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2018第二十届中国特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会5月27-29日在成都举办。本次会议行业20多位一线项目操盘手齐聚，从 政策机遇、国家扶持、创建申报、顶层设计、盈利模式、策划创意、规划设计、产业导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资源链接、项目考察等15个纬度分享
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中国现在有将近 100 多个城市都在缩减，经济空间在缩减，人口在 缩减，出现了很多空心村，空心办事处。整个中国的人口都在向东南沿 海地区压缩，不光是空心村的问题，这个现象非常突出。
特色小镇和田园综合体在这样土地形势和变革的重大背景下, 获得土地的主要方式是来自农村的存量土地。80%-90%做特色小镇和田园综合体的土地来源于农村集体用地
中国土地有两类，城市国有土地和农村集体用地。
集体产权的土地分成这么几大类，
一是耕地，我们现在所说的承包地。承包地，基本农田是一类，一般农田是一类。
二是集体建设用地，大体上包括三大类，一是经营性集体建设用地;第二是农村公共设施建设用地农村的医院、学校、村公所;
三是宅基地，宅基地是农村集体建设用地当中份额比较大的一块。四荒地、林地还有滩涂等，这类地也属于集体土地。
最新的政策，从三权分置到集体产权制度改革，宅基地、承包地、集体资产三个内容现在同时推进改革，最初 33 家试点，现在 100 多家试点。它的意义在哪儿呢？
土地为中心的集体资产如果产权不到人的话，解决不了市场交易问题。产权到了人，三权分置是农村资源要素市场化的重大突破，没有这个城市资本下去，比如说以前城市资本买宅基地住农民房都不行的，为田园综合体和特色小镇获得土地提供了政策、法律的础。现在这类政策和法律从中央层面上刚刚推出来，中央文件已经有了。但落实到银行，落实到地方实施政 策还有一个滞后期，可能得一两年才能到位。
1，承包地：如何转让，如何买卖
首先这些承包地最新政策是可以通过三权分置的办法，把它的经营权卖给你。
土地产权是集体的，承包的人必须是村集体的成员，他有权利承包一块地，有的地方一亩，有的地方 3 分。这块地除了产权承包权之外，又分出一个权利——经营权。我有权利承包你，但首先这些承包地最新政策是可以通过三权分置的办法，把它的经营权卖给你，但是经营权不能直接贷款，因为你连产权都没有，凭什么借钱。
重庆的梁平县农户承包地如何退出，作为民营资本如何买。
模式特点：整户退出，集中使用。
村里一共有 100 家， 大概 30 多户想退出，由村集体把这 30 多户退出来的土地拿过来，因为 你是城市投资者，你想拿下这些土地，和你直接交易。再一种是部分退 出，进退联动，要不了那么多地，就要二三十亩，一共加起来涉及十户， 二十户，就和这二十几户和村集体搞定之后买下
利用基本农田有哪些限制，五不准、五不得
承包地分两大类，基本农田和一般农田。
基本农田五不准，我的建议不要碰基本农田，不要挑战基本农田的权威，否则这是比较找事。你要想干的事，“五不准” 都禁止了。不得，不要超越土地利用规划，不得改变土地性质，不得以劣地换好地，不得置换基本农田。不能改变空间的位置，我们脑子里的特色小镇不一定是一片土地上，中间有一个孤岛也无所谓，要改变你的 审美，这个不是问题。有的人非要把这个搞成一个圈，这个未必。基本农田是在省国土厅，建议大家一定要高度注意。
城乡建设用地挂钩，不得以劣地换好地。不得置换基本农田，拿地时一定要再看一下土地利用总体规划，要以土地利用总体规划定的性质为准，千万不要以书记县长说的为准。土地利用总体规划十年一调，如 果前年刚批了怎么办呢，以后再说，这个大家一定要搞清楚。
除了基本农田，剩下一般农田这里做文章的机会就有了。 现在从国务院到中央一 号文件，很多文件都支持这一块。首先有关基本农田这些政策限制，可 以搞一些旅游建设用地，养生、旅游、养老、互联网+等等，这都可以。 但不能离题太远，你是为三产融合，和基本种植业、养殖业融合。比如首小江老板养鱼，这仍然是农业，没有问题。你搞工业，这个一般农田也不行。
在很多地方不是很了解，干的话有一个很大的变化，如果有了一些旅游设施用地，建设的东西进去之后必须依法依归按照建设用地管理。 这是什么意思，农田，基本农田是国家给你补贴。你在一般农田上搞了 旅游设施，你得给地方政府交相应的税费，因为你是按照建设用地的方 法管理这个设施用地，这是他们之间的差别。农业设施兴建之前为耕地 的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。归纳一下，一般性 农田当中可以搞三产融合、农业旅游的设施。搞完之后，用地按建设用 地管理。同时要解决占补平衡的问题，这是两个核心点。利用政策弹性空间的小把戏不可持续，如何走征途拿地才有保障。 规避的方法有温室大棚搞暖房，还有修建水泥柱子，有的把火车车箱四 根柱子顶起来变成一个住房，有的纯粹是小木屋，四根柱子在空中。更有甚中搞的是四院地产，大棚地产，房车营地地产，这些都是政策边缘地带和灰色地带。稍微领导批示严抓，那就比较麻烦了。基本上是擦边球，不确定性很大。
2，农民宅基地：这是农村建设用地主体，占农村建设用地 90%多，它的经营权流转买卖怎么操作
有关宅基地国家政策非常 清楚，一户一宅。无偿分配，必须是集体经济成员，否则不能给。同时 你把宅基地卖给别人了，不能申请第二套。不能转让给城市居民，更不 能搞小产权房，作为房地产开发，这个现在不受法律保护。 一月份总理召开国务院会议，允许利用农村宅基地建设生产用房，创办小型加工企业，这对特色小镇和田园综合体太重要了。
案例：浙江桐庐——宅基地开发民宿引进城市资本
第一，确权颁证，你要拿的话先解决这个问题。
第二，农民把宅基地流转给村集体。
第三，村集体通过流转过来土地作为一个平台注册一家公司，引进城市 资本，和你们合作共同开发民宿
3，综合类集体建设用地：如何解决空余宅基地、剩余宅基地的入市问题
案例——贵州湄潭
贵州的湄潭。第一批试点当中最成功的，这个地方基 本上农民住房都是小二楼，因为这个地方是城关镇，有很多二三层楼，连经营带居住，空间很大，这样的情况如何解决空余宅基地、剩余宅基 地的入市问题，怎么解决这个问题，他们探索了一个具体做法，将这类 居住与经营为一体的地类界定为综合类集体建设用地，向股份经济合作社提出申请，要求分割登记入市。你买了之后，掏钱买了之后 一定要有法律基础，是我的，才敢买。这个就创造了同一块地方分了，住的归住的，综合类归综合类。
4，增减挂钩政策如何流转土地
利用挂钩政策 把农民集中起来，把土地腾出来，完了之后可以跨区域流转。
案例——四川的泸县
亮点：
第一点：宅基地有偿使用，有偿退出，将来如果企业足够大，你们和 、县政府合作共同做这件事是可以的，县政府也没有钱，你们共同合作可 以获得更多的利益。
第二点：允许宅基地在县域范围内流转，这就解决 了土地碎片化的问题。还有转化入市，可以卖给省里，也可以卖给你，这是很大的突破。由县政府操作，和镇政府操作是不一样的。县政府操作对于比较大的企业，足够大要和县政府合作，整体操作就比较好。 像不是很大，中小的和镇政府合作也可以。
5，如何利用四荒地进行特色小镇与田园综合体建设
这是农村集体土地当中很特殊的一种。现在国家有专门政 策鼓励支持城市资本购买承包、交易、流转四荒地进行开发，四荒地的 潜力非常大。虽然风险很大，风险在哪儿呢，交通不便、生态环境也不 是很好，但它的成本非常低。而且可能潜在价值非常大，这么低的成本 买上之后放个十年，长不了 100 倍，增长 30 倍也没有问题。
案例——左权县田园综合体，日月星生态庄园。
这个老村荒了十多年，他几乎是免费，荒山野岭也没有人去。他拿下之后先做住宿，再就是做生活设施，再和旅游结合。所有小景点，所有设施，所有建筑全部用的是当地原材料，太有特色了，成 本又低人们看起来又稀罕，很多人过去就拿手摸原始的石板，因为城市里的水泥看着就不自然。
它的收入，它的产出，它接待的人。建议你们有时间在 10 月份时 去这个方，太漂亮了。而且它最大的特点根本就没法模仿，我们公司 做的田园综合体到处都是，但这个独一无二。它的自然环境，它的文化，它的建设是独一无二的，当你去了之后满山遍野，红衣小姑娘蹦蹦跳跳 跑，还有金黄的柿子。老乡家里的辣椒、黄玉米，漂亮得不得了，拿起 照相机全部是景。
它的低成本，成本很低，水平并不低。这叫原生态，它和袁家村属于一个类型，内生性特色小镇和田园综合体。比如袁家村，土地是我们 的，做菜是我媳妇，端菜是婆婆，挣的钱都是家的。反而大公司做的一 两千万，财务成本高得要命，都是给银行赚了钱。这个案例可能是最好 的，这叫四荒地。可以告诉大家，现在四荒地在东南沿海地区和大城市 周边已经没有了，而且价格也在扬。
6，空心村发展田园综合体和特色小镇也是特别重要一个
案例——中国都著名的民宿，就是洋家乐
大家都看到它的民宿文化，经营运营。其实你不知道洋家乐是建立在空心村再开发基础上，这是空心村再开发最成功的案例。整个就是一个废旧村庄，浙江老百姓都进了城， 觉得这破房子没有意思，不好，结果人家开发出来了。
启示：
第一：高科技需要高情感，这是前提。越现代化的 地方越需要高情感，高情感是什么，乡愁，洋家乐正好满足了这些高端 人才乡愁的需要。
第二：传统旧的古老的东西是有价值，越古越久越有 价值。我最近走了一圈，相当多的地方政府书记县长后悔不跌，十多年前新农村建设时拆掉大量的古村落，他们把摇钱树树根都挖出来了。人们要的是古的、老的、旧的，价值观念一定要搞清楚，千万不要在乡村 搞田园综合体，完全错了，越土越好，土的掉渣更好。
第三，满足人们 精神心理需求是最高级的休闲产品。第四，原生态产品最受高端消费者 的青睐。
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乡村振兴战略下
2018中国第二十届特色小镇与田园综合体
模式创新与项目实操高端总裁峰会
◆壹方城平台将于5月27-29日在成都开启中国第二十届特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会，本次成都峰会将围绕特色小镇与田园综合体的产业政策、项目创建实践解读及开发性金融政策、运营模式创新及实践解读、创新IP项目资源链接、土地政策及实践案例解读并答疑、一站式开发运营模式及投融资创新实践解读、创新IP项目路演等众多主题板块同一众与会产业专家大咖和经典项目操盘手进行项目落地实操学习研讨。
【峰会时间】◆2018年5月27-29日【2天议程研讨+1天项目考察】
【峰会地点】◆中国-成都
【参会对象】◆相关产业链开发商、运营商、规划机构、投资公司董事长、总经理与企业核心高管、相关产业项目负责人及地方政府领导等【限定400人】
【主办单位】◆北京壹方城智汇科技有限公司 • 壹方城特色小镇产业联盟
【咨询电话】◆15811134340
【峰会模式】◆专家实操讲解+主题板块学习+案例研讨分析+项目落地指导
【峰会意义】◆壹北京壹方城智汇科技有限公司、清大文产（北京）规划设计研究院将再度携手行业相关官、产、学、研权威机构及特色小镇、田园综合体领域众多位著名专家和国内具有代表性、典型性的文旅项目操盘手于研讨会现场落地解决产业同仁项目运作过程当中遇到的诸多难题要素，致力于推动田园综合体与特色小镇产业持续健康发展！
解决问题
◆如何精准获取“田园综合体”扶持资金?
◆如何抓住特色小镇与田园综合体的政策机遇?
◆如何激发“乡村内生增长动力”实现农业现代化?
◆如何培育、导入特色产业，破解“房地产化”倾向?
◆如何研判田园综合体、特色小镇引爆业态和产业布局?
◆如何拓宽“田园综合体”、“特色小镇”投融资渠道?
◆如何推动传统农庄、农场、合作社向“田园综合体”转型? ......
主题议程板块
第一板块：特色小镇与田园综合体产业政策、创建实践解读及开发性金融政策解读（李季：中国文化产业园区联盟主席、清大文产（北京）规划设计研究院院长； 乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城市化研究专家；袁英华：国家开发银行信贷局原局长、贷委会专职委员、中国开发性金融促进会副会长）
第二板块：田园综合体及特色小镇运营模式创新及实践解读（杨国亮：德清文化旅游集团总经理；陈凡：量宇私募股权投资基金董事长、创始合伙人、曾任渣打银行直接投资联席全球总裁、大中华区总裁、中国区总裁、董事总经理；朱仁斌：浙江省安吉县递铺街道鲁家村党支部书记；史御力：幸福公社创始人、成都银狮房地产开发责任有限公司董事长）
第三版块：欢迎晚宴+田园综合体/特色小镇创新IP资源链接会
第四版块：田园综合体与特色小镇土地政策及实践案例解读（柳中辉：湖南浔龙河控股集团董事长、长沙县果园镇浔龙河村党支部书记；庄锦华：台湾百亿桐花祭操盘手、台湾前行政客家委员会副主任委员；彭涛：浙大网新集团副总裁、华佗健康小镇总顾问、中健投资本合伙人、全球浙商总会大健康委员会副秘书长）
第五板块：特色小镇与田园综合体一站式开发运营模式解读及投融资创新及实践（许安拓：经济学博士、教授、财政部中国财政科学研究院教研中心主任、国务院农业开发办、国家开发银行以及PPP项目评审专家、国家农业部、科技部、工信部等部委项目评审专家；陈高峰：创意资产发起人、同路机构董事长、深圳微城市投资管理有限公司创始人、深圳市华海产业发展有限公司董事长；王龙江：众安控股高级合伙人、众安文旅创始人兼董事长、浙江佰邨文旅创始人兼总裁研习社；陈延年：汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长）
第六板块：特色小镇与田园综合体创新项目路演（范例：产业超级IP持续增加中···）（刘宣付：北京身临其境文化股份有限公司董事长；陈清兰：泉州功夫动漫设计有限公司联合创始人、常务副总裁）
贵宾席及会员专享一：田园综合体/特色小镇金融专题研讨-私董会（谭志国：中国投资咨询有限责任公司副总经理，注册会计师、注册咨询工程师（投资），财政部、发改委PPP专家库专家成员）
二：田园综合体/特色小镇土地政策专题研讨-私董会（乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城市化研究专家）
三：特色小镇及田园综合体创新项目路演、专家团问诊及需求对接（专家团队成员：李季、庄锦华、王龙江、陈高峰等一线专家大咖和经典项目操盘手）
四：田园综合体/特色小镇标杆项目实地考察+研讨（考察项目：1、多利农庄【六次产业融合发展的乡村田园综合体和有机小镇】2、麓湖小镇【中国房地产四大神盘之一】3、大梁酒庄【中国第一个以稻草人为主题的游乐园】；考察模式：相关项目负责人全程陪同考察，并进行项目主题讲解+实操指导+会议研讨+资源链接）
支持项目路演、展位宣传等赞助合作峰会现场实况图片主办方电话：赵经理 15811134340（手机即微信号，添加微信请备注“ 咨询峰会”）
短 信 报名： 编辑短信“姓名+电话+企业+职位”备注“咨询峰会”发送：15811134340
备注： 本峰会仅限相关企业董事长、总经理等高管级别参加，有一定费用，请知悉。