【实务】德恒| 出租人破产程序中承租人“预付租金”的返还方式探析

Original 张亮亮破产重整那些事 2023-02-03

本文作者：张亮亮律师，北京德恒（太原）律师事务所律师，山西财经大学法律硕士，点睛网律师学院高级讲师，“破产实务前沿”编委会委员，山西省法学会破产与重组研究会理事，北京德恒律师事务所企业拯救与破产专业委员会委员，擅长领域：企业破产重整、不良资产处置、民商事诉讼

业务经验：张亮亮律师执业以来，先后参与承办联盛集团三十二家关联公司合并破产重整案、山西省民族经济贸易总公司政策性破产案、清凉山啤酒厂（五台山啤酒厂）解散、预破产案、原平市日昇家居建材有限公司执行转破产清算案、阳泉煤业集团盂县化工有限责任公司“执转破”案、A股上市公司永泰能源债务重组案等具有典型意义、重特大影响力的破产及债务重组案件；作为代理人承办民生银行对多家大中型民营企业不良资产处置、催收案件，涉案标的累计超过3亿元；办理数十余起重大疑难复杂民商事案件，涉及建设工程合同、股权回购、执行异议等众多领域；在各类核心期刊及专业公众号发表论文十余篇；特别是在企业破产重整、不良资产处置、民商事诉讼领域积累了较为丰富的理论和实践经验。

出租人破产程序中承租人“预付租金”的返还方式探析

感谢作者授权本公众号刊载

【摘要】在出租人破产程序中，如破产管理人综合考量各方因素不再履行与承租人签订的租赁合同，势必要与承租人单方解除租赁合同，并要求承租人返还租赁物，承租人预付的尚未履行完毕的租金亦应由出租人返还给承租人。在司法实践中，破产管理人对剩余租金应按何种性质的法律关系认定处理标准并不统一。而且还存在以租代利、以租抵债、以租担保等不同情形，更加剧了此类问题的识别、处理难度。加之未到期租赁合同多由破产管理人根据《企业破产法》第十八条之规定无条件解除，对于不存在违约情形且因生产生活需要租赁物的承租人来说，损失可见一斑，同时也打破了交易秩序的稳定性，如破产管理人处置失当，势必会引发新的社会矛盾。本文从多个角度进行分析得出：承租人预付的未履行完毕的租金应应认定为共益债务，由债务人破产财产随时清偿。

【关键词】出租人破产租赁合同预付租金普通债权共益债务

在出租人进入破产程序后，破产管理人势必会要所有的租赁合同进行梳理、甄别、分析，综合债务人（下文如未做说明，即为出租人）的生产经营需要、破产财产的保值增值、个别债权人利益保护、维护交易秩序的稳定等多个因素，决定履行与否已签订的租赁合同，如破产管理人决定要解除与承租人签订的租赁合同，则面临着要求承租人返还租赁物，同时向承租人退还未履行完毕的租金的困境，对于对租赁物依存度高、投入较大、人数众多的承租人来说，如不能给予恰当的补偿，承租人势必不会主动归还租赁物，破产管理人顺利收回租赁物、整体处置破产财产的难度可想而知，这无疑增加了破产管理人的成本。

一、未到期租赁合同属于破产申请受理前成立但双方均未履行完毕的合同

（一）未到期租赁合同应是破产申请受理前成立的合同

已履行完毕的租赁合同，债权债务已然消灭，自不存在上述问题。破产申请受理后成立的租赁合同履行过程中，归属于债务人的债务属于共益债务，亦不存在任何争议。故未到期租赁合同是指债务人破产申请受理前成立的，但尚未履行完毕的租赁合同。在司法实践中，承租人多会主张已预付全部租金的未到期租赁合同属于单务合同，因为承租人已履行完毕全部合同义务，只是出租人有交付标的物，并且保证标的物持续由承租人占有的义务，此种说法显然说理不足。

（二）未到期租赁合同符合双务合同的法律特征

租赁合同具有连续性、阶段性的重要特征，交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务，承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务以及通知等附随义务等等，因此在租期届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同过程中。同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，并保证租赁物持续交由承租人占有，排除其他妨害，也是处于履行租赁合同的过程中。因此，租赁合同只要在租赁期内，承租人与出租人的义务即均未履行完毕，属于双方均未履行完毕的合同。

二、破产管理人享有单方解除未到期租赁合同的权利

根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”，综上，根据特别法优于一般法的原则，破产管理人对未到期租赁合同享有单方解除合同。

三、预付租金属于人民法院受理破产申请后的不当得利，为共益债务

（一）合同解除后，出租人应将未履行完毕的预付租金退还给承租人

出租人的破产管理人与承租人解除合同后，即面临进行民事赔偿的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同解除后的法律后果为财产的返还和损失的赔偿，即承租人将租赁物返还给出租人，出租人将未履行完毕的预付租金退还给承租人。

（二）承租人预付的未履行完毕的租金符合不当得利法律特征，属于不当得利

随着租赁合同的解除，出租人与承租人之间的合同关系已经终止，对于承租人预付的租金，出租人丧失了占有依据且因此无端获益，而承租人却为此遭受相应的损失，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”，承租人预付的未履行完毕的由承租人继续占有的租金符合不当得利的法律特征，属于不当得利。虽然《中华人民共和国企业破产法》第五十三条规定：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，但该条法律规定针对的是普通债权和普通债权人，未履行完毕预付租金的返还发生在人民法院受理破产申请后，属于另一法律关系即共益债务的清偿。

（三）承租人预付的未履行完毕的租金退还应按照共益债务处理

1、因债务人不当得利所产生的债务属于共益债务

《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务”，因此在租赁合同解除后，出租人继续占有的预付租金属于人民法院受理破产申请后的不当得利，为共益债务。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十三条第一款之规定：“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿”，故承租人预付的未履行完毕的租金属于共益债务，由债务人财产随时全额清偿。破产管理人不应主张由承租人另行申报破产债权，按普通债权进行比例清偿，而应径行认定共益债务。

2、最高院的复函亦支持该种处理方式

另值得参考的是，湖南省高级人民法院于二〇一七年十一月十日做出（2017）湘民再461号民事判决书（当事人为株洲千姿置业有限公司与文普华），曾引用最高人民法院（2016）最高法民他93号《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》答复函的内容：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”，该答复函亦支持上述观点。

四、未履行完毕的预付租金应做限缩性解释，只能为实付租金，以租代利、以租抵债、以租担保等形式“付清的租金”，均不能属于这里的预付租金

（一）承租人预付租金需是“实付租金”

破产程序系集体清偿程序，破产管理人在履职过程中应谨防出现个别性、偏颇性清偿，从而减损破产财产，侵害到其他债权人的合法权益。在司法实践中，承租人在与出租人签订租赁合同前后，通过现金、转账等方式向出租人全额预付合同约定的金额，在出租人进入破产程序后，出租人就未履行完毕的租金按照共益债务向承租人全额返还，应无争议。

（二）应根据基础法律关系认定“预付租金”，防止偏颇性清偿

但同时也存在以其他方式“付清租金”的情形，例如，债权人向债务人进行投资，债务人盈利能力不足，将租赁物交由债权人占有，同时签订租赁合同，向债权人出具租金已结清的收据。又如，债务人向债权人借款而无力偿还，债权人与债务人签订以租金抵顶债务的合同，债权人占有租赁物直至债务人还清借款。再如，债务人欠付债权人货款，与债权人签订形式上的租赁合同，并出具租金已结清的收据，作为抵押担保，如债务人无法支付货款，债权人有权占有租赁物，并不支付租金，直至债务人还清货款之日止等等。在此种情形下，债权人与债务人之间真实的法律关系或为投资或为借贷或为抵押担保，如破产管理人不加以判断，均按“未履行完毕的预付租金”处理，全额按共益债务退还租金，显然对其他投资、借贷、供货类的债权人不公平，造成同性质债权不同清偿比例的法律后果，构成了个别清偿，破产管理人履职失当。因此，破产管理人应对租赁合同的签订及履行过程进行核查，按基础法律关系审核认定破产债权或者共益债务，维护全体利害关系人的合法权益。

综上所述，在出租人破产程序中，为切实保护租赁合同中承租人的合法权益，有利于破产管理人顺利取回租赁物，高效进行资产处置，将承租人预付的未履行完毕的租金按照共益债务处理，全额返还承租人，体现了企业破产法公平、效率的价值观。

参考文献：

[1] 易东柯：“论破产管理人选择履行权在不动产租赁合同中的行使”，贵州民族大学法学院硕士学位论文,2019年5月，第4页。

[2] 张志国：“论我国破产程序中融资租赁合同的处理规则”，吉林大学法学院硕士学位论文,2019年3月，第22页。

[3] 张萧萧：“破产企业签订的以租抵债合同解除后，预付租金如何返还”，载“重庆律师网”，网址：http://www.cqlsw.net/business/theory/2018032824966.html，2019年10月13日最后访问。

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