罕见！5天内，央行3次表态房地产！

01

最近一周时间，房地产宽松的政策遍地开花。

先是无锡、西安、上海、杭州延缓土地出让金缴纳期限，松绑预售条件，随后超10个省市跟进，给开发商省下阶段性现金流支出。

随后，苏州取消了已经实行4年的土拍捆绑现房销售和封顶销售，南京又宣布有序开放售楼部。

今天，河南驻马店降低公积金首付，买房送补贴。

这意味着，各个城市的调控，出现了从松绑房企供给端，到刺激需求端的转变迹象。

最近我老是说，未来1个月，各个城市类似的政策会越来越多，卖地收入支撑城市基建的前提下，每个城市都有1万个理由放松房地产。

问题是，上面的意思是什么？胳膊能拧得过大腿吗？

什么叫“上面”？管着钱袋子的央行，就是上面。

02

看看最近5天央行都在干什么吧。

1，2月17日，央行否认调整MPA房地产信贷考核指标。

近日，市场上传出央行拟调整MPA中的房地产信贷相关考核指标，仅考核房地产广义信贷，而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例的说法。

根据金融时报2月17日求证，央行表示，坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。

所谓MPA，指的是央行2015年底提出的考核体系，有七方面指标，包括资本和杠杆、资产负债、流动性、信贷政策执行情况等。

这个消息，本来是彭博的报道，官方直接出来否认，上证报、中房报、金融时报等媒体的澄清报道中，都无一例外用了“打脸”这个词。

你品，你细品。

重点来谈谈MPA考核的事。

举个例子，2019Q1新增人民币贷款5.81万亿，同比增长19.5%；

按绝对值增长要求，2020Q1新增人民币贷款有望达6.76万亿，居民户人民币贷款新增有望达2.1万亿，同比增长16%。

这就是广义信贷，如果按照传言所说，不再细化考核按揭和开发贷具体比例，那简直就是房企的福音，他们贷款的渠道更多了，额度也更高了，水源开闸。

现在直接出面否认，也就意味着银行按揭比例、开发贷的占比都不能过低，跟2018、2019年的考核一样严格，不用指望房地产会有更多的信贷资源投入。

2，2月19日，央行发布2019年第四季度《中国货币政策执行报告》。

每个季度的政策报告，都是例行且重要的风向标，市场各方对报告一直高度关注，其中每个字、每个词、每句话的变动，增减都耐人寻味。

虽然前缀是“2019年4季度”，但这份报告就是2020年货币政策动向的指引。

本次报告里针对楼市的表态是：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

毫无悬念的，3个关键词又出现了：房住不炒、长效管理机制、不作为短期手段。

比起2019年政策报告中的“落实长效管理机制”，这次是“加快建立长效管理机制”。

从落实到加快，一词之差，恰恰说明了政策正在形成定力和惯性，历史就是历史，回不去了。

此外，报告提到了一句话：宏观杠杆率高速增长势头得到初步遏制，但目前仍在高位。

概括起来说，意思很明确：杠杆已经很高了，今年政策不会松，钱不会流向房地产，别以为跟去年有什么两样。

3，2月22日，央行副行长接受金融时报专访。

央行网站22日消息，人民银行副行长刘国强就2019年第四季度《中国货币政策执行报告》接受媒体采访时表示，LPR下行基本上不影响个人房贷利率。“房住不炒”仍然是当前房地产调控政策的主导方向，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。

这一席话是有背景的。

在2019年11月份，以及本月20日，5年期LPR先后下调了两次，每次都是5BP，现在报价是4.75%。

本月20日，1年期LPR降了足足10BP，非对称式降息的手法，玩的越来越醇熟了。

按正常逻辑，房贷利率肯定也要跟随LPR下调，购房成本也会跟随下降。

但是，央行副行长的表态，相当于在给各个银行“支招”：该加的基点，还是要加上去，不要跟原来差太多。

理论上说，LPR降了，房贷利率也会跟着降，但我们要考虑的现实情况是：购房者的合同都是跟银行签的，银行想加多少基点，就加多少基点，加多还是加少，其实就是看央行的脸色。

那么问题来了，今年房贷利率到底还不会降？

当然会，上次1年期MLF利率下调时，我就给大家说过，逆周期调节的前提下，利率下降只是刚刚开始，空间还很大。

央行说利率不会降，指的是不要有过高的预期，是在给过热的市场情绪浇冷水。

但被疫情延误的购房者，苦苦等着输血的房企，一二线城市的刚需们，需求又是实实在在的。

他们不想炒房，也没有能力投机，想买房，有错吗？当然没有。

这需要平衡之术，中庸之道，“因需施策”。

目前全国首套房平均利率为5.5%左右，二套房为5.8%左右，从央行的表态来看，首套房会降，空间有限而已，全年下限可能在5.2%左右浮动。

二套房、多套房是重点遏制对象，不但不会减基点，突破6%也是有可能的。

03

最近央行频繁的表态、动作、以及对房地产的敏感程度，让我越来越有一种强烈的感觉：

央行、银行对待房地产的态度，已经越来越“谨小慎微”了。

从过往的经验来看，楼市不敢动，不能动，一管就死，一放就乱，还不如维持常态。

古人云：兵者乃凶器，圣人不得已而为之。

年销售17亿平米、成交16万亿的房地产，也是一样的道理。

想刺激经济，降首付、降利率、增融资，这三板斧用下来，简单粗暴。

工地风风火火，消费节节开花，螺纹钢、水泥、玻璃、家具、家电、装修、施工火的一塌糊涂，代价是居民负债再透支，房价重走老路。

但是，2020年，我们真的还有再赌一次的资本吗？

央行已经给出了答案：门都没有！