昆明是不是在下一盘大棋？

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在无人注意的角落，6月底时昆明住建联合财政、自然资源规划等部门，废止了2008时启用的《昆明市已购经济适用住房上市交易管理的若干规定》。

这一决定于近期公开，并从7月底起正式生效。

看上去不过是不疼不痒的行政文件例行废止，但其可能产生的连锁反应，或许将会长期影响本地楼市的供求格局。

先来看看相关规定到底因何而废止：

图源昆明市住房和城乡建设局官网。下同

根据公开内容显示，2008版规定虽然明确过经济适用房购房人依规向地方交纳土地收益等价款后，就可取得相关房源的完全产权，但并未约定价款细节。

这导致后续实操中规定难以落地，具体表现为2008年1月25日后批建的经适房多年来无法取得完全产权，进而也就无法上市交易。

因此在2020年时，本地住建联合发改委、财政以及自然资源规划部门，印发了一份《关于规范经济适用住房售后管理有关问题的通知》。

这一升级版文件不止明确了所需交纳的房屋收益金额比例，也解释了相关经适房房源办理不动产权证的具体流程。

基于这一变化，2008版规定其实已事实性失效；因此去年底由本地住建牵头，按照标准程序经过征求意见、专家论证、合法性审查、集体讨论等步骤，通过了废止相关规定的决定。

到这里聪明的你应该已经看懂了，简单说就是早期规定约定了经适房满足一定条件后可入市交易，但却没有说清楚具体该怎么操作；后续政策打了升级补丁，旧文件自然也就可以淘汰了。

但不知道你有没有注意到一个细节：从2020年新通知规定出炉，到去年底本地住建牵头启动废止程序，这中间有接近3年的空当期；那为什么早不废晚不废，偏要选在这时动手呢？

因为配售型保障房就快要来了。

早在本地这一新型保障房管理办法还停留在征求意见阶段时，其就有一条规定，那就是相关申请人如果已经享受过其他的政策性住房，需要先行退出，才能再申购配售型保障房。

这一规定保留到了正式版文件中，而“政策性住房”其中之一正是经适房。

图源昆明市人民政府官网

到这不就连上了吗？之前的大部分经适房用户，恐怕就是眼下配售型保障房头号的潜在买家；但其因之前的失误，导致持有的经适房迟迟无法出售，甚至可能连政策更新了也不知道。

因此干脆一废了事，直接从根本上扫清这部分经适房上市交易的障碍，让相关购房人也能拥有公平申购新型保障房的机会。

看到这有人可能要说了，所谓的“大棋”就这啊？好像对楼市的影响也没多大啊！

别着急，经适房相关变化只是开胃前菜，“大棋”的关键主角是安置房。

如果是亲身经历过城改、或是长期关注楼市的人应该都知道，有部分安置房其实和前面提到的经适房类似，是不能直接上市交易的。

这涉及到安置房的几种用地来源——一是集体土地，二是走招拍挂途径的国有土地，三是虽然同为国有、但却是通过划拨取得的土地。

在进入到流通环节后，这三种安置房的境遇就会有所差别了：

集体土地性质上的安置房通常不允许上市交易；走招拍挂公开渠道诞生的安置房，拿证后满足相应条件就可正常买卖；而划拨对应的安置房，往往要先补缴土地出让金，才能流入市场。

明确了这些背景，我们来看看眼下昆明市场出现的新变化。

如果是看过之前《上半年主城住宅用地只卖了不到11亿》一文的楼粉，应该还有印象，那就是今年上半年昆明出让的住宅用地中，只有两批次与商品房项目有关，其余全都是城改项目的安置房用地。

数据源自云南省公共资源交易中心，昆明楼市制表。下同

要知道，在过去走招拍挂渠道的安置房用地数量并不算多，往往是一些有开发商参与的城改项目，才会通过这一方式来拿地。

而昆明目前这新一轮城改，推动主力是地方性国企，资金来源是专项借款；正如我们之前所说，很多项目除了安置房，不见得会开发其他的后续地块。

那安置房用地大批量招拍挂就很值得玩味了：表面上似乎是为了让土地出让成交数据好看一点，但深层次的目的，是不是为了一劳永逸解除这些安置房未来上市交易的潜在障碍呢？

还没完，这种上市交易同样存在两层逻辑：第一层我们之前就聊过，留足用于回迁安置的部分，其他房源是否可以效仿之前的保障房项目，也转变为商品房入市？

第二层深意则是，就算这些安置房全部交由安置户，那只要上市交易的障碍已被土地出让方式扫清，那其不就可以在拿证后将这些房子卖掉，转化为新的购房者吗？

尤其是对改善性产品而言，往往是已经住过的人，才会有更为迫切的换房意愿，那安置房无疑就提供了一个完美的前置条件。

西山区福海小村城改项目安置房用地，容积率仅有2.5

也就是说，眼下这些通过招拍挂公开途径成交的安置房用地，某种程度上可视作未来本地改善需求新的蓄水池。

眼看着大众的购房意愿萎靡不振，那只能是主动出击去创造新需求了。

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如果沿着这一思路继续往下，可以发现更多耐人寻味的细节。

比如，近期本地修订版的城乡规划管理技术规定举行了听证会，其中提到的一个关键变化，是未来本地住宅层高不应小于3米；

再有，甩开城市更新这个包袱后，今年的土地推介会上出现了不少优质地块，不仅位置不错，重点是容积率降了下来，甚至连一点几的地也端上了桌；（详情可见《剧透！昆明这些房子或将搅动整个市场》一文）

昆明楼市整理/制表

还有，一些新的商品房项目居然已经拿出了2米宽的阳台，这在过去可不多见。

种种迹象再结合配售型保障房已公开的信息，局面已愈发清晰：地方为开发商划定好了未来的出路，那就是专心去搞高品质的改善性住房，刚需市场该交出来了。

之所以这么讲，是因为配售型保障房一出现，对刚需产品可谓是降维式的打击。这方面呈贡吴家营项目就提供了典型示范：

图源见水印

总高7层、一梯两户的板式电梯洋房，89平的三室单价不超8000，这让其他刚需项目怎么活？

随后的草海片区项目虽然产品品质没那么高，但其楼栋总高也未超25层；考虑到周边的配套条件，其在对上刚需项目时依然有着不小的优势。

除了能靠书包挽回点分数外，很难想象刚需商品房还能有什么应对方式。

草海片区配售房之一。图源昆明市自然资源和规划局，下同

有人可能会说，但配售房不能上市交易啊，不能随意流通的房产有什么价值？

可这不正是某些人当初甩出去的回旋镖吗？其明明手上有着不止一套房子，却喜欢在舆论场上把自己包装成无房群体，一问就是没有住的地方，哪哪都买不起。

那现在好了，配售房就是为你量身定制的——想住没问题，想卖则要先住满五年再申请地方回购；基本能保证不亏，但赚钱是别想了。

而如果说连几十万的配售房也买不起，不用慌，还有保租房等其他兜底选项；地方也会再收购商品房来提供福利性质的住房。

总之只要你真的是低收入到买不起的程度，那在保障房这个大池子里总有一款适合你，保证你的基本居住是没问题的。

这样的组合拳打下来，刚需项目的生存空间无疑会被极限压缩，如果一家开发商还流连在刚需产品上而不向改善端积极转型，那其前景只能说不大乐观。

巫家坝片区赵家村、王家村城改项目安置房效果图

回过头来看前面提到的安置房用地变化，所谓的蓄水池，大概率也是为商品房项目准备的。

因为相关安置房的建设也是需要时间的，等安置户入住，再到其形成换房需求，这当中的空当正是留给开发商和项目转型的窗口。

在推动居住产品升级这件事上，地方可说是仁至义尽了，不只是给地给政策扶持，更早早开始培育下一轮潜在需求。剩下的，就要看开发商领不领情了。

所以未来昆明市场会形成福利性质住房+本地国企项目专营刚需，开发商深耕改善这样泾渭分明的格局吗？不好说。

但有一点可以确定，那就是未来的房子会比以前更好；作为购房者和居住者，也势必能从这一轮转变中实实在在获利。

而这，才应该是大棋的首要目标。

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