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【实务】文丰|房地产企业破产案件的难点及对策
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本文作者：王军霞律师，河南文丰律师事务所监委会主任、合伙人
房地产企业破产案件的难点及对策
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◉实践中，为规避破产法对破产重整草案提交限期的制约，债权人或债务人可不直接向人民法院申请破产重整，而先向人民法院申请破产清算，在条件成熟时再向人民法院提出重整的申请。
◉地产破产案件涉及的法律关系主要包括：商品房买卖合同法律关系、民间借贷法律关系、建设工程施工合同法律关系等。
◉优先受偿权顺序：1、消费性商品房价款；2、建筑工程承包款；3、抵押权；4、职工债权；5、一般债权。
近年来，受宏观经济形势变化和房地产调控政策影响，一些房地产企业因资金链断裂进入破产程序。由于房地产行业涉及面广、与人民群众的安居乐业、社会稳定密切相关，房地产企业的破产，均会引起社会的广泛关注。
一、房地产企业破产案件的难点
◉涉及利益主体众多，法律关系错综复杂。房地产企业涉及的债权人不仅包括常规的金融机构、税务机关、职工、民间借贷债权人等，还涉及公积金中心、购房户、建设工程承包商、材料供应商、农民工等特殊主体。各主体间法律关系错综复杂，还涉及债权实现先后顺序的问题。
◉债权类型多样，债务规模庞大。房地产企业项目投入资金大，破产涉案债权金额极高，民间借贷债权申报经常存在虚假“水分”的现象。
◉各方利益冲突尖锐，利益平衡难度大。各类债权人或利益相关者诉求强烈，特别是消费性购房人、建设工程的民工、材料供应商及部分出借大量资金的民间借贷债权人等主体，因涉及民生或重大财产利益，易出现信访、闹访等群体性事件。
◉责任人员涉刑事犯罪，刑民交叉问题突出。房地产破产企业债务不能清偿后，经常牵涉出非法吸收公众存款、集资诈骗等犯罪，导致破产案件中刑民交叉问题较为突出。同一笔借款可能既是破产案件中的债权事实，又是刑事案件中的犯罪事实。
◉牵涉范围广，政府介入深。房地产企业因其行业特性，从土地的招拍挂到规划审批、再到商品房的买卖、备案、登记，牵涉规划、住建、环保、国土、消防、人防、水电、财税等多个政府部门或公用事业单位在企业进入破产程序后，政府也并未完全退位于司法，一方面，各项破产事务的推进仍需要政府各部门的协助与配合，另一方面，政府出于地方经济、维稳等利益需要，也会对破产工作提出指示或建议。
二、房地产企业破产案件的主要对策
1、针对房地产企业不同的情况，选择恰当的破产程序
对适用重整还是破产清算程序的选择，要根据市场的情况和战略投资者的意愿，在论证的基础上正确适用。司法实践中，房地产企业由于停工时间较长，在建房产变成烂尾楼，影响其变现价值或大幅贬值，破产清算评估、拍卖、变卖等程序所需时间较长，成本高，且资产变现困难，难以及时实现其合理价值，影响各方利害关系人权利的实现，因此一般不选择破产清算程序。
但由于房地产破产企业上述利益主体众多、法律关系复杂、债务规模大、各方利益冲突尖锐、刑民交叉等特点，又给破产重整带来不确定性的影响。首先，法定期限的内难以制作并提交破产重整计划草案。《企业破产法》第七十九条规定：债务人或者管理人应当自人民法院裁定债务人重整之日起六个月内，同时向人民法院和债权人会议提交重整计划草案。前款规定的期限届满，经债务人或者管理人请求，有正当理由的，人民法院可以裁定延期三个月。债务人或者管理人未按期提出重整计划草案的，人民法院应当裁定终止重整程序，并宣告债务人破产。房地产企业破产案件的特殊性，导致债务人或管理人在上述期限内提交重整计划草案，如按《企业破产法》的规定，人民法院应当裁定终止重整程序，并宣告债务人破产。在立法没有修改前，司法实践中，为规避上述限期的刚性制约，债权人或债务人可不直接向人民法院申请破产重整，而先向人民法院申请破产清算，在条件成熟时再向人民法院提出重整的申请。
2、债权审查细分类，剔除依据要明确
地产破产案件涉及的法律关系主要包括：商品房买卖合同法律关系、民间借贷法律关系、建设工程施工合同法律关系等。管理人要坚持依法、合理，债权人与债务人仔细审查认真核对，对购房款、建筑工程款、借款各项债权归类审查，依法甄别。
商品房买卖合同法律关系中，根据购房者群体进行划分可分为已网签备案的购房户、仅有买卖合同或意向合同而无网签备案的购房户和预购、订购房屋的购房户；根据所购房屋的类型，又可分为住宅型购房和商铺型购房。对这些各类不同的购房户，都可按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此商品房买卖法律关系的基础都是商品房买卖合同，不论是经房管局备案登记的房屋买卖合同，或者是开发商自行与债权人签订的房屋买卖合同，只要具备房屋买卖合同的主要条款和有效要件的，均应认定双方具备商品房买卖合同关系。
建设工程施工合同法律关系的债权认定，涉及债权是否具备优先性、债权主体是否适格、债权的范围。实务中该类法律关系下的权利主体包括工程总承包人、主体工程分包人、实际施工人、附属设施建造工程承包人、设备安装工程承包人、装饰装修工程承包人。债权范围主要包括工作人员工资款、材料款、垫付款等。对该类债权的审核认定应以《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》为据。
一般民间借贷关系较为普遍，以房抵债的问题，基本上每个房地产破产案件都有碰到，是破产实务中债权认定的难点。根据签订以房抵债协议或商品房买卖合同的时间节点，可以将该类债权区分为两类：第一类为签订借款合同同时签订以房抵债协议或房屋买卖合同；第二类为签订借款协议在先，在借款到期后签订以房抵债协议或房屋买卖合同。对于第一类情况，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，应认定双方之间属于民间借贷法律关系，债权性质为普通债权。第二类的情况比较复杂，应当具体情况具体分析，不宜不概认定或否定。
房地产企业涉及非法集资的相当普遍。非法集资类案件刑事判决所认定的损失额一般是从本金中扣除债权人已经获取的所有钱款，剩余金额即为损失额; 而如果按照民间借贷算法的话，债权人应当确认的债权金额为本金加上借款期间内符合法律规定限额内的利息，再扣除掉债权人已经获取的所有钱款。上述两种算法尤其是在涉刑债权人数量较多的情况下，债权确认总额将会有着不小的出入。对于涉刑债权人来说，倘若以损失额来确认债权金额，势必导致其与普通民间借贷债权人确认的金额形成差距，如果处理不当甚至有可能滋生群体事件。管理人可在与法院、政府充分沟通的情况下，参照民间借贷利息标准，对相关债权金额予以统一调整，从而尽可能地协调好所有债权人利益冲突问题。
3、区分多项优先权，合理认定债权顺位
对房地产企业破产的优先权，有特别优先权、法定优先权多项叠加，应依法审慎认定。一是消费性商品房价款特别优先于其他的优先受偿；二是建筑工程承包款优先权优于抵押权和其他债权；三是抵押权；四是职工债权；五是一般债权。
（1）购房人的优先权。在房地产企业破产案件中，享有优先权地位的购房人是指符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下称“建设工程价款优先受偿权批复”或“法释〔2002〕16 号批复”）第二条“交付购买商品房的全部或者大部分款项”的“消费者”或最高人民法院在 2015 年5 月5 日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的买受人。
（2）建设工程款优先权。根据《合同法》和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程款优先于在建工程抵押债权、职工债权和税收债权等，劣后于购房人的优先权。
（3）抵押债权优先于职工债权、税收债权，劣后于购房人的优先权和建设工程优先权。
（4）职工债权、税收债权、政府垫支款优先于一般债权，劣后于上述各种优先权。
4、多渠道筹措资金，方式灵活不拘泥
房地产企业破产，最缺乏资金“血液”。为消除不稳定因素和安全隐患，要创新资金筹措方式，确保续建资金及时到位。一是优先考虑管理人向金融机构借款或向民间融资；二是通过债务人提供的财产线索，及时通过催收、协调、诉讼等形式追回资金。
房地产企业进入破产重整程序后，可根据工程进展情况和重整模式的不同采取不同的方法引进资金。
（1）对于接近完工的楼房，管理人可以通过共益债的方式引进资金，将未完工的工程续建完毕，一方面可以向购房人交付一部分房屋，另一方面可以通过销售回收一部分资金。
（2）对于房企原股东愿意增资的，可以在通过增资扩股的方式注入新的资金。对于原股东不愿意增资的，可以通过股东转让的方式引进投资人。
（3）对于资金缺口大、原股东与战略投资人分歧大的房地产企业的重整，可以通过资产出售式重整以竞争的方式引进新的战略投资人。
5、加强与政府的沟通与协调
房破产企业在建工程续建牵涉利益广泛、维稳任务繁重，关乎市场经济秩序正常运行的维护，是政府的职责所在，无论采用何种模式续建均需政府的支持，如维稳工作、财政支持、职工保障、税收优惠、行政审批等。
（1）政府就成立破产工作领导小组，建立府院联动机制，与法院协调配合，共同推进破产重整程序的开展。
（2）公安部门同步介入破产重整过程中的刑事案件侦查及债权确认中的证据协查工作。公安机关的介入有助于查明真相、追究责任人员的破产责任、有效追回被隐藏、被挪用、被侵占的破产财产，并对少数不顾全局、执意以各种方式破坏重整工作的债权人打击处理，确保矛盾有效控制平息，从而有利于衡平各方利益及重整工作的顺利进行。
（3）协调规划、城建等部门在城市规划允许范围内适度调整项目规划，调整容积率，提高可销售商品房建筑面积。
（4）协调设计、勘察、施工、监理等相关部门及时对续建工程主体结构进行竣工验收， 并对配套工程能予以边施工边验收，适当简化消防、规划、环保验收程序。
（5）协调建设行政主管部门提供包括已销售、已抵押、已预先登记或已办理网签手续的全部预售商品房信息，并先行对预售商品房备案及预告登记依行政职权进行审查， 配合公安机关及破产管理人，撤销不真实房屋买卖的备案、预告登记。
（6）协商税务部门，制定税收优惠政策来扶持重整。对重整中股权转让、并购、注资、资产置换和收购等行为应予特殊处理，与正常经营时的税款缴纳进行根本区分；对已经存在的欠缴税费导致的滞纳金在政策上予以减免；对重整续建工程具备销售条件的， 应予先行开具销售税票及完税证明，相关营业增值税及土地增值税等税款，延待工程竣工验收和重整计划完成后一并进行结算与征缴。
王军霞
监委会主任、合伙人
河南大学文学学士
河南省法学会商法学研究会理事
郑州市律师协会公益委员会副主任
郑州环境维护协会监事长
主要业绩：从业二十余年来，先后为河南电视台法制频道、新蒲建设集团、河南农业职业学院、《党的生活》杂志社、河南饭店、中国信达资产管理股份有限公司河南省分公司、通许融信村镇银行股份有限公司、郑州鸿杰房地产开发有限公司、河南省省立医院有限公司、河南众航智能机器人有限公司、泰弘物业服务有限公司等多家企事业单位提供常年法律服务，办理了河南现代职业培训学校诉《河南电视台》侵犯名誉权等有重大影响的案件多起，具有丰富的民商事诉讼法律服务经验；
为中国信达资产管理股份有限公司河南省分公司、河南省国有资产控股运营集团有限公司等多次提供专项法律服务，并为西藏巅峰资产管理有限公司、深圳前海海富通资本管理有限公司等私募基金管理人登记事项提供了专项法律服务。
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