【实务】房地产企业股权收购与资产收购涉税处理分析

破产重整那些事 2023-02-03

The following article is from 房地产并购研究 Author 张力吴同兴

本文作者：张力，中国政法大学法学双学士，一级律师，现为河北冀华律师事务所副主任、投资银行和破产清算法律事务部主任，社会兼职：河北省律师协会理事、河北省法学会四届理事会理事、河北师范大学硕士生导师、石家庄股权交易所企业挂牌专家征询委员会委员等，主要业务领域为公司上市、并购重组、债券发行、私募基金、破产重组等。

吴同兴，法学学士，曾在税务机关工作17年，现在河北冀华律师事务所工作，专注于公司、税务筹划等相关商事法律事务。

房地产企业股权收购与资产收购涉税处理分析

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摘要：2018年以来，随着房地产政策调控延续，金融监管政策不断加强，房地产行业的变革渐渐拉开序幕。①目前，房地产行业已累积到相当大的规模，行业整合是大的趋势。在企业并购重组中，股权收购和资产收购是比较常见的两种模式，这两种模式下的税收规定差异明显，税收成本也大不相同。本文拟通过对两种收购模式的税收分析，探讨不同交易模式的利弊，以期帮助相关企业根据交易目标及收购业务实际，选择合适的并购模式，实现合理节税，减少交易成本。

关键词：房地产；股权收购；资产收购；涉税处理

股权收购与资产收购是房地产企业并购中常见的两种模式。所谓股权收购，是指一家企业购买另一家企业的股权，以实现对被收购企业控制的交易；资产收购，是指一家企业购买另一家企业实质经营性资产的交易。②这两种模式中受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合，且购往往属于重大涉税交易，不同并购模式的税收政策规定差异较大。

一

增值税

在股权收购中，营改增之前，根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号），股权转让不征收营业税；营改增之后，依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）股权收购中股权转让行为不属于增值税的征收范围。因此，房地产企业并购中股权转让不征收增值税。

在资产收购中，转让方将货物、固定资产等实质经营性资产转让给受让方，无论受让方以货币支付对价还是以非货币性资产支付对价，都属于货物销售行为，转让方均应缴纳增值税。另外，根据《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）、《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第66号）规定，在资产收购中，如果转让方除转让资产本身之外，还同时转让与资产相关联的债权、债务和劳动力的，不属于增值税的征税范围，即使经多次转让亦不征增值税。

二

企业所得税

财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）、《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）规定了企业并购重组中股权收购和资产收购中企业所得税的一般性税务处理和特殊性税务处理原则。

（一）一般性税务处理

在适用一般性税务处理的情况下，企业股权收购、资产收购重组交易按以下规定处理：

1.被收购方应确认股权、资产转让所得或损失；

2.收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定；

3.被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

（二）特殊性税务处理

股权收购或资产收购符合规定条件的，可以适用特殊性税务处理规定，具体处理方式如下：

可见，符合适用特殊性税务处理规定的，无论股权收购还是资产收购，交易各方对股权支付部分可以按照原有计税基础确定，暂不确认有关资产的转让所得或损失；交易中非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。

非股权支付对应的资产转让所得或损失=（被转让资产的公允价值-被转让资产的计税基础）×（非股权支付金额÷被转让资产的公允价值）

三

个人所得税

如果股权转让方或资产转让方为自然人，根据《个人所得税法》的规定，属于财产转让所得，转让方应当按照20%的税率缴纳个人所得税，应纳税所得额为转让收入额减去股权或资产原值及合理费用后的余额。

四

土地增值税

在股权转让模式下，根据《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函【2000】687号）规定，如果一次性转让100%股权，且该等以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应按规定缴纳土地增值税。实践中，可以采取一定方式合理规避税务机关适用【2000】687号文征收土地增值税。

在资产收购模式下，就转让方而言，土地增值税是最大的一个税种。《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位，为土地增值税的纳税义务人，应就其所取得的增值额缴纳土地增值税。土地增值税根据增值额实行30%至60%的四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

五

契税

根据《财政部、国家税务总局关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）第九条规定：“在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。”

在资产收购中，以货币资金为对价取得转让方的土地、房屋所有权，属于购买行为；以非货币资金为对价取得转让方的土地、房屋权属，属于交换行为，无论何种支付方式均发生了土地、房屋权属的转移，受让方应当按照收购合同中土地、房屋的价格缴纳契税。如果合同价格不公允，以市场价格作为计税基础③。

六

印花税

股权收购转让方和受让方应当分别缴纳印花税。《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税法[1991]155号）规定，“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。产权转移书据印花税应该按照合同记载金额的万分之五征收。

资产收购中转让方与受让方应当分别缴纳印花税，《印花税暂行条例》《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对资产购售合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据应按照合同记载金额的万分之五征收印花税。

七

股权收购与资产收购的税收比较

根据以上分析，房地产企业股权收购与资产收购中转让方和受让方纳税情况如下：

由上图可以清晰看到，股权收购模式的税收成本相对较少，交易成本较低。通过股权收购模式进行房地产项目并购，地产资产的权属不发生变更，只是转让企业的股权结构发生了变化，该模式下受让方仅缴纳万分之五的印花税，不需要缴纳契税；转让方除了缴纳企业所得税、印花税之外，可以节省增值税、土地增值税两大税种的成本。但对于受让方而言，由于股权溢价部分不可以计入资产成本，如果将来土地出售，土地增值税的增值额将会大增，而承担的税负转大。

通过资产收购模式进行房地产项目并购，转让方的股权结构不发生变化，所转让资产的权属由转让方变更为受让方。该模式下转让方要承担企业所得税、增值税、土地增值税、印花税，受让方除要缴纳印花税外还要缴纳契税，可见资产收购交易的税负成本更重。但对受让方而言，由于土地增值部分可以计入资产成本，如果将来销售不动产时，可以减轻增值额，获得节税利益。

总之，资产收购和股权收购各有利弊，在房地产企业并购中，应当在对标的企业、地产资产进行尽职调查的基础上，结合企业实际需求和税收政策要求，设计合理的交易结构和交易模式，选择适当的收购方式，以降低税收成本和税收法律风险，促进房地产企业的资源有效整合。

①[《2018年房企并购总结》，中指研究院：https://industry.fang.com]

②[《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》]

③[解税宝.《资产收购的涉税问题分析》]

参考文献：

[1]解税宝.企业重组的特殊税务处理

[2]郝书坤.2018年5月增值税新政房地产企业相关问题问答

本文来源：微信公众号“房地产并购研究”

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