融政策的收紧，武汉楼市总体供应紧张的局面或许仍难以改变。

因此，基于政策导向及当前氛围及开发商的资金支撑能力、推盘周期及相关因素，当前市场与政策对于刚需人群总体还是相对利好的。虽然我们推断对于刚需而言，最佳机会窗口应在年底前后。但因为市场供应的总体紧张，所以刚需人群如有合适机会还是要尽快出手，而不宜等待特定的时机。

附：武汉市房产局对楼市问题的相关回应

据长江日报报道，自武汉城市留言板上线以来，房管工作一直是网民关注的焦点。截至5月25日，武汉市房管局共收到群众留言438条，回复办理了354条，留言量一直位居前列。甭管回复是否让你满意，就冲这态度，可以点赞！

下面是市场关注度最高的相关热点问题回复，请各位读者查阅！

问1：部分楼盘存在收取“茶水费”倒卖购房名额等问题，我市对这一现象采取了哪些处理措施？

答：近期，多家自媒体纷纷报道部分热销楼盘“一房难求”，城市留言板和其他投诉渠道也有部分购房人反映，有个别人和中介称，收取数万元到十几万元不等的“茶水费”可内定房源。

对此，我局高度关注，立即约谈涉及的开发企业负责人,并组织专人对相关信息逐一核实。对于涉案项目，执法人员直接调取其销售记录，在现场随机对部分已购房群众进行了电话调查，均表示在购房时没有额外缴纳“茶水费”。

为切实防范此类问题的发生，我局要求开发企业主动采取以下防范措施：一是在销售现场设立公告牌，提示购房人不要轻信可通过向中介或个人取得购房指标，同时公示企业相关负责人电话。

二是严格管理销售团队，防止内外勾结、合作炒房等行为；对营销人员进行法律知识培训，开展警示教育活动。三是严格销售流程，禁止合同违规更名。四是按照明码标价的要求，公示所有准售房源和销售进度。

对于违规收取“茶水费”、“价外价”的情况，我们查处的态度是坚决的，行动是迅速的，打击是有力度的，对举报线索逐案调查。如纬家地产中介公司一名工作人员向购房人收取“茶水费”，购买国际城项目购房指标。据查，该中介门店为纬家地产中介公司的挂靠公司，2017年3月成立，未按规定在房管部门办理备案手续，江夏区房管局已向该门店下达督办单，约谈了门店负责人。

目前，相关工作正在进一步调查核实中。同时，我们也督促企业积极开展自查自纠，已查出部分企业少数员工内外勾结，欺上瞒下，擅自收取高额费用，已构成刑事犯罪，相关人员已由公安机关采取强制措施。

 在此，我们也提醒广大消费者，切勿相信网上不实信息的蛊惑，对于炒卖房源，收取“茶水费”、“价外价”的企业和机构，购房人可直接向房管部门提供相关证据材料，明确具体项目和企业，便于我们取证和查处。

问2：不少人感到房难买、买房难，我市如何加大市场供应量解决供应不足问题的？

 答：总的来说，当前市场供应仍显不足，特别是中心城区三环以内，新增供应量较去年同期有所下滑。目前，全市新建住房供销比为0.85:1，新增供应与销售有100万平方米的差距。

虽然较2016年有所好转，但受房地产建设周期制约，短期内市场整体仍呈现供不应求局面，这是去年全市销售量超历史、库存偏少造成的。加之我们执行了最严厉的住房价格管控措施，部分企业放缓了上市节奏，也影响了市场供应。

部分热点区域的楼盘，纷纷采取了“摇号”、“网络开盘”等方式，应对数倍于房源的购房人。未买到房的消费者，也因此开始质疑开盘方式的公正性。

我们认为，关于开发商采取何种方式开盘，属企业市场自主经营行为，我局已要求开发企业依法依规经营，按规定做好在售房源和销售进度的公示。同时，我们严格把好合同更名关，严防炒房炒号。

对于市场短期内供不应求的问题，市委市政府高度重视，多次组织国土规划、房管、统计、金融等部门专题分析，研究对策。我局采取针对性措施，积极促进项目上市，形成有效供应，缓解需求矛盾。

近期，市委市政府加大调控力度，我局会同国土部门加强房地产开发建设销售联合监管机制，严格执行土地利用动态巡查、商品房销售现场巡查制度。对已完成供地的房地产用地，督促房地产开发企业严格按照土地出让合同的约定，及时开工、竣工。

对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，经督办仍拒不整改的，将其计入开发企业信用档案，在一定时间内取消土地竞买资格，暂停办理其资质升级手续，并按照最高比例实施预售资金监管。同时，对于已申报预售许可的，将开辟绿色审批通道，促进项目尽快上市。

经相关部门逐项目清理，我市商品房预计全年将上市3800万平方米，超过去年我市商品房销售总量（3400万平方米左右），市场供应整体保持充足，供不应求的局面将明显改善，房地产市场总体是平稳健康的。

 问3：市房管局是在怎样的背景下全国率先出台全装修房指导价的？

答：《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》和《湖北省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》要求积极推行建筑全装修。提出自2017年7月1日起，全省新建公共租赁住房实施全装修；到2020年，武汉市新建住宅将全面实现住宅全装修。推行住宅全装修有利于节约资源、减少污染，符合创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，是住宅建设产业化的趋势和发展方向。

目前，在城市留言板和各类投诉中反映的部分开发企业全装修住宅项目价格问题，我们已经高度关注，并及时研究制定了管理措施。

为进一步规范开发企业全装修住宅项目销售监管，对于2017年5月10日后取得预售许可，销售装修房的，我们指导开发企业合理制定装修价格。要求开发企业在销售现场先行装修样板房，并在样板房中标明交付标准和范围，明确装修材料和价格，在销售现场予以公示，另行同步签订装修协议，不得另行委托第三方签订。

商品房开发销售属于市场行为，我们将依法依规加强监管工作。目前，开发企业可自主决定建设销售毛坯房或全装修商品房，购房人也可根据自身需要，理性选择购买符合自身需求的商品房。

对全装修住房销售行为的实施监管，有效遏制了少数开发企业假借全装修的名义，获取超额利润，哄抬房价。下一步，我们将继续强化全装修住房销售行为的监管，完善政策，对于违反相关规定的，将依法严肃查处。

问4：除了新房市场的规范，二手房市场中介违规行为是如何规范监管的？

 答：在今年我局组织开展的房地产市场专项整治行动中，我们将查处房地产经纪机构的违法违规行为作为工作重点，将房地产经纪机构违规代理、发布虚假房源信息，不明码标价、收取“价外价”等15种违法违规行为纳入查处范围，已先后对存在违规行为的111家经纪门店进行了查处。

我局注重建立和完善房地产经纪市场主体信用制度，发布了《武汉市房地产经纪行业信用信息管理办法》，启用了“武汉市房地产开发企业信用信息系统”，上线运行“武汉市房地产经纪服务平台”，通过长效机制建设，切实规范房地产经纪市场秩序，引导房地产经纪机构树立依法经营、诚实守信的意识，努力营造主体诚信、行为规范的市场环境。

 问5：全国各地楼市调控政策不断升级，武汉是否会出台新的调控政策？

答：近期，全国其他城市结合自身实际，出台了新一轮的调控政策，如“限售”、“限单身”等，市场上也不断流传武汉市将进一步出台政策的传言。

应该说，每个城市的市场情况和发展阶段不一样，武汉市结合实际，出台了一系列调控措施，已经取得了明显成效，目前的主要工作是加快房屋供应问题。房地产业影响着全市经济、政治、民生等，我们将落实好地方主体责任，坚决贯彻党中央国务院关于房地产市场宏观调控的要求, 坚定调控的信心和决心，决不松动。

同时，我们将密切关注市场走势和其他城市政策实施情况，按照因城施策的要求，做好预警预报和政策储备，一旦市场出现“过热”苗头，将适时出台新的调控政策，坚决完成“双保”目标：确保完成国家房地产宏观调控目标，确保我市房地产市场不出现大起大落。

问6：武汉是通过哪些举措来抑制房价过快上涨？

答：2016年8月至12月，我市先后四次拟定出台房地产市场调控政策，采取加大住宅用地及住房供应、严防土地价格过快上涨、加大市场监管力度、加强信息公开和舆论引导等针对性措施，保证刚需、打击投机、抑制投资，防止市场大起大落。严格商品房预售许可管理，参照项目前期及周边同品质项目价格，引导企业合理定价；实施预售方案备案会审制度，按统一规则集体

审议决定，对于容易形成标杆示范效应、不接受价格指导的，暂缓发放预售许可证。

问7：经历2016年以来多轮密集调控政策，目前武汉房地产市场整体量价情况如何？

答：2016年以来，党中央、国务院对房地产宏观调控作出了一系列决策部署，住建部对整治规范房地产市场销售行为提出了具体要求。

我局在市委市政府的正确领导下，牢牢把握“房子是用来住，不是用来炒的”定位，坚持应急与谋远结合，宏观调控与市场整治并重，因城施策、精准调控，重拳出击、铁腕整治，积极履行房地产市场监管主体责任，较好地稳控住了房价、规范了市场秩序，保持了我市房地产市场持续平稳健康发展。

2017年1-4月，全市商品住房均价与去年10月份相比保持平稳，在19个副省级以上城市中排名第13位；价格指数环比分别为-0.1%、-0.2%、-0.1%和0.4%，在15个热点城市中，排名分别为第5位、第10位、第10位、并列第2位。

同期，全市商品房销售面积801.73万平方米、8.38万套，同比分别减少28.15%、22.96%。其中，新建住房销售面积643.16万平方米、6.37万套，同比分别减少37.24%、35.48%，在19个副省级城市中，我市新建住房销售面积排名第3位。

目前，我市外地人购买新建住房占比为20.81%，较限购前2016年8月的67.7%降低了46.89个百分点；外地人购买二手住房占比为15%，较限购前2016年8月的21%降低了6个百分点。

问8：我市房地产市场专项整治行动效果如何？

答：我市十分重视市场整治工作，从去年9月起，在全国率先谋划部署、扎实开展了房地产市场专项整治行动，举全房管系统之力，通过“拉网式”排查、“零容忍”查处，严厉打击无证销售、提前认筹、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。

行动历时3个多月，共出动执法人员5677人次，检查在建在售项目772个、经纪机构门店3006家,查处曝光各类违法违规行为284起。对问题严重、社会影响较大的8家开发企业和9家房地产中介公司进行行政处罚，将4家开发企业和2家房地产中介公司违规问题移送工商、物价等部门施行联合惩戒。

 今年4月20日，按照住建部的统一部署，在全市再动员、再推进了房地产市场专项整治工作，并明确重点查处打击14种开发销售和12种经纪中介的违法违规行为，持续保持“全覆盖”、“零容忍”态势。截至目前，又查处曝光了121例开发商和中介机构哄抬房价、擅自收取预定费用、倒卖购房指标等违规行为，形成了有力威慑，维护了房地产市场的正常秩序和人民群众的合法权益。

问9：下一步全市怎样稳定房地产市场整体预期？

答：一是完善预警预报机制，落实部门联席会议和工作协作联动制度,完善房地产市场综合分析评价系统，实时动态监测市场交易情况，及时做出预警预判。

二是建立数据公布机制，形成日报、周报、月报、季报、年报和各类专题报告，并向社会公布2016年以来所有商品房项目的备案价格。

三是加大土地信息公开力度，公布2017-2019年住宅用地供应计划，定期向社会公开全市房地产项目审批开工及预计销售情况。

四是严密舆情监测，对媒体反映的房地产市场问题，积极调查，主动发声，正面引导舆论走向，切实稳定市场预期。
注：源于公号“天下楚商”及“政国策”，本文有修改

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