学区房还得看现房！否则学校影子都…
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第226期的问答如期推出，本次咨询精选了2023.3.5-2023.3.11日的问题，希望能给大家提供参考。
1
新房
1、请问在呈贡考虑小学+初中怎么选择比较好？
答：呈贡暂时没有太多学校+楼盘的搭配，目前二手白龙潭俊园、风华俊园（中华小学、昆三中），中通世纪广场（昆明理工附属学校）。
新建/规划中的，有规划学校的，动作较慢（有房子快卖完了都没建好的、还有规划有学校但实际学校的地都还没拿下的…）
因呈贡好学校多，部分好学校除了针对特定人群招生外，有少量摇号名额（针对呈贡户口），只能看运气（如西南联大附属学校开办时间不长，就有过对外招生的先例）。
2、您好，孩子2025年上小学，想要在能够保障学区质量不差的情况下，小三居，总价150-170W，首付20%，您给推荐一下。
答：西北方向和北市区最适合。
万科城六期（107平米户型），这个户型在项目中卖得稍便宜一点。（否则大户型要1.8-2w了，今年年后涨上来的）
美的云璟（105平米户型），但现在美的项目应卖到最后一栋了，总高只有15层（价格就贵一些），要配着车位一起买，好楼层的基本要1.8-2w。
该项目旁边的建投学府，因为是毛坯+旁边有回迁，价格更低，现在也要1.4w+了，也可考虑。
3、从学区和自住的角度，请问老师怎么评价大华翠湖映？
答：学区如果能真是莲华，那就学区很赞了。（起码是五华区老牌强校）
距离翠湖一公里内（没有直接临湖但步行可达）。位置不错，地铁口+商业是在这个区域内也比较突出的优势（其他项目没有）。
缺点，东侧小菜园较近，以及价格可能较高（预计普通户型2.8-3w）
对比昆明其他实际成交价2.5w+以上楼盘，如翠湖云顶、翠湖一品，翠湖映没有更突出的劣势，所以它的价格会有一定支撑力。
可以关注这个盘。
4、请问，养老的话，二期的交通和生活配套怎么样，居住便利度如何？
答：依赖自身商业配套+古滇区域大配套。
交通上依赖自驾。
项目自身内部也有个小湖泊。
可与七彩云南古滇名城对比一下再做考虑，古滇这边聚集效应会更突出点。
5、计划在昆明养老，现在会每年过去住几天，不考虑学校，也不要离市区太偏，入手哪个楼盘会比较好呢？
答：预算不太清楚不好推荐。
如果是真养老，生活便利又不要太嘈杂，配套充足又不挤，呈贡方向，可关注鹏欣漫城都会和中交锦澜府。
滇池会展方向，万科500里、公园城市。
离传统市区更近一点，南市区，朝朝暮暮，东市区中海汇德里，西北方向招商雍和府。
另外每年住二十天以内，短时间的，还可住酒店or民宿，也不一定直接买房。
6、昆明市区的新盘：、、大华翠湖映和，请问这几个盘都有什么特点呢？
答：翠湖云顶更靠近三号线、人民路方向，交通更加四通八达，但项目太小，绿化景观没有发挥空间，部分楼栋东西朝向。
翠湖一品临近版筑翠园（一个小商圈），未来会有一号线西北沿，户型更小（但小户型基本卖完），交房更早。（也与干休所的两栋楼一个小区）
以上两个项目皆是围合式布局，从外部看显得楼栋密。
翠湖映，位置上离各种学校更近，项目本身与另外几个最大差别是有自身商业+地铁口，具体可翻看这篇文章昆明有楼盘叫价4万！3月该关注哪些纯新盘？
春城玖號，位置在弥勒寺旁边，出门就是弥勒寺公园和地铁站，但位置与前面三个有较大差异（不是翠湖）。纯高层住宅（30多层），精装带地暖。注意这边是西山区了，未来学区划分不一样。
7、兼顾学区与通勤（更侧重学区，要从幼儿园开始），通勤在西园路，预算350万以内，现在在考虑和，以及月牙塘小区，请问有什么建议吗？
答：从幼儿园到初中，若公立教育，月牙塘小区；私立教育，润城。
月牙塘小区具体看这篇昆明北市区的“宝藏”小区
同地段的高层住宅（就算是大平层）居住舒适度想要比洋房更舒适，难度较大。
8、小编，考虑投资，和哪个性价比更高？
答：抛开人民路项目开发商问题、众安是新入昆明开发商不谈，就两个项目来说，周边都有一些老破小，都有地铁口，临近的区域都有较大商圈。
人民路1979位置更优质（主要胜在人民路是城市中轴），但白马距离环城南路不远，这条路往南链接滇池路，位置也蛮好。
1979精装，价格1.6-1.7w，众安做特价1.5w，毛坯，实际上价格相差不大，但众安是板楼，在价格上优势更突出。
更建议从开发商去慎重做选择，众安新入昆明，不确定开发商、物业水平，而人民路之前项目也有过风波，都有不确定因素（这个也是这两盘这么便宜的原因）。
9、请问青年路（龙泉路、寻津街、南坝路）以西，北边不超过三环，南边不超过广福路，预算在270万（毛坯）-300万（精装）之间，有没有什么项目可以推荐？
答：青年路、巡津街最近范围，320w左右可以买到金茂府最小户型，地段稍微放开在南坝路以东可以看华润中心。
稍远一点，北二环外北京路九號（略有涨价）、京江隐翠，南三环内双塔片区，复地、锦粼天序。
可关注建投老昆大项目（悦云天地对面），围挡已经做好，下图：
10、请推荐一下五华区配套有好小学初中的楼盘，新老无所谓，预算150万左右，面积越大越好。
答：新房，单价摆在这里，面积都不大，建投学府可以关注。
二手房，单价九千到一万二左右，高新一小范畴内可以考虑，看这篇，口碑渐佳的高新一小 划片二手房升温了吗？
11、请问有交付风险吗？想买它2025年交付的产品。有没有性价比比较高的房子推荐，最好年内交付或者现房，带有好学校的，100㎡左右的，目前有50w首付。
答：按照大华在昆明的布局以及之前公园天下的按时交房来看，开发商交房风险较低。
锦绣山海推出了新的地块，参考今年开盘的新盘基本也是2025交付了。
年内交付or现房，要好学校的，预算范围内的，可以考虑，金泰国际（位置还可以）、首创禧悦春城（学校突出，但位置一般）、大华公园天下、映象美庐（学校九年一贯制）。
附，现房+准现房表
12、你好，昆明的洋房或者低楼层的房子有没有推荐的，最好是带学校的。
答：16-18层的，中交碧桂园映象美庐，明通小学，但项目在东市区，位置一般。
这附近还有个中海云麓九里、佳湖熹祥苑，都是现房、品质不错。（但没有自身配套学校）
洋房中配套学校的，华夏四季（但学校实际中等，主打的是房子品质，洋房top级产品）。
度假区板块可关注龙湖山海原著。（但自身没有配套学校）。
2
二手
1、老师，请问一下，凯茵花园的二手房怎么样？
答：四栋楼围合小区，地铁口很方便，旁边有个加油站，价格不高，小洋房/小高层，房龄10年出头，不算老，但外立面有点老化痕迹。
整体来说1.2-1.4w的价格中，它兼顾低密度+地段，还算不错。
2、老师，有上学需求，请问云岭天骄的房子怎么样？
答：坡上，进出不便。（且在龙泉路以西，不方便）
但房子密度较低，距离市中心也不远，闹中取静的感觉。
房龄摆在这里，小区已经过了黄金期。
靠近财大，去昆八也方便，但具体划片小学应该不突出。
3、考虑学校和地铁通勤，需求四房，请问绿城春江明月和俊发城怎么选？
答：如果春江明月有证的话，倾向于春江明月。
比俊发城的优势在于，临江，小区更小一些。
俊发城学校也不错，但小区太大了，不是所有人都能进俊发城实验小学（有概率进普通一点的俊发城小学）。
4、霖雨桥周边有带学校的次新房推荐吗？有90平左右的三室吗？
答：江东花城，虽不一定是次新（10年以上），但保养不错，也有小户型洋房。
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其他
以下问答来自北京大成（昆明）律师事务所高级合伙人 代晨律师
我买了套公寓，开发商在算价格的时候，按照9980元/平方米计算，总价50万，后来在签合同的时候，又把总价拆分成两个部分，40万签在了商品房买卖合同中，剩下的10万又跟另一家酒店公司签了一个《综合服务协议》，请问：
问题一：开发商这么做的目的是什么？
答：一般而言，收取该笔费用的是开发商委托的渠道商，相当于开发商把“后佣”转变为了“前佣”，由购房业主直接把开发商应当支付给渠道的佣金给承担了。至于《综合服务协议》，是中介机构为了避免风险，而要求购房者签署的格式条款。
问题二：开发商的做法违法吗？
答：昆明市多次发文，明令禁止在价外收取“茶水费”“电商费”“佣金”等等。本案的情况，相当于变相的价外收取款项。
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