今日漂亮新房，如何避免二十年后变成老破小？

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第271期的问答如期推出，本次精选了2024.1.14-2024.1.20的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。

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新房

1、老人住西市区，买房想跟老人挨着，方便照管小孩，但平时在南市区广福路、滇池路附近上班，是考虑金地都会风华还是就自己通勤便利买南市区的？算了一下总价起码差了三十万，首付和月供的资金压力都挺大的。

答：广福路靠滇池路周边的高层新盘，基本价格在1.6w左右。（除非买二手老小区，这边的次新房也不便宜）

金地都会风华价格只要1.2-1.3w，对比西边几个楼盘算是性价比很高的了，买个三房两位户型总价就差了三四十万哦（省下这个钱你可以做很多事情）。

事实上你从金地都会风华开车走草海隧道到广福路差不多10多分钟，而且都会风华靠近地铁站，临近沃尔玛，交通便利，生活配套齐全。钱挺难赚，倾向于性价比更高的金地都会风华。

2、小陈，改善，想一步到位，以后不想再折腾了，买大华翠湖映合适吗？还是提前投资布局新兴板块？

答：其他板块也有好房子，可是价格已经不算低，未来发展时间也待定，与其追逐新兴板块，不如守住昆明的恒产——市中心翠湖。

就自住而言，昆明中心生活配套丰富，地铁、医院、学校、商业都在十五分钟交通圈内，同时翠湖周边自然环境较好，加之人文底蕴浓厚，完全满足全家人“一步到位”的需求。

大华翠湖映作为翠湖板块当前难得的改善型新盘，产品可选择性多（大户型为主，但楼层有的挑），容积率低，楼层不高（16-22层），精装价格比周边毛坯贵2k左右（价格不算太浮夸），是比较合适的选择。

3、官渡区人民医院附近上班，想问问旁边招商雍珑府的房子到底怎么样啊？是现房了？

答：实景园林和实体样板间均已呈现，从这里来看，小区品质是非常不错的。准现房，今年3月首批房源就可以交付。

容积率3.8，密度适中，得房率高，空间灵活，可改造性高，即便是95平米的小户型也非常实用，做到三房两卫。与巫家坝其他项目相比，这个项目也没公寓、写字楼这些，纯住宅社区，比较安静。

距离官渡区人民医院直线距离只有300米，很适合你。

4、请问，龙川府怎么样？

答：现房，带红云小学，且是目前北边少有的洋房/叠墅小区（叠墅265w/套起，即便按照洋房价格来，这个总价也是当前市场比较低的）。

缺点，位置得从北三环旁边的小路绕上去，不方便，可能还会觉得有点偏僻。

如果要这个价格段找洋房，还可对比下东市区的中海云麓九里，或者二手房也行。

5、老师，在五华区周边上班，金地莑范和金泰国际三期哪个性价比高呢？

答：金泰现房，位置更靠市中心，马上要开四期，规划有大体量商业，自身有五华区外国语实验学校；金地峯范，也是现房，整体密度更低，户型好一些，旁边也有西城时代商业，自身没有签约学校，可能会划片到瑞和实验（不一定）。

考虑读书买金泰，学校优势明显；要求舒适度买金地。

6、家里还没有孩子，但是想提前做个准备，不知道现在考虑买万科城的尾盘是否合适，改善户型的价格也比较高，不知道会不会变成高位接盘，麻烦老师给些建议，谢谢。

答：万科城六期比前几期做了一些提升（公区景观、配置），1.6w+的价格不算便宜，而你暂无小孩，也就是说至少提前了七年支付了一些溢价。

看个人的规划，预算充足偏好一步到位可以买，若想走一步看一步也行，毕竟若是实在喜欢这个学校后期买二手也来得及嘛。

7、你好，书香云海三期1.3万怎么样？

答：三期是位置比较好的一期，离高架远，且离地铁更近。

户型还不错，紧凑实用型，有学校，有商业，体量也适中（能聚集人气又不至于过度嘈杂）。

缺点是周边开发尚未连片，发展需要时间。

这个项目比去年同期销售的一期二期贵了一千块，需要学校可以买（起码直接搞定了幼儿园小学初中和至少十年以上的居住）。

8、老师，金江金翠、金江欣翠和北京路9号这片的回迁房能买不，价格挺低的。

答：

商品房楼栋独立管理的，也不是不能买。

美的的位置就很好，1.5-1.6w的价格也不算贵，还有金康园小学。

回迁居民的影响主要在于，出租房/民宿居多，小区不好管理，另外房价混乱；原始居民的圈子和生活习惯恐有不同；回迁房地块比容积率高、楼间距窄，绿化空间小等等。如果能独立管理（单独小区出入口），部分问题能规避掉，规避不了的也用价格弥补了。

9、 老师，考虑孩子上学融城昆明湖和首创禧悦春城怎么样？

答：挺好的学校。

总体北市区的学校都不弱，但师大实验昆明湖确实能排在前列。

首创价格更低，但位置已经接近城边缘，再过去已经到西北绕城，更建议昆明湖（二手也可）。

10、呈贡的中交锦澜府和鹏欣漫城都荟该怎么选，比较纠结。

答：从交付上看，锦澜府还是明显更胜一筹的。

鹏欣的地段和位置更接近地铁站和呈贡开发的中轴（彩云南路）。

各有优劣。

从我个人角度，再放远看未来十年二十年，两者虽有位置差异，毕竟所处同区域，发展不至于天差地别；但在二手房市场看，交房好、物业好的小区会明显更保值。

11、老师，有一套滇池one的洋房一直空置，孩子在市中心上学，住在老破小，不考虑学区，想置换，哪里合适啊。

答：如果不愿意住滇池one（其实本身已经很好了），一看其他地段的洋房是否想住？但不一定在市中心，靠近市中心的洋房，绿地海珀澜庭的二手可以看下，次新，性价比不错。

二看市中心的大平层是否想住？位置好，但都是高层，华润中心、金茂府，如果偏北边还可以看京江隐翠和美的北京路九号。

三看有没有充足预算？兼顾市中心+低密度的，大华翠湖映也可看下。

12、地铁口学区房总价200w内的房子有什么推荐。

答：金地峯境看一下，四号线小屯站附近（但不能算地铁口），也签约有昆八中教育集团。（可能价格1.3-1.4w，还没正式开盘。整体项目面积不算大，最大126平米）

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二手房

1、陈老师，目前这个市场，滨江俊园（西北向）114平的房子，1.1万的价格可以入手吗？这种前期价格偏高的筒子楼，后续房价下行的压力大吗？

答：这么便宜？西北向这个也便宜。

是不是回迁房地块？

如果不是回迁房地块，可以买。（本项目底子在这，二环内，同德商圈，地铁不远，自带学校，部分地块之前一手都要9千一万）

2、万科城二手房可以上学吗？

答：可以上。

长城中学已经民转公，公办学校不会对一二手房做要求，只会限制六年一学位。

3、小陈，你好，想请教你一下，白沙河花之城后面的紫东苑193平米，3跃4的户型，带车位，目前最多可以卖到多少？

答：不好卖、非常不好卖。

银行评估价虽然能到9500，但是没装修过的、目前二手房报价同户型最低的176w。

也就是说实际成交中，这套房极有可能被压到170w以下。（你做个参考）

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