【实务】出租人破产情形下围绕 “预付租金”的处理
出租人破产情形下围绕 “预付租金”的处理
史敏寅 江苏辰海律师事务所，合伙人律师 / 感谢作者授权
引言：关于出租人企业破产后，管理人解除双方均为履行完毕或承租人已履行全部合同义务的租赁合同。笔者认为预付租金作为破产债权向管理人申报系毋庸置疑的，但是湖南省高级人民法院出具的（2016）湘民终412号、（2017）湘民再461号民事判决书均以承租人构成不当得利，将预付租金作为共益债务进行清偿，由此引发诸多争议，现笔者就预付租金是否构成不当得利开展论述。
一、租赁合同定义及租赁合同内容性质
合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。民法总则第118条第2款规定，债权是因合同、侵权行为……，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。由此，可见围绕租赁合同产生的相关权利均为债权请求权。
有部分人认为，承租人支付完全部租金后，根据合同法第225条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定除外。而物权法第117条规定用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。故其认为，承租人支付了租赁合同租金应当取得类似于用益物权人的权利。笔者认为，这种说法明显违反法律规定。首先，民法总则第116条规定，物权的种类和内容，由法律规定，即物权法定原则。根据物权法规定，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等有法律明确规定的用益物权种类才是用益物权，物权不得由双方当事人创立，故承租人基于租赁合同对租赁物的占有、使用与用益物权无关。其次，承租人与出租人租赁关系得以成立的基础并非系用益物权，而是所有权。即基于所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有收益的权利。即使层层转租，追索权利源头仍然是所有权。再次，物权法为避免因合同关系取得权利与因物权关系取得的权利发生混淆，已在物权法第241条规定中明确基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
综上，承租人基于租赁合同而取得对租赁物的占有使用、收益，系合同权利。若租赁合同关系消灭，承租人取得相关权益自然消灭，而承租人若有损失，进而取得损害赔偿请求权。
二、租赁合同解除后， “预付租金”处理
继续性合同，指合同的内容并非一次给付可以完结，而是继续地实现，其基本特色是，时间因素在债的履行上居于重要的地位，总给付的内容取决于应为给付时间的长度。故通说认为租赁合同系继续性合同。继续性合同解除相对于一时合同较为宽松，如合同法第232条 。因为许多继续性合同特别重视信赖基础（如雇佣、合伙等），要求当事人各尽其力实现合同目的，除给付义务以外，尚发生各种附随义务。信赖基础一旦丧失，或因其他特殊事由难以期望当事人继续维持这种结合关系时，法律允许一方当事人有权解除合同，比较适宜。故若管理人解除租赁合同，承租人支付的租金作为共益债务清偿，从客观效果来说，无疑是强化了租赁合同继续履行，强行让丧失信赖基础的租赁双方维系租赁关系，而弱化了破产法第18条规定所赋予管理人的解除权。
所谓“预付租金”，法律上无相关定义，承租方支付的租金要么基于租赁合同约定，即当事人合意，要么基于法律原则性规定，如“依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”故当合同约定一年一付，而承租人实际一次性付清的，出租人未反对的，视为双方对合同租金支付条款的变更。承租方与出租房既然能够在长期租赁合同关系中约定，租金一次性付清，那么承租人作为一个理性主体应当视为其已明知租赁合同在将来得不到继续履行的现实及法律风险。
若管理人根据破产法行使解除权，承租人因支付租金而尚未享受到的占有、使用收益权，而产生损失即“预付租金”，转化为损害赔偿请求权。而承租人怎能绕过基于合同之债产生的损害赔偿请求权，而直接适用不当得利返还请求权？
另假设非作为租赁合同类的继续性合同，而是动产买卖的一时性合同，若债权人向债务人（破产人）已完成交付，所有权发生转移，且债权人交付之物尚在，因债务人无能力继续履行合同，即支付对价。管理人在债务人破产受理后 2个月内，未通知债权人解除合同，该合同解除。根据合同法第97条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。那么债权人是否可以要求债务人行恢复原状之名行取回之实？当然不可以！首先，物权已发生转移，基于合同关系债权人取得仅为债权，债权为请求权而非支配权，需借债务人行为才得以实现，债权人破产情形下已无实际履行能力，故债权人只能申报债权。其次，合同解除的情况下，合同法97条所规定的恢复原状，债权人虽可请求债务人返还给付物，该请求权并非属于物权的请求权，而应属于债权的请求权。合同解除时所产生恢复原状之义务，是一种次给付义务（第二义务），亦系根基原来债之关系，债之关系的内容虽因之而有所改变或扩张，但其同一性仍维持不变。合同解除场合的“恢复原状”既然可以理解为“返还财产”，而“返还财产”依民法通则第134条规定属于一种民事责任方式，依大陆法系的观念，属于债权债务范畴，因而，至少目前在我国法上，将恢复原状请求权解释成债权请求权，有其实证法的根据。
那么是否是债务人不当得利了？貌似确实是债务人取得标的物而未支付对价系不当得利，故按此逻辑类推，只要债权人向债务人管理人申报债权，该债权人即已不当得利了，应作为共益债务清偿，那么还有普通债权么？那么破产法第16条规定的个别清偿无效条款还有什么存在的意义？2017年11月江苏省高级人民法院民事审判第二庭发布的《破产案件审理指南（修订版）》，第二章第六节中关于未履行完毕合同的处理提到，相对方已履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同，因继续履行构成对个别债权人的违法清偿，管理人有权解除合同。而租赁合同中出租人将承租人“预付租金”作为共益债务向承租人清偿，已明显构成对承租人的个别清偿了。故“预付租金”作为债务人不当得利之债予以返还，其实已经对原不当得利之债进行了错误之扩张。
为什么会产生所谓不当得利之债论述，系因部分大陆法系国家如德国、日本及台湾地区适用物权变动无因性原则，在合同无效或被撤销的情况下而非解除的情况下，买受人取得物之所有权，无法律上之依据，故产生了不当得利之债。而我国不承认物权行为无因性，故在合同被确认无效或撤销的情况下，物权不发生变动。而合同解除的情况，合同效力即使是溯及既往至合同订立之时，但因合同系解除，而非无效或被撤销，故根据合同约定经交易而取得的物权，不因合同解除发生物权返还之效力，故合同法97条所规定的返还财产或恢复原状系债权请求权。
综上，再以租赁合同解除后，“预付租金”为例，因租赁合同为继续性合同，不同与一时性合同，不发生溯及既往的效力，租赁物随着时间流逝，无法发生恢复原状之后果，而是自解除之日开始，面向将来发生效力。而既然合同系通过法律规定解除（无论约定解除或法定解除），说明合同成立后，并经当事人履行系有效合同，故出租人根据合同收取的租金，系有权占有，租金所有权发生合法转移，而租赁合同解除后，出租人返还“尚未使用完”的租金，系基于有权占有而向承租人负债，不属于不当得利返还之债。合同解除后，因出租人缺乏履行能力，无法实际返还所收的“预付租金”，故其只能退而求其次向出租人主张损害赔偿。
三、租赁合同无效或被撤销后，“预付租金”处理
若租赁合同若系无效或被撤销，根据合同法56条规定，租赁合同自始无效。如出租人未经所有权人同意，将属于他人之房屋出租给承租人，并收取租金。该合同被撤销后，那么根据合同法58条规定承租人支付的租金应当予以返还，但货币是特殊的种类物，“预付租金”自由承租人交付至出租人时，货币即由出租人所有，无法发生返还，属于合同法56条所规定的“不能返还”的情况，应当折价补偿。即使可以认定出租人取得承租人之租金因合同被撤销而属于不当得利，但是该租金也不得作为共益债务清偿，因出租人收取的租金在破产受理前，不当得利之债自出租人收取租金时已发生了。
【注释略】
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