新一轮房改到底要改点啥？

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10月底媒体报道了一条消息，称8月时国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

这份俗称的14号文，被赋予了新一轮“房改”启动信号的特殊属性。

图源媒体报道

虽说详细的文件内容暂未公开，但结合媒体透露的只言片语，以及此后住建部负责人接受采访时的公开发言，房地产领域下一阶段发展的大致方向算是逐渐明朗了。

我们直接一点，将14号文与住建部部长的发声结合起来，捋一捋几个值得关注的重点提法：

一是“让商品住房回归商品属性”。

什么叫商品属性呢？高中政治知识点，更多发挥市场机制这只“看不见的手”的调节作用，而控制宏观调控这只“看得见的手”的出手频率。

市场步入眼下这一轮调整期以来，部分城市曾出台过房价限跌令；这一动作落到购房者眼中，演化出了类似“他们采取了除降价以外的一切措施”这类论调。

那既然大家觉得必要的托市非必要，不如在商言商，更多让市场来说话；只不过商品属性是双向的，其不止会跌，还可能会涨。

这句话的言外之意更多在于后者，因为其紧跟的下一句便是“满足改善性住房需求”——潜台词很明显了，改善产品将会是商品房市场下一阶段的主力，部分产品未来价格要往上走。

此前很多城市放开地价上限的操作，显然正是这一风向主导下的前置打法，先从供应端开闸，让改善属性能立得住。

但这势必会带来一个重要问题：那些负担不起高价改善产品的群体该住哪？

这就涉及到第二个关键提法了，“加大保障性住房建设和供给”。

与此前的相关业态不同，下一阶段的保障性住房会有几个新特征：

首先是产品类型更丰富——不止有传统的公租房，也会有保租房以及共有产权房等等。

这是因为保障房未来需要覆盖更广的人群，比如工薪收入群体、城镇户籍家庭、机关事业单位人员，分别对应到所谓的打工人、新昆明人，以及才参加工作的机关单位小白。

为了满足不同群体的居住需求，也响应很多人房子太贵买不起的声音，那就由官方来兜底，提供更多选项保证住有所居的基本盘。

图源网络

其次是承担的功能更多样——未来保障性住房不止要承接基础的居住诉求，还将扮演问题项目善后者的角色。

这种善后囊括了土地和已建成项目两个层面。

闲置土地、破产房企处置的资产、盘活的项目——这些市场竞争力急剧下降，乃至于乏人问津的资源，可以通过改造为保障性住房，重新发挥其应有的价值。

再次，退出、兼容等管理机制将会更加完善。

一方面，未来保障性住房与商品房会是两个独立运作的市场，不发生交叉与流动；另一方面，相关群体已入住的保障房如果长期闲置，会由地方按规定回购，以保证其能轮转到切实需要这类住房的人群手上。

而对于眼下已住进公租房、享受过房改房等政策的家庭，也可以接入新的保障房通道，只要做好旧房腾退就好。

实际上，过去保障房所存在的部分公平公正问题，归根结底是由于供应有限造成的。只要未来数量能按计划提上来，一些问题自然能迎刃而解。

那这个量到底要增加到多少呢？

按照一些先行探索城市的实践范例，保障性住房和商品房在未来市场上的规模占比，至少会是一个6:4的比例，也即保障房占据绝对多数。

应该不难看出来，加大保障性住房建设和供给，其实是商品住房能够回归商品属性的前提，其解决了大多数人住在哪这个基本问题。

图源见水印。下同

但这又会引出两个新问题：

一是要实现更大规模的保障性住房供应，基础的土地资源从哪来？

二是二手房这一规模不小的品类，未来处在市场的哪个位置？

先来聊第一点，这个问题要分两部分来看——一方面随着整体需求的缩减，新市场的规模也好、GMV也罢，相较过去峰值时大概率是会收缩的。

换句话说，保障性住房在未来新市场中的6成占比，平移对比楼市高峰，可能仅有过去4-5成的水平。那其所需求的土地虽然量上会增长，却远到不了想象中的夸张水平。

另一方面，未来保障性住房所需的土地，并非仅有问题项目这一来源。其涉及到第三个关键提法，“三大工程”。

什么是“三大工程”？其指的是本年度中央金融工作会议等反复提及的三个建设方向，保障性住房、城中村改造，以及“平急两用”公共基础设施的建设改造。

这其中的城市更新部分，无疑会释放出新的土地资源，结合前面提到的市场规模总量收缩趋势，作为供应补充应该足够了。

值得一提的是，新一轮城更与保障性住房相似，名称虽和过去相同，但特征却有点不太一样。

具体表现为，第一阶段其只会在城区常住人口300万以上的大城市进行探索实践——参照之前的七普权威数据，昆明无疑处在这一范畴内。

图源城市财经

接着再聊聊第二点，有关二手房的部分。

从市场住房结构以及需求的角度来考虑，商品房在未来会更多负责改善那一part，保障性住房则是最刚性的部分，那中间层和过渡层，自然就把位置留给了二手房及商品市场上偏刚需侧的项目产品。

毕竟需求不总是两极分化的，连吃个饭都存在众口难调的现象，要设置微辣、中辣、特辣等分档，更何况是住房。

所以未来二手房其实有着不小的发挥空间，关键看房东群体能否把握住。

实际上，二手房本身就是商品房市场的重要组成部分，只不过过去我们的表述中，总是有意无意将“商品房”这个词更多与“新房”划等号。

这是因为站在地方以及决策者的角度，过去更鼓励大家买新房而非二手房；因为其能将更多资金高效汇集到房地产这一蓄水池中，再转投基建等领域。

但眼下风向变了，一方面购房者对新房的预期在回落，另一方面基建的需求规模也在同步收缩，既然很多人开始转向二手房，那不如因势利导给到其更多空间。

这种转向并非出自我们臆测，证据可说比比皆是。

比如我们之前聊过的，年内本地楼市成交从增量房市场迈向存量房市场的转变趋势；

比如近两年调控逐渐将房东群体纳入，像带押过户、认房不认贷、首套房存量房贷利率下调等措施的密集出台。

以及一锤定音的，住建部部长近期采访中的原话：“1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。”

类似的倾向和表述在过去是不多见的，足见二手房在未来举足轻重的身份。

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不过熟悉我们的楼粉都知道，接下来就该说但是了：未来二手房会有更大的舞台，但并不意味着房东将拥有更多议价权。

跟新房市场发展的轨迹类似，二手房市场也将进入买方市场，而且这一过程速度会更快。

核心原因在于供应，其依然包括两层内容：

一是随着调控措施触及二手房市场，鼓励性的政策频出，必然会带动房东挂牌卖房的意愿上升。

昆明就是个现成的例子，存量房贷利率下调、认房不认贷，以及关键的限售松绑这三板斧砍下来，本地的二手房挂牌量肉眼可见地涨了。

以我们长期关注的单一平台为例，截至这篇文章推送前一日，其前台显示的房源总量已达到约4.39w套。

这个数字意味着什么呢？距离其过去高峰时的4.4w套仅一步之遥，而重新达到峰值时的4.7w套，应该也只是时间早晚的事。

来自二手房内部的竞争，将直接拉低整个市场的定价水平。

关键竞争不止来自内部，虽然理想的状态是二手房作为商品房的一部分，去填补纯刚与改善的中间层；但实际情况是很多二手房自身的素质，可能会使其滑落到基础市场。

那在这一领域，将会出现保障性住房、二手房以及部分留存商品房的三方大乱斗；而二手房无疑又是当中最尴尬的那一个，因为其可能既没有价格优势，也没有品质优势。

所以，对广大房东而言，可能不得不接受一个残酷的事实：

大部分二手房将失守保值这条底线，亏本卖房会是未来的新常态；新房市场体会过的降价也卖不出去的苦楚，二手房房东也得尝一遍。

如果说我们所处的这一周期，更多考验的是购房者的买房智慧，那下一个周期将会是对房东卖房智慧的试炼——谁能以最微小的损失，达到资产出清或是升级的目的，谁就将是赢家。

聊到这里，可以试着来回答标题中的问题了，新一轮房改到底要改什么。

应该能发现，14号文的各种细节，以及前后涉及的政策走向，自身逻辑是严密且闭环的，其在尝试给房地产市场中的每一个主体，都在未来提供一个位置。

先看购房者这一端，还愿意买房且能力足够的，可以去追求居住的改善与提升；能力欠奉的，官方给你兜底，不用愁没有稳定的长租选项。

如果资金有限又一定要买，也可以通过共有产权等方式来降低成本。这一切的根本出发点是我们已经跨过了“有没有”这个阶段，那就别再让住成为问题。

再看卖房这一侧，对房企而言，政策鼓励你去建些高水平的房子，而不要只在刚需这一亩三分地里降标卷价无效内耗。

如果你说我能力有限，搞不好改善产品，那可以留在舒适区；只不过将来面对更多挑战被淘汰出局时，别抱怨市场经济的不留情面。

而对建设方而言，市场上的相应需求不会全都凭空消失，“平急两用”这类新基建也将提供产能纾解通道。

其要做的也是先接受整体收缩的现实，再降低对房地产的依赖，路不至于走不下去。

新一轮房改所要改掉的，正是国内房地产领域发展过程中日渐累计暴露的问题，为下一轮行业持续发展提供框架方向。

落在官方语境中，也即所谓的房地产发展新模式。

很难有人能保证，在这一解决旧问题的过程中，不会衍生出新的问题与困难，但这从来不是一个行业裹足不前的理由。

新市场阶段的到来同样会伴随新的机遇，关键就看谁能早一天适应新常态，找准自身定位了。

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