【实务】房企破产时购房人债权清偿顺位例析

破产重整那些事 2023-02-03

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本文作者：杨红伟，河南千业律师事务所律师，注册会计师、税务师，业务领域：企业破产、重组、并购、涉税法律服务等

房企破产时购房人债权清偿顺位例析

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【摘要】房地产企业破产重整中，当购房人、建设工程承包人、抵押权人等各种优先权竞合时，各种优先权如何排序是破产程序中的一个关键环节。其中购房人权利的顺位问题，争议较大。本文结合具体案例，围绕保障生存利益、维护社会稳定、最大化保障全体债权人利益等问题，通过对合理行使管理人的待履行合同选择权、引导债权人相互妥协让步等角度展开分析，对合理安排购房人债权顺位提出一些针对性的建议。

【关键词】购房人权益清偿顺位利益平衡

一、案情简介

M公司是某著名文化旅游城市的一家房地产开发公司。曾成功开发了几个房地产项目，其正在开发的一处房地产项目位于该市黄金地段。M公司在没有取得预售许可证的情况下即进行预售，由于该项目的位置地段较好，购房人争相认购。除极小数购房人付全款之外，大部分购房人的付款比例为50%以上，小部分付款比例为30%左右。

后来M公司因资金链断裂，不能清偿到期债务，债权人向人民法院申请M公司破产重整，人民法院依法受理了此案。该案情况复杂，债权类型几乎囊括了房地产企业所能遇到的各种情况，包括购房人、工程款债权人、金融机构债权人、民间借贷债权人、合作开发方等。购房人中又涉及正常购房、以房抵债、房屋预售等情形。截止到人民法院受理破产申请之日，M公司有效资产仅为上述房地产项目所占用的一块土地土地使用权，价值约3亿元（已抵押）。而M公司经审计的债务总额约为13亿元，债权人总人数约1000人。其中上述房地产项目共预售约600套，收到预售款约1.5亿元，涉及购房人约600人。

二、案件难点

虽然上述1.5亿元预售款在M公司的全部债务中占比不大，但购房人的人数约占债权人总数的2/3，并且绝大部分为农民或小商贩，所支付购房款几乎倾尽家庭的全部积蓄，有的甚至是举债购房。人民法院受理M公司的破产重整案件后，有相当一部分购房人对该案的前景充满了悲观情绪，对人民法院和管理人极度不信任，多次聚众至北京、省城上访，造成巨大的维稳压力及不利的社会影响。市政府为此成立了以副市长为组长，各相关局委负责人为成员的工作组，专门处理购房人的稳定问题。

对上述购房人的权利如何定位成为该案的焦点问题，关系社会稳定、战略投资人的引进和重整的成败。虽然大多数债权人都清楚，如果被转入清算程序的话，以M公司的资产状况，普通债权人的清偿率可能为零，但各类债权人对购房人债权的顺位问题仍然分歧较大。购房人仍在不停地上访，同时由于不稳定因素的存在，难以引进合适的战略投资人，导致重整工作一度陷入僵局。

购房人的诉求包括两种：第一种，要求继续履行原房屋预售协议，承认其优先性。第二种，要求解除预售协议，优先全额退款。为了便于下文的论述，笔者根据购房人的两种诉求和其支付购房款的比例，把购房人分成以下四种类型：

① 付款比例50%以上，要求继续履行合同的。

② 付款比例小于50%，要求继续履行合同的。

③ 付款比例50%以上，要求退款的。

④ 付款比例小于50%，要求退款的。

三、关于商品房预售协议的效力

M公司对上述开发项目进行预售时，尚未取得预售许可证。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条虽规定出卖人未取得商品房预售许可证明而订立的商品房预售合同应当认定无效，但也有在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效的变通规定。人民法院受理该破产案件后，买卖双方均未对预售协议的效力提出质疑，如果M公司的重整程序能够继续推进，预期会取得商品房销（预）售许可证，届时预售协议将会成为合法有效的协议。其他债权人也知道，承认预售协议的效力有利于稳定购房人的情绪和推动重整程序的进行。反之，将会激起购房人更大的不满，诱发不稳定因素，将给招募战略投资人和重整的进行带来较大的不确定性，很有可能导致重整失败而被迫转为破产清算，这是广大的债权人和其他利益相关者所不愿看到的结局。在不否认商品房预售协议的效力这一点，管理人和债权人达成了共识。

四、破产重整的价值取向

相对于破产清算的债务清偿率不高、债务人缺乏重生途径、可能导致社会资源浪费及影响社会稳定等缺陷。破产重整则倾向于维护社会经济发展与社会稳定，需要平衡债权人利益、债务人利益及社会利益。简言之，破产重整的价值在于最大限度的保护企业资源，使之保值增值，使债权人能得到更多清偿，以减少[1]社会损失。因此在企业破产重整的实践操作中，对破产债权清偿顺序的确定，既是法律技术层面的问题，又牵涉重大价值判断。也就是说，确定某类债权较其他债权优先受偿，应当审慎依据现行法律和政策所秉持的价值取向和利益衡量，辨析该类债权所代表的利益是否有必要予以优先保护。

五、购房人债权清偿顺序的实然与应然

按照《企业破产法》109条、113条和合同法286条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）等的规定，除破产费用及共益债务之外，房地产开发企业破产债务清偿顺序如下：交付全部或大部分款项购房人的优先权>工程价款优先权>抵押权>劳动债权>税收债权>普通债权。但针对本案来说，上述法律规定仍有以下两个问题未明确：第一，交付全部或大部分款项购房人的优先权是否包括上述第③类购房人。第二，对购房人上述②、④两类购房人的清偿顺序如何安排。笔者依据上述法律规定，结合破产重整制度的价值取向，从应然的角度，本案中购房人债权的清偿顺序分析如下：

（一）行使管理人的待履行合同选择权，和①、②两类购房人继续履行合同

《企业破产法》第18条赋予了管理人对待履行合同的选择权，为了给该案创造一个有利的重整环境，使债务人财产实现保值、增值，提高债务清偿率。管理人同意按照《企业破产法》第18条的规定和上述第①、②两类购房人继续履行原房屋预售协议。等项目开发成功后，由他们补足购房款，获得房屋。管理人选择继续履行合同后，①、②两类购房人的债权得以作为共益债务进行清偿，这样就稳定了这一部分购人的情绪。一个高效率的破产法应当追求破产程序与整个法律体系价值观的一致性，以尽量维护交易关系和风险的可预测性，减少破产程序对既有经济、法律秩序的冲击。故此，和①、②两类购房人继续履行合同也符合破产法的上述价值取向。

（二）对第③类购房人的债权优先清偿

《批复》第2条规定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。在法律实践中，一般认为购房人的付款比例达到或超过50%即视为交付了购买商品房的大部分款项，可以享有《批复》中所述的优先权。但《批复》对购房者的优先权是否包含购房款返还请求权并没有明确。2014年7月18日，最高人民法院《针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（以下简称《答复》）就如何处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案的请示，对该类问题给出了意见。《答复》第2条明确：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权”。

故根据上述司法解释，购房人只要支付了大部分购房款，其房屋交付请求权和购房款返还请求权均优先于工程价款优先权和抵押权的债权顺位。落实到M公司破产重整一案中，第③类购房人债权同样优先于其他债权，应当优先偿还。

（三）对第④类购房人债权顺位安排的建议

没有直接的法律依据能够使第④类购房人的债权进入优先顺位，但笔者仍然建议对第④类购房人的债权进行优先清偿，理由如下：

第一，本案中绝大部分购房人的付款比例都达到或超过50%，属于上述第①、②、③类优先债权的范围。第④类购房人的人数较少、金额较小，对其优先清偿不会对在后顺位债权人的清偿比例造成较大的影响。另购房人中的绝大部分为农民或小商贩，所支付购房款几乎倾尽家庭的全部积蓄，有的甚至是举债购房，购房款及预期的经营收益承载了整个家庭的生存保障功能，理论称之为生存性权利。相比第①、②、③类购房人，若他们债权得不到优先清偿，会造成他们巨大的心理落差，更有可能诱发不稳定因素。而其他债权人多属于经营性权利，其抗风险能力也远高于购房人。故根据《企业破产法》优先保护生存利益的司法精神，确定第④类购房人的债权为优先债权也非常符合其立法目的。

第二，《企业破产法》第79条规定，向人民法院提交重整计划草案的最长期限为自人民法院裁定债务人重整之日起9个月内。否则人民法院应当裁定终止重整程序，并宣告债务人破产。而本案自人民法院受理已接近9个月，所以尽快平衡各类债权人的利益，制定重整计划草案已成为当务之急。另根据企业破产法的相关规定，处于优先顺位的债权人的表决权会受到限制。所以让第④类购房人的债权进入优先顺位，将使债权人会议召集和重整事项的表决更有效率，避免了不同的债权人因利益不一致而导致重整计划无法通过的情形，从而提高重整效率，大大降低因无法通过重整计划而被迫转入清算程序的可能性。

第三，M公司的重整离不开市政府及相关部门的支持和配合。而购房人的聚众上访给市政府造成了非常大的维稳压力。本案的走向关系到社会稳定，是市政府非常关注的问题。如果购房人债权的问题得到妥善解决，无疑就减轻了市政府了压力。这将取得市政府及其相关部门的充分理解和大力支持，为重整工作的快速推进创造有利条件。

第四，法律不可能穷尽所有社会现象，以当事人的意思自治填补法律空白是企业破产过程中经常面临的问题。重整程序实质上是各利益相关者（包括债务人、债权人、投资人、股东、职工等）相互谈判、相互妥协，形成契约关系的过程。重整计划本身就是一个庞大的契约，这个契约之下又包含了若干小契约。在这个过程中不仅要考虑公平，还要考虑效率，需要各利益相关者权衡利弊，作出正确的价值判断。因此其他债权人需要用经济眼光看待对第④类购房人债权的优先安排问题。从这个角度讲，只要能够提高重整效率，增加偿债资产的总价值，实现自身利益最大化的方案就是好方案。结合本案，对①、②、③类购房人进行优先清偿有明确的法律依据，如果能让第④类购房人的债权进入优先顺位，等于彻底解决了购房人这一重大的不稳定因素。为引进战略出资人和重整过程都创造了一个稳定良好的环境，反而能最大限度的实现使自己的权益。反之，没有一个稳定的投资环境，难以招募到优秀的战略投资者不说；即使招募到投资者，也难以保证实现良好的重整结果。

总之，在破产重整实务中，各方的权利冲突并不是和破产清算程序一样此消彼长的零和博弈，而是可以通过商业谈判的方式使各方都能获益的正和博弈。从司法实践经验看，房地产企业若重整成功，债权人将获得较破产清算更高的清偿率，实现各方共赢。在本案中给予购房人债权优先地位，有助于招募战略投资人，解决影响重整计划通不过的不稳定因素。将会给市政府、人民法院、管理人、债权人和其他利益相关者腾出大量时间和精力专注于重整工作、避免内耗，为重整计划草案表决通过和重整过程创造良好的外部环境。是一种使各利益相关方实现利益最大化的最好的方案。

本文来源：微信公众号“杨红伟律师”

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