【案例】房地产企业在这个收购破产企业土地税务案例中要吸取什么经验教训？

云中飞：全国主流税务培训讲师，某省级税务干部学院兼职教师，某市注册会计师协会教育培训委员会委员，具有丰富的税务稽查经验，在网上具有广泛的影响力。曾任12366税务咨询坐席专家，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。云中飞的研究方向是境外资产重组税务规划、房地产税收、税务稽查风险控制等，云中飞来自网络，以下是云中飞案例点评全文：

房地产企业在这个收购破产企业土地税务案例中要吸取什么经验教训？

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近年来，房地产企业收购破产企业土地的情况越来越多，然而，房地产企业支付款项之后，虽然土地成功过户了，但经常没有取得税务机关认可的票据，往往导致土地款和承担的税费不能在企业所得税和土地增值税税前扣除。在这里，云中飞结合最新的一个案例，总结一下当事各方（特别是房地产企业）在收购破产企业土地过程中要吸取什么经验教训，如何规避有关的税务风险。

我们先看一下本案的当事各方：

破产企业：即本案的上诉人（原审被告）：北京金兆宏业投资有限公司，以下简称金兆宏业。

背景资料：2016年6月2日，一审法院根据茉莉航空服务（北京）有限公司的破产清算申请作出（2016）京0113民破2号民事裁定书，裁定“受理申请人茉莉航空服务（北京）有限公司对被申请人北京金兆宏业投资有限公司的破产清算申请。” 法院于2016年12月裁定宣告北京金兆宏业投资有限公司破产。

买受方：房地产企业、即本案的第三人：北京空港天瑞置业投资有限公司。以下简称天瑞置业。

税务机关：即本案的被上诉人（原审原告）：国家税务总局北京市顺义区税务局。

一、破产企业要吸取什么经验教训？

（一）破产企业金兆宏业错误认为自己不是纳税主体

金兆宏业认为，司法拍卖公告和成交确认书明确载明了税费由买受人承担，该条款具有法律效力，系法院依职权确定税费承担主体，一审判决要求金兆宏业公司先行承担税费、再另诉买受人追偿税费错误。

云中飞认为，本案的纳税人其实是很清楚的，谁出让不动产谁就是纳税义务人，本案中纳税义务人就是出让不动产的破产企业金兆宏业。金兆宏业是法定纳税义务人，这一点不可更改。云中飞认为，司法拍卖过程中竞买公告、确认书中载明的税费由买受人承担条款，是指该笔费用最后的承受主体问题，而非对纳税义务人的变更。至于纳税义务人破产企业金兆宏业与买受方天瑞置业之间的税费承担问题系双方之间的另案法律关系，应另诉解决，也就是说，金兆宏业用自己的税号在交了有关的税费后，向买受方天瑞置业要回这笔钱。不能用买受方天瑞置业的税号交有关的税费。

（二）破产企业金兆宏业拒绝提供房屋评估价格报告是非常愚蠢的。

本案中，税务局是按转让旧房来征收金兆宏业的土地增值税的，依据财税[1995]48号第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。

本案中，由于金兆宏业一直认为自己不是纳税人，就好像发小孩子脾气一样拒绝提供提供房屋评估价格报告。税务机关也算仁尽了，多次要求金兆宏业公司提供评估报告，而且最后在一审法院最后限期还要求金兆宏业提供评估报告，金兆宏业仍然拒绝提供评估报告，由于没有取得有关的评估报告，最后税务机关只能按照土地增值税的一般计算方法计算土地增值税且视房屋评估价格为零，这样，金兆宏业就多交土地增值税了，自尝了苦果。

在这里，云中飞呼吁一下所有被税务机关检查的企业，税务机关检查是一项执法行为，是非常严肃的，必须要积极配合。不知道大家是否还记得前段时间被查的女明星，她在缴纳了有关的税款和罚款后，享受了首罚不刑，出来了。然而她的经纪人，因为隐匿销毁账本，还在里面没有出来呢，要知道，隐匿销毁账本，最高是判5年啊。还好，这一次，金兆宏业拒绝提供的房屋评估价格报告，房屋评估价格报告不是法定要提供的东西，你可以提供，也可以不提供，但不提供，就要多交税，这是何苦呢？

写到这里，可能有朋友问，税务机关要我提供资料的时候我偏偏不提供，等我和税务机关打官司的时候突然拿出来，打税务机关一个措手不及，请问可以吗？云中飞明确告诉你，这是不可以的。

《行政诉讼法》第五十九条被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。

二、买受方房地产企业要吸取什么经验教训？

我们先看一下买受方天瑞置业的态度：

空港天瑞公司述称：同意一审判决。空港天瑞公司不能作为本案第三人参加诉讼，空港天瑞公司不是纳税义务人，不应承担税费和滞纳金。本案事实清楚，金兆宏业公司和顺义区税务局之间的法律关系清楚，权利义务明确，依金兆宏业公司申请追加第三人造成法律关系混乱，不符合当事人主义。涉案土地增值税的税金计算应该将土地开发成本、新建房配套设施成本等相关费用列入扣除项目，但该笔成本没有扣除。

天瑞置业的态度主要是2点

第1点：天瑞置业认为他不是纳税义务人，不应承担税费和滞纳金。

第2点：涉案土地增值税的税金计算应该将土地开发成本、新建房配套设施成本等相关费用列入扣除项目，但该笔成本没有扣除。

关于第1点，天瑞置业旗帜鲜明的说他不是纳税义务人，不应承担税费和滞纳金。云中飞认为这是对的，首先你的态度要明确，要强硬。

当看到第2点，云中飞就笑了。你刚才还说你不应承担税费和滞纳金，现在又说涉案土地增值税的税金计算成本没有扣除。既然你说你不应承担税费和滞纳金，你还说税干什么？分明就是着急吗？为什么着急？因为法拍卖公告和成交确认书明确载明了税费由买受人承担，该条款具有法律效力。税费最后都是买受人天瑞置业承担。也就是说，纳税人破产企业金兆宏业交多少税，买受人天瑞置业就要承担多少税，金兆宏业多交税，天瑞置业就要多承担，金兆宏业少交税，天瑞置业就要少承担，是一个正比的关系。现在，天瑞置业看到金兆宏业要多交税了，心里着急了。但现在着急，已经为时已晚，你早干嘛去了。

云中飞认为，破产企业和买受人实质是同坐一条船的，友谊的小船不能说翻就翻，因为税费由买受人承担。在受到税务机关检查时，买受人应该积极协调破产企业提供有关资料，在本案，其实买受人可以负责出钱帮忙破产企业出具房屋评估价格报告，有了房屋评估价格报告，破产企业就会少交税了，相应地，买受人就会少承担。

云中飞认为，破产企业和买受人配合好的情况应该是这样的：买受人把应该承担的税费打给破产企业，由破产企业用自己的税号缴纳有关税费，并开具增值税专用发票给买受人。这样，买受人连增值税的抵扣也能享受。

然而，理想很丰满，现实很骨感。本案的买受人天瑞置业可能凭着司法拍卖成交确认书顺利拿到涉案不动产，也可能顺利的过了户。但是，买受人肯定没有拿到成交价为9585万元的发票。

云中飞提醒你，这里有2个税前扣除的问题

1是：买受人支付的成交价为9585万元，没有发票，能不能在企业所得税和土地增值税税前扣除？

2是：买受人最后承担的欠付税款55256583.3元、滞纳金4946104.01元，能不能在企业所得税和土地增值税税前扣除？

关于第1个问题，

国家税务总局公告2018年第28号国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告第十四条规定：

企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中，因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，可凭以下资料证实支出真实性后，其支出允许税前扣除：

（一）无法补开、换开发票、其他外部凭证原因的证明资料（包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料）；

（二）相关业务活动的合同或者协议；

（三）采用非现金方式支付的付款凭证；

（四）货物运输的证明资料；

（五）货物入库、出库内部凭证；

（六）企业会计核算记录以及其他资料。

前款第一项至第三项为必备资料。

看到了吗？只有满足28号第14条的规定才可以不用发票在企业所得税税前扣除。至于土地增值税，成交价没有发票，只能与税务机关积极沟通了。如果有发票，就不需要和税务机关沟通。所以，有发票，真好。

关于第2个问题，

（1）目前，一般情况下，税务机关都不允许用帮别人承担的税款用税票进行企业所得税税前扣除。如果你想扣除，云中飞建议你像沃尔玛学习。

国税办函[2010]615号国家税务总局办公厅关于沃尔玛（中国）投资有限公司有关涉税诉求问题的函

二、关于企业在非居民商业往来中取得含税金额发票的企业所得税税前扣除问题

如果合同约定非居民企业取得所得应纳中国税金由中国企业承担，且非居民企业出具收款发票的注明金额为包含代扣代缴税金的总金额，原则上应允许计算企业所得税税前扣除，但主管税务机关应根据有关规定审核该项支付的真实性与合理性。

（2）目前，一般情况下，税务机关都不允许用帮别人承担的税款用税票在土地增值税税前扣除，除非当地税务机关有规定，比如，深圳市就允许由受让方代缴的税款和费用在在土地增值税税前扣除。你现在明白为什么深圳的经济发展为什么这么快了吧。不说了，说多了都是泪。 

广东省深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程（试行）的公告 

文号：深圳市地方税务局公告2015年第1号发布日期：2015-05-07  

第五十三条　房地产转让过程中发生的合理费用可作为扣除项目，具体包括：税收法律法规明确可扣除项目，以及有关法律文书、房地产转让合同、拍卖成交确认书等明确由受让方代缴的税款和费用。

对已经作为扣除项目的凭证应当加盖已抵扣章。

深圳市税务局关于公布修改的税收规范性文件的公告 

  文号：深圳市税务局公告2018年第2号发布日期：2018-06-15  

三、税务机关要吸取什么经验教训？

在本案，税务机关咬定破产企业金兆宏业是纳税人不放松，这是非常正确的，但是。税务机关通过通过行政诉讼的手段征税是不科学的。在如何对破产企业征税的问题上，云中飞提供一下上中下三策，供各地税税务机关参考：

上策：先税后证

比如：《土地增值税法》讨论稿就提出先税后证，云中飞热切期待《土地增值税法》早日出台。当然，即使《土地增值税法》没有出台，各地税务机关也可以先行实施先税后证，与房地产交易中心协商好，没有交土地增值税，就不给过户。

中策：与法院明确破产清算中资产处置的税收属于共益债务

比如：南京市中级人民法院、国家税务总局南京市税务局关于印发《破产清算程序中税收债权申报与税收征收管理实施办法》的通知宁中法〔2019〕159号

二、破产清算程序中的纳税申报

（四）人民法院受理破产清算后，纳税人经人民法院许可，为债权人利益继续生产经营，或者在纳税人财产的使用、拍卖、变现过程中产生的应当由纳税人缴纳的税（费），属于《中华人民共和国企业破产法》第四十一条破产费用中的“管理、变价和分配债务人财产的费用”，依法由纳税人的财产及时清偿。

管理人应当在破产财产的变价方案或者分配方案中列明应由纳税人财产及时清偿的税款。

下策：通过行政诉讼的手段征税

像本案税务机关费了九牛二虎之力打官司征税，肯定是不科学的。还被破产企业指责税务机关没有向他送达征税的税务事项通知书，缺少救济环节。

本文来源：微信公众号“财税评论”

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