昆明南北三环内房价1.3万~2.7万之间，刚需还有机会不？
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上周我们说到一环内还有43万可以买到的楼盘，有读者问到南北三环之间，有没有总价百万内的两房？
今天聊聊南北二三环间、次级中心附近项目，本文提到的项目最低门槛价为金地十一峯77平米户型总价110万起。
很遗憾，南北三环内没有总价百万内的两房新楼盘。
人口、资源密集，才可称为次中心
这么多年以来，昆明曾有呈贡、巫家坝、西北新城、空港新区等新城区都意图打造成为昆明的副中心、次级中心。
不过，据《昆明市城市总体规划（2011—2020年）》，昆明中心城区规划为“一主、两副、两区、多点”格局，这里的两副，指的是是呈贡新区和巫家坝片区，明确定义为“市级公共服务副中心”。
随着城市的扩张，多点聚合的格局顺应市场逐渐产生，而副中心、次中心本质上是人口、资源的聚集。
但各个区域发展并不平衡，有些地方资源聚集了，人口不一定聚集；有些区域规划上想要人口聚集，但实际上资源又没有聚集。
所以并不能直接认为规划上的副中心就是次中心。
众所周知，主城二环内的区域一直是昆明的传统中心，若仅从按照人口、资源的聚集这一要求来看，昆明的南北二三环之间的部分区域勉强称得上南北次中心了。
当然，或许把南北二三环之间称为昆明的“南北次中心”的说法还不够严谨，但对于昆明购房人来说，合适的位置，不输给二环内的便利度，且拥有更好的城建面貌，更符合当下潮流的商圈和商务办公环境，相对友好的价格，也不失为购房的最优之选。
本文以北二环到北三环之间沿北京路重点商圈一带，和南二环到南三环之间，已建成的万达、南亚商圈一带作为本文“南北次中心”的范畴，来讲讲这两个区域的各大楼盘情况。
南北差异，空间发展水平不一
北有同德、南有万达。
2014年，同德昆明广场和昆明西山万达广场相继开业。至此，围绕一南一北两个商圈形成了居住区——同德片区和双塔片区。
从南北两大次级中心的项目来看，也基本是北京路同德-北辰一线和双塔片区的豪宅大平层作为第一梯队出现，以及围绕在这两个商圈附近的第二梯队楼盘。
北二环至三环间因长虫山方向阻隔，项目不多，只有2个（万科、美的），实在嫌少也可把临近的江东永和府纳入其中。
（北二环与三环只相隔1公里多也是楼盘较少的原因）
而南二环至南三环间，新楼盘不仅覆盖双塔、南亚两大商圈，还有大商汇、大润发等次级商圈，而巫家坝、草海片区也有不少项目。（因巫家坝商务、商业集群还没成型，草海片区低密度为主，但不符合人口、资源密集的次中心这两个要求，不在本文讨论范围）
这两个区域都有商圈和地铁，但资源配套还是有较大差异。
北京路三个项目都在二号线500米覆盖范围内，但南二三环间，除滇池路沿线、官南大道沿线（在建）与地铁线路并行之外，其他广大区域并未有地铁线路覆盖。（就连双塔片区项目距离地铁站点也在1公里左右）
一南一北医疗资源的侧重点也不同，北京路上的甘美医院为综合性三甲医院，前兴路上的儿童医院虽是三级医院，但只是儿童性医院。
教育配套上南二三环间也稍微薄弱一点，双塔四子已算不错，配套书林，官南多项目则没有配建学校，片区内更没有好的公立初中。而最强学校润城学校明确私立，仅针对一手房业主招生。
从资源配套上来看，北略胜南一筹。
但因北二三环的项目集中在全市资源都高度密集的北京路，而南二三环之间的项目，则分散在双塔、南亚、大商汇等各个区域，相当于拿北边最强来pk南边中上区域，对南边不太公平。
但从区域开发来看，北二三环间甚至北三环外开发已经相对成熟，但南二三环的发展腹地就较为广大了，区域内开发热土不少（福德改造、杨家地改造、巫家坝等），辐射到南三环外还有更多想象空间（会展等）。
项目有何特色？房价几何？
北二三环间，目前仅有北京路沿线京江隐翠、美的北京路九號项目在售。
两个项目，规划最小户型都在140-150以上。
（也不排除有特殊情况，美的就有回迁房组团在售，户型面积80起，单价1.6w，也有购房者在购入，主要是预算和需求是否匹配）
美的和万科公区档次也不错，且站在了昆明主城大平层的第一梯队。
（仅为个人主观评价，如有错漏欢迎留言区补充，滇池珺睿暂不计入表内）
南二三环间，锦粼天序、复地云极、绿城鳯起蘭庭、云和中心为代表的“双塔四子”作为整个南二三环间的房价天花板（主要是锦粼天序）。
价格上，锦粼、绿城2.3-2.7w最高，复地次之，云和最低（1.8w左右）。
又有中铁诺德央玺春风、北科建春城大观、中骏天誉、世茂璀璨倾城为代表的“官南四兄弟”，属于南二三环之间的中间价位大众好朋友。
这里，中铁诺德央玺春风为毛坯，毕竟是今年新出的项目，已经不流行前几年玩精装溢价那套了。
价格相对统一，1.4-1.7w之间。
而大盘持续销售的老伙计，又以扛起南市区学区房半壁江山的润城，大盘卖到最后一期只求清货的金地十一峯为代表。
这两老伙计，价格一个天上，一个地下。
（这里只是说总价区间，润城最小户型买下来差不多350w，门槛价本文最高；而金地十一峯最小户型买下来110起，门槛价本文最低）
润城凭什么卖2w，不就一个学校么？之前还有140多的“小户型”，现在最小180。（这个问题很多读者不解，放在优质教育非常匮乏的南市区，再叠加了小区位置、小区板楼品质，就好理解了）
而金地十一峯，最小面积77平米，低楼层110万拿下，楼下有商业中心，还配套学校，放在前卫板块，这个价格也挺有竞争力。
但实际上位置最好的应该是五号线地铁口的滇池珺睿（原恒大珺睿），户型偏大，纯改善，户型格局设计一般般，曾经销售单价2w+，最近才复出销售。
以上项目，也有曾经坎坎坷坷、历经磨难但已经顺利复出的滇池路某项目a，也有曾经停工或复工停工反复横跳的双塔片区项目a，也有最终艰难交房的官南大道项目c。
更有销量一言难尽的项目d和e。
幸福的楼盘家家相似，不幸福的楼盘花式作死不带重样。
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