【观点】房地产企业破产程序中网签备案的法律性质分析
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本文作者：刘恋，浙江智仁律师事务所专职律师，专业方向：公司破产、重整及并;李洋，浙江智仁律师事务所实习律师，专业方向:公司并购与重组重组
房地产企业破产程序中网签备案的法律性质分析
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【摘 要】在当今经济环境下，资金问题是众多中小型企业面临的头号难题，特别是对于垫资数额高，回款周期长，资金周转慢的房地产企业，项目开发过程中融不到后续资金就意味着前功尽弃，楼盘烂尾，导致房开企业经营十分困难,老套的经营模式无法适应现在的政策与市场，相继破产。与此同时，房地产开发企业在前期融资过程中为了聚集资金往往承诺高额利息，因此产生了大量债务，而公司破产必将引发债权人征讨债务，倘若不能使其公平受尝，将给政府和社会带来巨大的维稳压力。在笔者实际办案过程中发现，破产房地产企业通过预售房屋、以房抵债及让与担保等形式进行融资的情况十分常见。并且购房人、以房抵债和让与担保的债权人大多数均依据商品房买卖合同已办理房屋网签备案手续为由，来向管理人主张优先债权。事实上房屋买卖合同的网签备案并非具有物权效力，而是属于行政机关的监管手段，目的是监管房地产市场，防止一房二卖，并不具有物权上的效力。
关键词：商品房买卖合同 网签 监管
一
商品房买卖合同网签备案的由来
商品房买卖合同网签备案是由买方卖方对交易房屋基本信息进行备案登记的一套行政手续，为了满足房管局对商品房买卖交易的监督管理需要，所有在市场上销售的房屋都必须办理房屋买卖网上签约，也即商品房买卖合同网签备案。必须注意的是，办理过网签的商品房不能被二次买卖直至其所有权被初次登记或变更登记。而在房地产开发企业的破产案件中基本都是预售阶段的商品房（期房）“网签”备案。
早在1995年出台的《城市房地产管理法》中，我国就已根据各大城市房屋销售情况制定了早期的商品房预售制度，这也是现在的商品房买卖合同网签备案制度的根基和雏形。通俗来讲，期房是指那些不能即买即住的商品房。法律上将期房定义为自开发商取得商品房预售许可起，至房屋权证获批这段时间内的商品房。房屋预售是指开发商与消费者达成协议，由消费者预先支付一定数额的定金或预付款从开发商处购买尚未建成的房屋的一种房产交易行为。香港是我国首个实施房屋预售制度的地区。
从1994年到如今，我国房屋预售制度的发展可划分为以下四个时期：首先是1994年《城市房地产管理法》的颁布实施标志着我国首次建立了商品房预售制度。由于是初次确立，仅仅对房屋预售行为的前提条件和基础要求作了简单的原则性规定，此外还存在诸多不完善之处，例如对商品房预售活动的操作流程和具体规定没有详细说明（第四十五条、第四十六条）；其次是国务院于1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》，在《城市房地产管理法》的基础上进行了大规模的修正完善，其中包括对商品房预售行为的申请流程、文件资料、销售价格、基本条件等作了细致而全面的规定；2001年《商品房预售管理办法》的通过和实施标志着我国商品房预售制度进入了第三阶段，该文件再次对商品房的预售条件进行修正补充，同时还对广告宣传、面积说明、合同详情等交易细节进行了刚性规定，进一步规范了房屋预售行为，整顿了房产交易市场；国务院办公厅于2010年1月7日印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）是我国商品房预售制度的第四次修正，标志着其进入了第四阶段。其中第二条第七项条例指出了要建立商品房买卖合同网签备案制度，此后全国各地的房屋预售行为都必须经过网签备案。
二
商品房买卖合同网签备案的法律定位
在商品房买卖的活动当中，购房者与房地产开发企业达成买卖合意后，将合同内容输入到住建部门的网上签约系统，经过住建部门备案即可将交易合同进行打印，由买卖双方确认无误后方可签约达成交易。网上签约后系统会自动生成一个网签号，并将该房屋在电子楼盘表上标记为已售，且不可再次网签，这样一来该商品房就不能再次成为交易标的。也就从而避免了网签过的房屋被开发商二次出售，间接的避免了一房二卖得情况发生，同时实现监管地产市场的目的。商品房买卖合同的签订是基于双方的意愿达成的，监管部门并不参与双方交易的过程，也不干涉其合同的具体内容。除此之外，商品房买卖合同网签备案对交易合同的具体内容及法律效力没有任何影响，其效力和内容主要取决于买卖双方的约定。
购房者与开发商构成了任何一份商品房交易合同的买卖双方。其中，单一的购房者在庞大的房地产开发企业面前无疑是弱势群体，从历年来发生的购房纠纷中也不难看出购房者常常是受到权益侵犯的一方。因此，“网签”程序的出台实质上是房产交易管理部门为了规范房屋销售市场，维护购房者合法权益的一种有效手段。通过网签备案，使得一套商品房只可被销售一次，从而有效避免了黑心开发商一房多卖情况的发生，有利于营造良好的房屋交易环境。值得注意的是，网签手续是商品房销售的必要条件，却不是房屋买卖合同生效的必要条件。商品房销售合同只要在法律允许的范围经买卖双方平等协商自愿签订后自然具有法律效力。
这样一来，商品房买卖合同的必须经过网签备案的实际意义是什么呢？这主要是网签备案的作用十分重要。商品房买卖合同的基本内容（并非所有内容），一旦进入网签系统，那么该信息将被住建部门进行对外公示。这样政府部门可以更容易的掌握房地产市场交易状况，市场趋势、库存房屋数量等信息，以便及时采取措施对市场进行合理调控，控制风险。同时，网签备案制度的推行还有利于政府部门收集房地产市场交易所产生的交易数据等。也可以为税务部门提供一定税收保障。此外“网签”制度的实行使房地产市场更加规范，使房地产市场变得更加透明，并且净化了房地产市场的交易环境，有效的遏制了房地产开发企业“一房二卖”等不当行为。对于消费者来说，公开透明的市场环境使得其能够更加确切地了解市场行情，正确把握市场走向，避免因信息不对称而蒙受不必要的损失，确保个人合法权益不受侵犯，进而做出理性的选择和判断，这不论对消费者利益考虑还是对房地产市场都非常有利。
由上可知，商品房买卖合同网签备案是由买方卖方对交易房屋基本信息进行备案登记的一套行政手续。规范房屋交易程序，维护购房者个人权益是其目的，打破开发商与购房者之间的信息壁垒，提高商品房交易市场的信息透明度是其手段。除此之外，“网签”流程并不会对商品房交易合同内容和效力产生影响。合同成立和生效与否只取决于合同自身是否满足成立和生效的条件与要求。前者是指只有当房屋交易合同满足法律要求，且合同当事人意思表示真实，该合同就成立。后者则要求房屋交易合同首先必须得是书面形式，电子文档形式无效；其次，合同的内容合乎相关法律法规；再次，合同内容必须真实；最后，合同签订双方必须具备一定资格条件。综上所述，商品房买卖合同网签备案对交易合同的具体内容及法律效力没有任何修改和影响，其主要取决于买卖双方的约定商议。
从上文可知，房屋交易合同的内容与效力与是否通过“网签”备案并无关联，网签备案是政府部门为了规范商品房交易行为的一项行政程序，其本身不是合同，但通过“网签”备案确定的商品房交易信息在特定情形下可能会作为证明合同是否成立或生效的依据，但它本身并不是合同成立或生效的条件。即使商品房买卖合同未经过“网签”备案，只要有足够的证据证明该合同有效或成立，合同一样能成立或生效。换句话来说，即使商品房买卖合同已通过“网签”备案，该合同一样可能会被认定为无效。
三
商品房买卖合同“网签”与“预告登记”的区别
我国的商品房预售制度自1994年初次建立至今已经过了二十余年的发展，期间经过三次修订和补充已相对健全，特别是2010年提出的商品房买卖合同网签备案制度标志着其进入了第四阶段，现在，网签与产权办理、贷款申请、房屋交付等环节休戚相关，是商品房预售过程中必不可少的流程。目前，有不少法律界的专家学者混淆了预告登记与房屋预售合同网签备案的概念，错误地认为网签是房屋交易合同生效的必要条件，也即只有经过网签的合同才具有法律效力，实则不然。
随着我国房屋预售制度的完善和发展，期间产生了不少具有创新性的制度政策，房屋交易合同网签备案就是其中的代表。网签程序首先要求具备预售资质的房产项目的开发商将该楼盘信息提交至房屋交易监管部门。其次与有意购买预售商品房的消费者共同将房屋交易详情录入房管部门的网签系统。最后该系统会生成并反馈一份载有备案登记号的商品房交易合同文本，同时该商品房会在电子楼盘表上标记为已售。经过网签的商品房不能二次网签，也就从而避免了网签过的房屋被开发商二次出售，间接的避免了一房二卖得情况发生，同时实现监管地产市场的目的。对于网签备案与合同效力之间的关系，我国最高人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时将二者视为两个层面的法律问题。例如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”
关于预告登记，《物权法》有着明确规定：第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从该条款可知，当事人必须对预告登记进行了明确得约定，是预告登记行为发生的前提条件，也即预告登记是由当事人的意愿产生，登记机构无法利用职权进行预告登记。其次，预告登记后不动产则具有了物权期待效力。网签备案程序目的在于规范商品房买卖市场，限制开发商的销售行为，因此与物权效力无关，仅与商品房交易信息的备案有关。最后，预告登记不等同于正式登记，若在具备正式登记条件的有效期内未进行登记，则视为放弃登记，且预告登记失效。而商品房买卖合同一旦经过网签备案，则实现了“一房一号”，未经双方协商不可注销。除此之外，通过网签的买卖合同具有了交易信息公示的作用，且与不动产登记行为密切相关。
虽然在司法实践过程中，房屋交易合同网签备案行为与预告登记的作用类似，但是网签备案实质上只是随着我国商品房预售制度发展完善的产物，并非房管部门或登记机构做出的具体行政行为，因而在行政法层面上没有争讼性和裁判性。
本文来源：微信公众号“智仁律师”
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