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【实务】惠诚|论房地产企业重整程序中各优先权的行使顺位
本文作者：苟永会律师，北京市惠诚（成都）律师事务所高级合伙人，破产重整法律事务部主任，成都市“三八”红旗手，党支部书记、妇联主席
论房地产企业重整程序中各优先权的行使顺位
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债务人不论是进入清算、重整抑或和解，各债权的偿还顺序总是有冲突的，即使在法律有明确规定的情况下，实践操作起来也会有困惑或产生矛盾。在我国，目前尚未设立统一的法定优先权制度，只在相关法律中有规定，而相关规定主要涉及有关优先受偿权和优先购买权的问题。对于建设工程优先受偿权、船舶法定优先权、航空器法定优先权等法定优先权在破产程序中应当如何分类，现行法律并无明确规定。法定优先权与意定优先权在行使时也会产生冲突时。我们认为，《企业破产法》第82条第1款第1项规定的“对债务人的特定财产享有担保权的债权”系意定担保债权，并不能当然涵盖和适用于法定优先权。本文将在房地产企业在重整程序的语境下从实务操作出发，对可能存在的各优先权（包括法定和意定）的行使顺位作一个论证。
一、关于法定优先权的性质
学理上，对法定优先权的认识不尽一致，主要存在如下几种观点：
（1）广义的优先权概念，是指在民事关系中，一切相对于其他权利具有优先性的权利，包括优先承租权、优先购买权、优先申请权等。
（2）优先权是指由法律所规定的债权人就债务人的全部财产或特定财产优先受偿的权利。此种观点是一种狭义的概念，将法定优先权视为优先受偿的权利。
（3）优先权是指特殊债权优先于一般债权甚至担保债权，即法定优先权是指特殊债权的一种效力。
（4）优先权是特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定财产、不动产的价值优先受偿的权利。从上述观点来看，对法定优先权的含义界定尽管存在不同，但对法定优先权所具有的“优先性”并无争议。
二、关于法定优先权的特点
优先权具有以下特点：
（1）优先权是法律为维护社会公平正义，维护弱者生存权利和社会秩序而赋予特种债权的债权人的一项民事权利，其功能是对特殊种类的债权加以特殊保护。这是世界各国通行的做法。
（2）优先权为法律直接规定的权利 ，具有担保物权的性质。优先权不能由当事人约定，只能由法律规定，它不同于当事人的意定的抵押权、质权，类似于留置权，但不以占有债务人财产为前提。
（3）优先权是以债务人的全部财产或特定财产担保特定债权实现的物权性权利。优先权的标的可是债务人的全部财产或特定财产，但不是第三人的财产。
（4）优先权是否公示，法律上并没有统一的规定。但担保物权等意定优先权的设定原则上以公示为生效要件。优先权基于权利的法定性并不都以登记为生效要件，也不以占有债务人财产为公示要件。
（5）优先权是对某些特定权利的法律效力的加强，是特定权利在折价、变卖或者拍卖债务人特定财产或者全部财产所得价款中先于其他权利受清偿的权利。因而优先权以变价权为前提。
三、我国现行法律框架下的各法定优先权
1 有关优先受偿权
《合同法》第286条规定的承包人建设工程价款优先受偿权；《企业破产法》第113条规定的职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用优先受偿权；《民用航空法》第18条规定的民用航空器优先权；《海商法》第21～22条规定的船舶优先权的概念、范围等。《建设工程价款优先受偿批复》（法释[2002]16号）中对人民法院适用《合同法》第286条规定处理有关建设工程价款优先受偿权的若干问题进行了明确。
此外，还有《企业破产法》规定的税收优先权，《合同法》、《物权法》中的留置等，皆属于优先受偿权。
2 有关优先购买权
《物权法》第101条规定的共有人优先购买权；《合同法》第230条规定的承租人的优先购买权；《公司法》第72条规定的股东的优先购买权；《合伙企业法》第23条规定的合伙人的优先购买权等。
四、矛盾与冲突——法定～意定优先权在房地产企业重整程序中的冲突
1 权利的冲突是价值的冲突
《企业破产法》第82条规定，下列各类债权的债权人参加讨论重整计划草案的债权人会议，依照下列债权分类，分组对重整计划草案进行表决：
（一）对债务人的特定财产享有担保权的债权；
（二）债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
（三）债务人所欠税款；
（四）普通债权。
人民法院在必要时可以决定在普通债权组中设小额债权组对重整计划草案进行表决。
虽然破产法对债权人清偿顺位作了安排，但显然过于笼统，无法涵盖和包括实践中所有的债权种类。不可否认的是，一个房地产开业企业在破产程序中，将面临众多权利的冲突，有多种优先权的冲突，笔者认为，至少涉及以下几个优先权的冲突（法定，意定，下同）：
被拆迁人、被征收人的优先权，承包人的建设工程价款优先受偿权，消费者购房人的优先权，国有土地使用权抵押权、在建及建设工程抵押权，房地产企业的职工工资的优先权等。
如文章开篇所述，《企业破产法》第82条第1款第1项规定的“对债务人的特定财产享有担保权的债权”系意定担保债权，并不能当然涵盖和适用于法定法定优先权。之所以会存在多个权利的冲突，皆因立法者的有限理性、成文法语言的模糊性、社会的变动性等，可能会导致立法阶段未能清晰界定权利边界，导致相关权利主体对于权利边界产生争议，从而诱发权利冲突。此时，冲突的各方为获取最大的利益而尽力扩张己方的权利界限，因此，权利的背后是利益的冲突，同时也是价值之间的冲突。司法实践中，在面临民事权利冲突时，应以人身权优先原则、适度的社会利益优先原则、自由价值优先原则加以衡量和评判，进而按先后顺位加以适用。
2 房地产企业在重整程序中各优先权的行使顺位
笔者结合法律规定及实践认为，在房地产企业重整程序中，当以上各优先权存在冲突时，应按以下顺位对各债权人就债务人财产进行清偿：
（1）被拆迁人、被征收人房屋取回权或房屋补偿款优先于其他所有优先权
征收安置协议是征收人和被征收人约定，以安置房屋与被征收房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同，是买卖合同的一种特殊类型。在此协议中，被征收人丧失的是现存的房屋所有权，而征收人提供的补偿安置房屋则是尚未建成或异地购买的房屋，这本身对被征收人而言是不公平的，也是极为不利的。被征收人失去的是其赖以生存的房屋所有权，而享有的只是一种期待权，这直接影响到其生存居住的基本权利。最高人民法院《商品房买卖合同解释》第7条将被征收人债权作为一种特殊债权予以保护，并赋予其优先效力，即将债权物权化。其也符合《建设工程价款优先受偿权批复》第2条的规定，被征收人实质上已符合了《批复》中所要求的支付大部分款项的条件。故在房地产企业重整程序中，被拆迁人、被征收人的债权应优先得到清偿。2014年《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》中指出，《建设工程价款优先受偿权批复》明确规定了房屋买受人的权利优先于建设工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护相对处于弱势地位的房屋买受人的精神；对于“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款的请求权。此答复精神对被拆迁人、被征收人同样适用。
（2）其次为消费者购房人的优先权
2002年《建设工程价款优先受偿权批复》针对合同法第286条建设工程价款优先受偿权，规定建设工程承包人的优先受偿权不得对抗交付了大部分购房款的消费者，也规定了该优先权优先于抵押权人的抵押权，体现了优先保护相对处于弱势地位的房屋买受人的精神；2014年《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》进一步指出，对于“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款的请求权。生存权优于经营权利受到法律的保护，这是国际通行的惯常做法，也符合我国的实际情况。实践当中，比较复杂的是在家庭财产巨额增长的情况下，如何界定消费者购房人从而准确保护需要保护的弱势购房人。
（3）再次为建设工程价款优先受偿权
在房地产重整企业中，建设工程价款优先受偿权劣后于被拆迁人、被征收人的优先权的和消费者购房人的优先权而优先于其他优先权。最高人民法院《建设工程价款优先受偿权批复》采纳了建设工程价款“优先受偿权优先说”的观点，明确规定建设工程承包人享有的工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。主要理由在于：
首先，这是保障劳动者劳动报酬权益的需要。一是建筑企业以大量农民工兄弟提供劳务为主；二是现行《民事诉讼法》《企业破产法》均规定劳动者劳动报酬优先。规定工程价款优先受偿，符合民事法律政策优先保护弱势者利益和《劳动法》倾斜保护劳动者利益的倾向。如果一般抵押权优先，承包人应当得到的工程价款很难实现，建筑工人的工资和其他劳务费用必然得不到保障，这不符合善良法治的理念。
其次，这是工程价款优先权的性质决定的。建设工程施工合同是特殊的承揽合同，承揽合同中，承揽人对完成的工作成果享有留置权，虽然建设工程是不动产，但依建设工程施工合同与承揽合同较多的相似性来看，应当赋予工程价款优先受偿于一般抵押权。
再次，承包人对形成建筑物的价值贡献大于抵押权人。建筑物由于物化了承包人的劳动成果，使其具有使用价值，才可能设定抵押权，赋予工程价款优先权，是对承包人对形成建筑物价值贡献的肯定。
最后，建设工程价款不仅优先于一般抵押权，也应当优先于房地产企业的职工工资。建筑工人的工资和房地产企业的职工工资本来同属同等序列，并无价值上孰优孰劣之分。但是，建设工程被拍卖、变卖时，其增值部分本来是基于建筑工人和承包人的劳动和垫资形成，这部分增值本身就应属施工人所有，应当优先受偿，而这对破产企业的工资债权并没有任何侵害。如果将建设工程价款的优先权劣后于破产企业职工工资之后，这无异于以他人之资金清偿破产企业之债务，以牺牲施工人利益来承担本应由破产企业承担的责任，显然是不公平的，也与《合同法》《企业破产法》的立法意图相悖。
（4）复次为有担保财产的抵押权
《企业破产法》实施后，明确规定对债务人的特定财产享有担保权的债权优先于职工债权、税款、普通债权等清偿，此即破产法意义上的别除权。此处不再赘述。
（5）最后为房地产企业的职工工资债权
虽然在破产法中，债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金等优先于国家税款和普通债权，劣后于其他优先权，但在实践中，无论如何，企业的普通职工的工资债权（不含上市公司、大型企业集团高管）都是按最优原则处置的，在程序上不需要申报（登记即可），在实体上处置债务人财产时，投资人、地方政府及上级政府均是优先考虑职工债权，即考虑职工安身立命的问题。
综上，笔者较为清晰地论述了房地主企业重整程序中各优先权的行使顺位的法理所在，实践当中，每一个重整案均不一样，没有固定的模式，我们只能在厘清各优先权性质的情况下，在实践中遵循法律的规定，按价值冲突的选择原则来安排行使顺位。
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