【实务】购买商铺用于经营的公司不能作为消费者购房人主张优先受偿权

本文作者：熊伟，广西同望律师事务所企业破产与重整法律事务部专职律师

购买商铺用于经营的公司不能作为消费者购房人主张优先受偿权

感谢作者授权本公众号转载

案情简介：

       2011年12月15日，川惠公司与鼎城公司签订商品房买卖合同，约定由川惠公司出资1600万元购买鼎城公司开发的3082.13㎡在建商铺。合同签订后，川惠公司如约付清了购房款。2012年3月，鼎城公司将上述房屋转卖给第三人，并与川惠公司签订补充协议，变更购房标的为5839㎡已设置在建工程抵押的商铺。嗣后，鼎城公司未按约定交付商铺，川惠公司遂向法院诉请判令鼎城公司继续履行合同，并支违约金。2014年3月5日，法院裁定受理鼎城公司破产申请，川惠公司向鼎城公司破产管理人申报债权额5256万元。

裁判观点：

       川惠公司虽依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》主张其应优先于工程价款受偿，但该《批复》作出对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护的本意是基于优先保护生存利益大于优先保护经营利益的原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。川惠公司购买的涉案房产性质为商铺，并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益，故其主张优先个别清偿，依据不足。且根据物权法定原则，鼎城公司破产案受理时，涉案房屋未发生变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不产生物权变动效力。在破产法维度，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，应为债务人财产。川惠公司要求继续履行合同以及支付违约金的主张，其实质上是要求鼎城公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定，损害了鼎城公司其他债权人的利益，不应得到支持，遂驳回川惠公司诉讼请求。

律师评析：

       所谓消费者购房人，实务中通常理解成为满足生存目的而出资购买居住用房的自然人。本案中，川惠公司系公司法人，根据公司天然的经营属性，其作为合同主体购买的房屋没有用于生存居住所需的交易属性，不符合法律和司法解释保护消费者购房人优先权的价值基础。事实上，川惠公司与鼎城公司之间形成的债权债务关系所依据的系双方签订的房屋买卖合同及其补充协议。截至人民法院受理鼎城公司破产申请案之日，川惠公司履行了支付购房款义务，而鼎城公司未按照约定履行按期交房义务。鼎城公司违约，依法应承担违约责任。然而，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，双方未履行完毕的合同关系在破产申请受理之日起两个月内已产生法定解除情形。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款(二)项、第九十七条规定，双方合同权利义务终止，川惠公司要求继续履行已没有法律依据，只能按照合同约定和破产法规定主张申报债权额参与债务清偿。故川惠公司诉讼请求不能得到法院裁判支持。

实务指引：

       公司作为商铺买受人，其购买用途属性有别于自然人购房消费者，即消费者购房人。由于公司的成立及存续目的在于生产经营获得盈利，故其以公司名义发生的民事法律关系亦有别于自然人为生存、发展所作出的民事法律关系。在物权法维度，法律保护的是经登记而发生的不动产物权变动状态；在合同法维度，法律保护的是依据生效合同而享有合同之债的债权人利益；在破产法维度，法律保护的是破产申请受理之日起全体经申报债权的债权人公平受偿利益。因此，为保证公司买受人合法权益，公司债权人主张权利时应准确把握债权的实体与程序属性，以免违背法定条件导致败诉的风险。

       债务人、债务人的破产管理人作为处理企业债务的主体，应妥善识别债务在不同纠纷处理程序中的属性。普通诉讼程序中的债务处理，应根据合同交易自治的原则，根据事实与法律最大化维护自身合法权益。而在破产程序中，则应明确识别破产申请受理后债务人破产财产的范围。对于依法应予以排除的非消费者购房人提出的继续履行合同交付义务的债权主张，应审慎作出处理，对于未完成备案登记的合同，该解除合同关系的应解除合同关系，并按照债权申报程序依法确认债权额;对于完成备案登记的合同，经核实不属于优先受偿条件的，应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的合同解除法定后果，提出有利于公平清偿债务的诉讼主张。

案例索引：

1、贵州省安顺市中级人民法院(2015)安市民初字第111号民事判决书 

2、贵州省高级人民法院(2016)黔民终595号民事判决书

3、最高人民法院(2017)最高法民申3088号民事裁定书

本文来源：微信公众号“同望破产管理人团队”

推荐：【专题】《破产法司法解释三》和房地产企业破产重整、尽职调查与涉税法律实务等高研

推荐：【研究】大成 | 我国预重整制度的实践与探索

推荐：【权威】最高院、最高检 |破产案件中申报捏造债权属于虚假诉讼行为

推荐：【实务】盈科 | 破产中的职工债权处理的注意点

推荐：【重磅】金杜 | 掘金困境企业——破产重整中的房地产投资

推荐：【随笔】中伦 |由破产法庭建制而引发的感想

推荐：【研究】中豪| 房地产企业破产案件中的建设工程价款优先受偿权

推荐：【观点】房地产企业破产程序中网签备案的法律性质分析

推荐：【实务】迟延履行期间加倍利息是否能作为破产债权申报

推荐：【实务】涉清算义务人责任纠纷六个实务问题

推荐：【研究】关联企业实质合并重整的适用标准探析

推荐：【先锋观点】债权申报应注意的问题

推荐：【实务】浅析破产程序中债权的申报与确认

推荐：【实务】以破产管理人的视角初探企业在破产清算程序期间继续经营相关问题

推荐：【实务】华炬 |破产财产和债务人财产异同之刍议

推荐：【实务】房地产企业破产程序中金融债权投后管理和处置要点

推荐：【实务】主债务人进入破产程序后连带保证人的责任范围

推荐：【实务】破产管理人的法律地位及其民事责任探析

推荐：【实务】执行程序与破产程序的衔接与协调

推荐：【实务】破产租赁合同解除后预付租金债权如何认定？

推荐：【实务】房地产开发企业破产重整利益平衡实务分析

推荐：【实务】浅析破产程序中的建设工程价款优先受偿权

推荐：【实务】破产企业贷款保证金账户性质及权利行使

推荐：【实务】破产重整过程中隐形债权的处理

推荐：【实务】大成 |房地产企业破产程序中的优先权确认和顺位

推荐：【实务】试论破产重整程序中引入投资人的注意事项 

本文已注明来源，版权归原作者所有，文章仅供读者参考，禁止用于商业用途。如本平台转载文章涉及版权等问题，请及时与我们联系，本公号将第一时间处理。小编微信号：13955189028