【实务】（续）破产法语境下房地产企业破产中各类特别优先权的保护机制之二

破产重整那些事 2023-02-03

The following article is from 同望破产管理人团队 Author 叶健汉

本文作者：叶健汉，广西同望律师事务所高级合伙人，企业破产与重整法律事务部主任

破产法语境下房地产企业破产中各类特别优先权的保护机制之二

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【编者按】上期，本文作者对房地产企业破产案件特别优先权中的被拆迁人特别优先权的保护机制进行了介绍。（上期链接：【实务】破产法语境下房地产企业破产中各类特别优先债权的保护机制之一）本期，作者将对特别优先权中的消费购房者特别优先权的保护机制进行探讨。房地产企业破产案件具有申报债权的消费购房者人数众多、消费购房者与破产企业签订的房屋买卖合同以及合同的网签、不动产预告登记、不动产登记、房屋交付、产权办证等情况千差万别的特点，如处理不当，极易导致发生不稳定事件的后果。虽然，基于保护消费购房者生存权的需要，最高院司法解释作出了对消费购房者优先权进行特别保护的规定。但是，法律法规包括司法解释等没有对消费购房者特别优先权的保护机制作出明确的规定，导致在处理破产案件时对消费购房者的债权清偿顺序排位不统一、消费购房者权利不能得到有效保护的结果。本文作者试图通过对消费购房者特别优先权保护机制进行论述，达到更好地保护消费购房者权益、推进破产工作的目的。

第二期消费购房者特别优先权的保护机制

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二、消费购房者特别优先权的保护机制

要建立消费购房者特别优先权的保护机制，就要先从消费购房者特别优先权的定义出发，然后阐明对消费购房者债权列入特别优先权进行保护的原因，从而达到构建对消费购房者特别优先权进行保护的目的。消费购房者特别优先权的机制建立之后，用该机制解决实务中遇到的要对消费购房者的债权进行清偿时，如何对消费购房者特别优先权进行排位并对债权进行清偿的问题。

（一）消费购房者特别优先权的定义

根据解释学从对内涵较小的概念进行解释到对内涵较大的概念进行解释的原则出发，要定义消费购房者特别优先权，首先要清楚消费者、购房消费者的定义，在此基础之上，再对消费购房者特别优先权作出定义。所谓消费者，根据《中华人民共和国消费者保护法》第二条的规定进行理解，是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的自然人。至于何为消费够房者，理论和实务当中均没有给出明确的定义。最先引起实务界讨论消费购房者这一概念的，是最高人民法院法院出台《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之后，该批复第二条认为消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即是说，就消费者购买的商品房而言，消费购房者的优先受偿权优于工程价款的优先受偿权。其后，最高人民法院出台《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》后，该规定的第二十八条、第二十九条对消费购房者的保护也有所涉猎，其中第二十九条规定了使用了所购商品房用于居住且买受人名下无其他居住房屋的规定来对消费购房者购买的房屋进行限定。

笔者认为，所谓消费购房者，是指为生活消费需要而购买房屋的自然人。所谓消费购房者特别优先权，在破产法语境下，就是指在房地产企业破产案件当中，就自然人为生活需要购买破产企业出卖的房屋而产生的债权，当对破产财产进行清偿时享有更优先于一般优先权等债权得到清偿的权利。通说认为，交付了全部或大部分房款的消费购房者在企业破产清偿债务时具有特别优先权。

（二）消费购房者特别优先权的性质和权利来源

物权法和担保法对消费购房者的权利没有涉猎。根据审判实务，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对消费购房者的权利赋予特别优先保护的权利。笔者认为，消费购房者特别优先权的性质应属于法定优先权的范畴。

鉴于消费购房者购买房屋用于居住生活，为保护消费购房者的权利，当破产企业清偿债务时，应当赋予消费购房者特别优先权，其理由如下：首先，基于消费购房者生存权的需要。在房地产企业进入破产程序后对破产财产进行清偿时，只有赋予消费购房者特别优先权的权利，方能保障消费购房者在购买的房屋内居住生活，满足其生存的基本权利。其次，基于维护社会稳定的需要。在房地产企业进入破产程序后，由于有许多建筑工程尚未完工，导致许多消费购房者因没有得到房屋而申报债权。如对众多的消费购房者的权利处理不当，极易引发群体事件的发生，造成社会的不稳定。为了维护社会的稳定，应当赋予消费购房者特别优先权。再次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条第六项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在清偿破产财产时，应当赋予消费购房者特别优先权。

（三）消费购房者身份的识别

房地产企业在销售房屋时，只要购房人符合购房条件，房地产企业都会将房屋卖给购房人。当房地产企业进入破产程序时已资不抵债，法律不能赋予所有的购房人特别优先权予以保护。此时，识别消费购房人身份显得特别重要。根据有关法律规定必须同时具备为生活需要购买房屋、交付了全部或大部分房款的购房人才能被赋予消费购房者优先权进行保护。

实务中购房者的类型千差万别，即使同样是为了生活的需要购买房屋，也存在（1）消费者交付全部或大部分房款，且已经预告登记；（2）消费者交付小部分款项，且已经预告登记；（3）消费者交付全部或大部分款项，但未经预告登记；（4）消费者交付小部分房款，且没有预告登记等情形。[1]在破产案件当中，应根据案件的具体情况甄别消费购房者的身份，对于虽只交付了小部分房款的购房者，但办理了预告登记或实际交付房屋居住使用的情形，笔者建议也应列入消费购房者的范畴予以保护。

（四）对消费购房者的保护措施

正如前述应当赋予消费购房者特别优先权的理由，所以，应将消费购房者列入具有特别优先权的债权人的范畴。为保护消费购房者的特别优先权，应建立如下保护措施：

1.在房地产企业办理房屋预售许可证时，应责令房地产企业缴纳一定数额的保证金。如房地产企业未能将房屋交付给包括消费购房者在内的购房人的，应从缴纳的保证金中扣除相当于购房人损失的金额支付给购房人。如房地产履行了房屋交付义务的，应将保证金退还给房地产企业。

2.当房地产企业对外销售房屋收取购房款时，应将购房款交付至政府部门指定的监管账户。如房地产企业未履行交付房屋的义务的，应将购房款退还购房人，并责令房地产企业承担违约责任。只有房地产企业将建成达到交付条件的房屋交付给包括消费购房者在内的购房人后，才将购房款拨付给房地产企业。

3.当房地产企业进入破产程序的，基于消费购房者特别优先权的保护，应当赋予消费购房者选择房地产企业交付房屋或退回购房款的权利。如消费购房者选择要求房地产企业交付房屋的，房地产企业应履行交付符合条件房屋的义务。如消费购房者选择退回购房款的，房地产企业应负有将购房款优先返还消费购房者的义务。

以上保障措施，可以达到当房地产企业破产后，消费购房者特别优先权得到有效保护的目的。

注释：

[1]丁燕著《论房地产企业破产程序中的优先权》，载《破产法论坛》第十一辑第175页。

（下一期，本文作者将发表对工程价款特别优先权进行探讨的文章，请大家予以关注）

本文来源：微信公众号“同望破产管理人团队”

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