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【实务】建纬| 浅析房地产企业破产中消费者购房人权益保护问题
本文作者：郑周超，建纬（昆明）律师事务所专职律师，专注于金融借款、民间借贷、房地产及建设工程领域等法律问题实务研究，参与了不良资产处置、城中村改造、房地产企业破产重整等领域的诉讼及非诉讼法律实务工作。长期担任政府部门、房地产建设工程企业常年法律顾问、专项法律顾问，并参与顾问单位重大决策、专项项目开发、合同管理等法律事务。同时，参与了政府部门、房地产建设工程领域、城中村改造、企业破产重整等各类型重大案件，积累了较为丰富的经验。
浅析房地产企业破产中消费者购房人权益保护问题
随着供给侧结构性改革的深入推进，房地产企业破产现象进一步加剧。2015年12月23日至24日最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议,会议提出发挥破产法的制度功能,清理“僵尸企业”、推动兼并重组和破产清算审判工作。
在房地产企业破产案件中，债务人、建设工程承包人、抵押权人以及职工和税款类诸多当事人的权益错综复杂，消费者购房人的债权可能处于弱势地位。诸如消费者购房人的定义、是否有权主张交付房屋、是否享有优先权以及清偿顺位等问题，在实践中各地法院的理解也存在不同。鉴于此，本文根据实践中对消费者购房人权益保护的通常做法，做一个简要的分析和总结，以供探讨。
一、消费者购房户的定义
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）、《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（以下简称《答复》）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》），赋予了基于居住权或生存权的消费性购房人具有优先权。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》明确指出了购房人在房屋建成情况下的房屋交付请求权、在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权均享优先于建设工程价款优先权。对于消费性购房人的理解可从以下几个方面来理解：
（一）用于居住为目的
对于消费性购房人优先权的认定，是否以商品房买卖合同所涉及房屋必须用于居住目的，实务中存在不同观点：
第一种观点认为，优先权的适用前提必须是购房人所购商品房系用于居住为目的。淄博市中级人民法院（2018）鲁03民终2868号破产债权确认纠纷一案的民事判决书中，法院认为，根据《批复》和《规定》的精神，认定房屋物权期待权或相应购房款返还请求权优先权的适用前提必须是购房人所购商品房系用于居住，以体现生存权优先保护的基本原则。
第二种观点认为，优先权的适用前提不以购房人所购商品房系用于居住为目的，商铺等非居住用途的房屋买受人也享有优先权。安徽省高级人民法院在（2017）皖民终249号破产债权确认纠纷二审民事判决书中认为，关于上述规定中“消费者”含义的理解问题，该司法解释条文或相关司法解释均并未明确该处“消费者”的含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，亦无只保护生活消费的限制性解释；且陈尚坤所购房屋为两套小面积商铺，可以认定其功能与收益主要为保障与改善家庭生活，仍属生活消费范畴，陈尚坤亦为普通消费者。
在房地产破产案件实务中，采用第一种观点的较多，认为对于消费性购房人的优先权应该做限制性解释，只有购买用于自身居住的房屋才享有优先权，以投资、经营为目的的投资性用房，因其不涉及生存性居住权，故不宜列入优先权范畴。在实务中，对于购房人是否用于居住为目的的认定存在诸多方法，譬如以购买房屋数量来衡量，购买多套房屋的，以一套房屋为标准，认定其享有优先权，第二套房屋以上的，认为其是投资性用房，不是用于居住为目的，出于保护其他债权人的利益考量，不应当享有优先权。
（二）购房人为自然人
在房地产企业破产案件中，存在企业作为购房人购买商品房的情形，“消费者”是否包括企业、事业单位等机构主体。从合同法以及《批复》的规定来看，工程价款优先受偿权的保护对象是施工工人的生存权。因而，作为更加具有优先性权利的消费性购房人应当做限制性解释，不应做扩大解释，否则将会引发权利顺位的冲突以及法律逻辑关系的混乱。广东省佛山市中级人民法院（2007）佛中法执三字第172号执行裁定书以及威海市中级人民法院（2018）鲁10民初30号民事判决书认为，企业并不具备消费性购房人的资格，不能根据《批复》及相关规定主张优先权。
（三）已支付的房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十
《批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。实践中对于大部分款项的认定标准存在争议。司法实务中，法院通常的做法为按照《执行异议和复议规定》来确认购房者所付房屋价款是否属于大部分房款，即购房者所付房款达到房屋总价款的50%作为认定享有优先权的依据。但是，在房地产企业破产案件中，由于涉及大量的购房户群体，考虑社会维稳问题及顺利推进项目重整，很多管理人和法院均将所付房款不足50%的购房人也作为优先权的保护主体。
此外，房地产企业破产案件中，除一般的商品房买卖合同外，还经常涉及的经预告登记的房屋买卖合同、假按揭房屋买卖合同、以房抵债签订的房屋买卖合同、为民间借贷作担保而签订的房屋买卖合同等，这些购房人是否属于消费性购房户享有优先权。限于篇幅问题，日后再做讨论。
二、消费者购房人的权益维护路径
《企业破产法》赋予了管理人对于破产申请受理前成立而双方当事人均未履行完毕的合同享有决定解除或继续履行的权利，管理人有权以破产财产和债权人利益最大化为标准，在决定继续履行或解除合同之间进行取舍。同时，为避免管理人单方对合同的选择权给购房人的权益带来不稳定的法律状态，《企业破产法》还赋予了购房人催告权，即自管理人收到购房人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同。另外，《企业破产法》还从债权人委员会的角度来维护购房人的权益，即管理人决定继续履行合同的，应当报告债权人委员会，未设立债权人委员会的，应该向法院报告。在实务操作过程中，对于购房人的权益维护方法，一般存在以下几种路径：
（一）继续履行购房合同，完成项目续建
管理人依据《企业破产法》规定，并以破产财产和债权人利益最大化为原则，根据破产项目的实际情况，决定继续履行购房合同，完成房地产企业“烂尾楼”的续建并交付购房人。此方法对于维护购房人的权益是最有效的，因为房价的不断上涨，如不继续履行合同将导致购房人的实际权益受损。诸多房地产企业破产归结原因为无法进行有效融资，所以，完成项目续建并交付购房人的关键在于管理人能够进行有效融资：
1.政府协助融资续建烂尾楼项目
在房地产企业破产案件中，由于涉及群体复杂、人员较多、涉及回迁权利，政府一般会以维稳的角色参与破产案件。管理人可以与政府积极沟通,考虑让政府出面协调银行或者使用政府相关资金对续建项目进行注资,企业与相关单位签订代建协议，所产生的费用按照《企业破产法》认定为共益债务。政府参与，对于购房人而言，政府是公信力和执行力的代表，保证了续建的高效率和高成功率,有利于稳定购房人的情绪,真正将购房人的权益保护落到实处。
2.管理人进行融资,托管续建烂尾楼。
实务中，房地产企业破产时，除了土地以及在建工程外，企业账面资产基本为零，企业想通过金融机构或民间借贷进行融资基本不可能。《企业破产法》赋予了管理人的借款主体资格，管理人可根据项目的实际情况，对项目所需资金、项目续建成功后的偿债能力进行分析，如确实可行，则管理人可自行进行融资续建，所产生的费用按照《企业破产法》认定为共益债务。对于购房人而言，在项目烂尾、企业破产的状态下，能够在预期内实现合同目的，也是维护其权益的一种有效方法。当然,这种方式般适用于所需资金不大且有合适担保的情况。
3.按照重整程序推进，选定相关投资主体完成项目续建
根据《企业破产法》的规定，管理人在破产重整程序中选定重整投资主体，借助资本市场的经济实力，顺利融资。但是应该注意的是，投资主体进场后，管理人应加强监管，防止投资人为追求利益而将购房人购买房屋变卖第三人或其他原因导致项目第二次“烂尾”，再次侵害购房人的权益。
（二）解除购房合同,将购房款列为优先债权
管理人决定解除购房合同的，根据《企业破产法》规定，购房人可以向管理人申报返还购房款和因合同解除所产生的损害赔偿请求权之破产债权。作为破产债权，必然涉及债权优先性及清偿顺位之问题。根据《企业破产法》和《批复》的规定，实务中较为通常的做法为将消费者购房人的购房款作为优先债权并优先于工程价款优先受偿权，消费者购房人的损失赔偿请求权作为普通债权处理。根据现行法律规定和司法解释的规定来看，在实务中，从保护消费者购房人的权益角度出发，房地产企业破产债权的清偿顺序如下:支付全部或大部分款项的消费购房人请求权、建设工程承包人请求权、担保物权、劳动债权、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用、普通破产债权。2014年7月,《最高人民法院关于山东彩石山庄的批复》同意将消费者购房人的购房款请求权作为优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权,将消费者购房人依购房款申报的债权置于优先受偿地位。
（三）将消费者购房人所购房屋确认为物权
根据《最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5项的规定,特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。在实务操作过程中，管理人对于回迁类的房屋区别于破产财产比较容易操作，但将消费者购房人所购买的房屋区别于破产财产较为困难。实践中部分观点认为，已建成竣工但未转移占有的商品房属于特定物，不属于破产财产，消费者购房人在已经支付全部购房款的前提下，可以向管理人行使取回权。但取回权的行使，因为商品房作为不动产区别于其他动产商品的特殊性以及没有达到交房条件,消费者购房人实际上是无法行使取回权的。将消费者购房人所购房屋确认为物权存在一定困难，但为了维护消费者购房人的权益，仍可作为一种方法进行尝试。
三、总结
房地产企业破产案件中，各类债权之间往往存在重大利益纠葛，消费者购房人由于缺乏相应的法律知识和对房地产市场的不了解，在破产案件中，可能处于弱势地位，造成自己的权益受到损害。本文从维护社会稳定,创建和谐社会的目的出发，根据司法实务中对于保护消费者购房人权益的做法进行了一个简要分析，希望对日后的购房人权益保护起到些许的作用，谢谢！
本文来源：微信公众号“建纬律师事务所昆明分所”
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