扎心！集中买学区房，结果学校报名人数超员了？
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第227期的问答如期推出，本次咨询精选了2023.3.12-2023.3.18日的问题，希望能给大家提供参考。
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新房
1、老师，能分析分析吗？
答：1、两所学校，上海师范大学附属学校（小学+初中），民航路小学（公立划片就读），在南市区有这样的配置相当丰富了。
2、位置上处于广福路以南，会展以北，目前周边稍微空旷，但好在离现有的成熟配套区广福路沿线不远，自身也有较大体量商业，后期全部开发完毕后将填补广福路以南到会展片区之间的空白。
3、现在在售的地块中，有今年9月就能交房的准现房（山海和），楼层24~29层不算高，且板楼设计，价格适中（整体1.5~2.1w，其中2t2户的大平层稍贵，但可以观滇池），对比同区域配套学校的楼盘，万科品牌、物业、项目配置和档次都更强，比较适合刚改、二次置业的小伙伴。
2、请问怎么样？未来发展如何？现在价格高吗？
答：穿金路中段，位置还可以。
但项目本身楼栋过于分散，中间有个路口，将小区分隔成四个小地块，每栋楼都临路，东南西北各个朝向都有，也不利于做小区绿化。
价格1.4~1.6w，价格适中，谈不上特别划算，但主要是还有些低首付的活动，门槛较低。
3、老师，小孩2025年读小学，首付20%，总价150w左右，小三居，、和，您觉得哪个更合适些？
答：五华区万科城、西山区书香云海、官渡区保利城。
学校名气都很大，但都没有毕业生无法实际评估教学水平。
从整体行政区域的教育资源和周边生活便利度来评估，更倾向于万科城。（当然价格也最贵）
买学区房的注意，一定要提前两三年准备（即避开第一/二年招生的最高峰），最近有个学区房小区此前因为很多业主冲着学校去买，今年第一年招生，发现报名报超了，目前还没有具体解决方案，可能临时扩班，实在不行只能摇号/教育部门统筹。
4、请问怎么样？小户型1.35的单价，刚需可以入吗？
答：带装修，95小户型做了两卫。
今年年底交房，已经签约盘龙小学。
对比大华公园天下，锦绣麓城更靠近市区，方便一些，但没有那个白沙河水库的水景；对比保利明玥半山，锦绣麓城价格稍低1千左右，学校名气比保利的大，但位置不如保利在地铁口。
故大华锦绣麓城虽然地段上有一点缺陷（周边村子+东三环），但综合性也还过得去，价格还比较友好。
如果有小伙伴考虑107三房/120四房，它家能做到这个面积都能做端户，产品不错，可以关注下。（下图120四房户型，面积不大但空间利用不错）
5、老师，能详细讲解下吗？
答：一期回迁与商品房无明显分割，且车位偏紧张（车位配比只有1:0.6），绿化没有发挥空间，因这几个缺点，一期档次一般，占据有较好位置和配套资源的普通住宅。
参考一期目前2.5w左右的价格，对标当下同板块（姑且称为大翠湖板块吧）的其他项目，翠湖云顶有地段优势，但没有产品优势。
二期调规后更高档一些，全封闭阳台+玻璃幕墙，楼间距也更开阔，估计价格就不是现在这样了。
楼盘评测具体看这里：
6、老师，请问怎么样？
答：项目本身位置不错（双塔、临江，距离地铁2号线南坝站也不远），户型大小都有（选择也多）。
配置上虽不如双塔其他项目，但考虑到价格确实更低，也还可以。
但需注意项目的工程进度，原定2022年12月30日交房，后发布延期公告到今年6月底交房。
外立面已经完工，还剩室内装修+绿化这些，赶一赶可以在6月底交付，但也比较考验绿化的呈现度和室内的施工了。
7、和怎么选？谢谢
答：双河湾临近的商圈为大商汇方向（也不近），五百里临近会展王府井商圈。
位置差异明显，五百里离主城市中心更远一些，离滇池方向更近。
项目品牌、物业、交付水平、物业保值性上万科更优，从这点来说倾向于万科。
8、老师，看到有提问想要地铁学位的房子，您提到了回迁房，请问下这个有什么学校吗？
答：有两种，一种是售楼部销售的一手商品房（只不过在回迁房地块和楼栋内），大概价格1.7~1.8w，另一种是回迁房的业主/原村民拿出自己的房子对外出售（与上面的一样地块），此前我有看到只要1.1w的（这个价格波动挺大，看业主自己如何定价），但不一定能立马过户。
无论买得那种，跟其他的商品房一样，都是就读美的新盖的学校。（此前有传言是金康园分校，但开发商也不能判断，现在又没动静了，待定）
9、你好，请问这个楼盘怎么样？
答：位置虽处于西北片区比较边缘，但更靠北还有新的葛洲坝项目，还会继续开发。（但离地铁还是远了）
当下价格不高，虽然有小户型但赠送面积较大，实际得房率还挺不错的。
因之前东原交付的璞阅公区做得还不错，所以印1905的公区呈现度应该也不会拉胯。加之有叠加/洋房产品，实际居住密度和小区档次比一般普通高层住宅稍微好些。
配套有小学。
综上，位置一般般，但产品和小区还不错。（起码在1.4~1.5w这个价格段，它的品质比大多数其他家好一些）
10、请问，现在92平的户型，可以入手吗？
答：这个户型20~25楼（较好楼层），精装，1.5w左右，户型不错（就是少了个生活阳台）。（相对去年年底的价格，涨了一些）
东二环外，从项目步行到地铁站，然后到东风广场站只需要15分钟以内，但项目周边城市界面一般，也没有稍微像样点的商业，学校也拖着。
买房无完美呀。
对标了一下同样距离市中心15分钟通勤时间的其他项目，枢纽耀城、隆盛府、春城玖號等，多在二环内地段更好，但价格也高出较多。
故考虑较低门槛且又追求通勤效率的小伙伴可以考虑选保利。
11、老师你好！晓东村地铁站紫金中心的商铺值得投资吗？
答：周边多机电城、建材、汽配城，正常来说，专业市场的租赁是非常稳定且长期的，且追求聚集效应。（但本案应该不是主打这类商铺）
本案有较大体量公寓，其商业大概定位社区型商业，依靠地铁口的优势吸纳租客。
有两处不确定：
第一，上述的汽配城这类市场，对项目的租赁有利有弊，市场有比较稳定的租赁客群，但城市界面一般又制约了更多人选择这里。
第二，临近的世纪金源和海乐世界因有集中商业中心和商务办公楼，在吸引消费人流、商家、公寓住客方面更有优势，公寓入住率高低直接影响商业租金水平和人气。
另外，具体铺面还是要一铺一看，当下我只能结合公寓实际租赁黄金期不超过20年这一点，建议你慎重。
12、，这两个项目的优缺点麻烦分析一下，两个项目整体的定位品质，以及户型、装标，层高，景观绿化、外立面设计、整体公区等。
答：定位都高端、豪宅盘。
装标类似，都是大牌+全屋净水等，另几处差异，绿城做了系统门窗，金茂做了同层排水+全屋新风加湿，装修风格上，金茂府偏意式（颜色更深，更耐看点），绿城偏法式（多线条、颜色更柔和，更年轻化一些）。
总体来看，室内，金茂略胜一筹。（但全屋新风加湿也考验后期维护）
金茂府我们专门做过测评，点击上面金茂府链接进入大v测评可以看到。
外立面都是low-e玻璃加铝板，材质上类似，但建筑立面上可能绿城的窗墙比还更高一些。
绿城公区设计有泳池，大门更有辨识度（星级酒店落客大门），金茂府的门很阔气、水晶砖很酷但显得更低调。从现阶段呈现的公区效果上，绿城更有亮点。（当然泳池也需要维护）
户型上，绿城户型多是进深长（南向面宽窄），而昆明人更偏好1:1或南向面宽更大的进深比，绿城户型不占优势，尤其最大户型235那个没有做出效果。
两者不相上下，位置上稍有差异。
目前金茂府和绿城项目都是高端产品系列，豪宅的定位深入人心，业主身份认同感强。
可以这样理解，如果都花几万块买包包了，大部分人更在意品牌价值，而非包包的实际成本。
13、小陈老师，我们考虑买个250万左右的房子，新房或者15年以内次新房都可以，考虑春城小学附近（家里已有人民路壹号可上该校），四室的改善住房，最好离地铁近的，请问有好的推荐吗？谢谢
答：250w预算在一环边、二环内买房，说多不多，说少不少。
新房预算超出。（即便建投新项目出来，也不一定买得到较大户型）
优先选次新房，云投中心、海伦堡中央广场二手可以看下。具体看这里“天生王者，沦为青铜”，二环内高价盘现在也只要1万1了
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二手
1、请问阳光花园昕苑、湖畔之梦和绿景花园三个小区怎么选择？
答：绿景没去过不好评判。
阳光花园、绿景都离南亚和地铁站不远，一公里内。
昕苑挺新的，而且内部绿化很赞，虽然没有湖畔那么大个湖但是里面也有小湖，又临近船房河，环境不错，封闭式管理不像湖畔之梦商业开在路边显得杂乱。
但昕苑（绿景也在附近），周边较多城中村。
因有这一弊端，还是选湖畔吧（但车位很紧张哦）。
2、中豪逸境花园，价格多少合适入手？
答：位置不算太好，但内部配套这些还是方便。
不过万才值得考虑。
3、您好老师，请问金科江湖海140-160平米左右二手房自住怎么样？今后出手前景如何？
答：前几天出来一套二手，一楼带花园总价380w（不确定建面多大），价格很划算。（这个价格在现在的草海、度假区只能买到143普通楼层）
也侧面反应出该小区二手销售情况没有想象中好。
项目很好，管理不错，位置、环境、品质都不错。
具体项目可看这篇给好处费也要买，昆明观滇景观房值多少钱？
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其他
以下问答来自北京大成（昆明）律师事务所高级合伙人 代晨律师
1、我买的房屋所在小区车位只售不租，这样对吗？
答：按照《民法典》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。具体指开发企业建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，视为开发企业的行为符合 “应当首先满足业主的需要”的规定。也就是说即在开发商出售或出租车库已经履行告知义务，且按照配置比例已满足大多数业主的需求时，就可认定开发商满足了业主的需求。因此，针对部分房地产开发项目存在车位只售不租的情形，实际上违反了民法典规定，无法保障业主的权利，应当纠正。
2、请问不动产权登记证书上显示的公摊面积包括哪些呢？
答：我们经常提到的公摊面积，准确的名称是公用建筑面积。顾名思义，指的是为业主居住使用房屋功能得到更好的发挥，起到辅助作用的结构、设施、设备，包括了１．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
其实，界定公用建筑面积的核心点，就是为整栋建筑物服务的公用部分。
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