【他山之石】昆明中院 | 房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）

破产重整那些事 2023-02-03

为进一步解决好、审理好近年来矛盾比较集中、问题比较突出的房地产企业破产案件，更好地服务经济社会发展，进一步优化昆明市营商环境，为法治昆明的建设提供强有力的司法保障，近期，昆明市中级人民法院出台了《昆明市中级人民法院关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）》文件。2019年11月13日，昆明中院党组成员、副院长李志昆在召开的新闻发布会上就该文件相关情况向广大媒体作了通报和介绍。该文件分为十一个方面的内容，共计35个条款。

昆明市中级人民法院

关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）

在当前供给侧结构性改革及依法处置清理“僵尸企业”的政策背景下，依法开展破产案件审理、积极稳妥推进破产企业救治和清算工作，是落实供给侧结构性改革举措、提升市场主体竞争力及调整产业结构实现转型升级的客观要求，是进一步营造稳定公平透明的营商环境的重要保障，也是不断完善社会主义市场主体救治和退出机制的重要手段。近年来，昆明市两级法院认真贯彻中央及地方党委、政府关于深入推进供给侧结构性改革的决策部署，积极落实最高人民法院《关于依法开展破产案件审理积极稳妥推进破产企业救济和清算工作的通知》《关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》《全国法院破产审判工作会议纪要》等文件精神以及省法院关于破产工作的具体要求，审判实践中不断加强破产审判工作的制度化、专业化、信息化建设，妥善处理了一批法律关系复杂、社会影响较大的案件，破产审判相关工作取得了一定进展。随着破产审判工作的深入推进，法院也必将面临着一些特殊行业主体诸如房地产企业主体破产的问题，房地产企业破产涉及到竞合于同一标的物即商品房上的多重复合的物权、合同、担保等法律关系，该类型案件的审理较之普通破产案件更具特殊性、复杂性，为妥善审理房地产企业破产案件，根据《中华人民共和国企业破产法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规、司法解释的规定，并结合本院破产审判实践经验，提出如下意见,供审判实践参考。

一、审判工作原则

1.审理房地产企业破产案件，必须以事实为依据，以法律为准绳，建立健全房地产企业破产审理工作机制，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序。

2.审理房地产企业破产案件，应当建立府院联动常态化机制，受理前应当积极争取属地党委政府的支持，加强向地方党委的请示汇报力度及向地方政府的沟通协调力度。审理中应积极协调属地政府在资产处置、税收减免等方面应加大政策扶持力度，妥善解决社会民生问题。

3.审理房地产企业破产案件,应当追求利益主体的共赢、价值与效率的共进。在尊重申请人意愿的基础上，坚持重整程序优先适用的原则，对具备重整条件的债务人企业慎用破产清算程序,但对明显不具备重整可行性、重整参与各方不具有重整能力、债务人重整没有社会价值和经济效益的应当不予支持。

4.审理房地产企业破产案件,应当坚持破产法优先适用的原则，妥善解决其他部门法及相关司法解释与《中华人民共和国企业破产法》相关规范之间存在的矛盾冲突。《中华人民共和国企业破产法》及相关司法解释没有明确规定的,其他部门法中已确立的权利优劣规则适用于破产程序。区分债务人有清偿能力常态下及丧失清偿能力状态下发生的一般性法律问题与特别性法律问题的处置思路，寻求社会正义、实质公平。

二、破产申请问题

5.直接向法院申请房地产企业破产的，申请人应当提交房地产企业不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力的相关证据。通过执转破方式移送破产审查的，依照最高人民法院《关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》、云南省高级人民法院《关于规范执行案件移送破产审查工作的意见》及本院《关于执行案件移送破产审查的规定（试行）》办理，上述文件对同一问题作出不同规定的，适用上级法院的规定。

6.申请人向法院提出破产申请的，以及通过执转破方式移送破产审查的，应当依据《中华人民共和国企业破产法》第七条之规定，明确选择具体的破产程序。同一申请人同时要求进行重整、和解或清算的，经法院释明后，申请人不作变更的，应当裁定不予受理或决定不予移送。

7.不同的申请人向同一法院同时提出有关房地产企业进入重整、和解或者破产清算程序的，应当组织申请人或被申请人协商选择具体的破产程序。协商不成的，应当视案件情况决定受理相应申请。

8.不同申请人同时通过直接申请方式及执转破方式申请有关房地产企业破产，以及同时提出适用不同破产程序，导致出现管辖权冲突及程序适用冲突问题的，应当由上级法院组织申请人或被申请人协商确定具体的破产程序以及管辖法院。协商不成的，由上级法院视案件情况决定管辖法院及适用程序。

9.房地产企业投资的全资公司、控股的公司等具有独立法人资格的关联企业不能清偿到期债务，原则上应当分别提出破产申请。关联企业不当利用关联关系，导致关联企业成员之间法人人格高度混同，损害债权人公平受偿利益的，关联企业成员、关联企业成员的债权人、关联企业成员的清算义务人、已经进入破产程序的关联企业成员的管理人，可以向法院提出对关联企业进行合并破产的申请。

三、立案审查及受理问题

10.申请人提交的材料不符合规定的，法院应当自收到破产申请之日起七日内告知申请人需要更正、补充的材料，并指定提交期限。申请人更正、补充有关申请材料的时间，不计入受理审查期间。

11.审理房地产企业破产案件，应当选任业务素质比较好、沟通协调能力强的审判员组成合议庭进行立案审查及审理工作。针对涉众涉维稳类型的案件，可结合案件实际情况成立由院领导担任组长的领导小组统筹协调。

12.破产立案审查环节，法院应当组织召开听证会，并通知申请人、被申请人及利害关系人到场陈述意见，必要时可以邀请当地政府有关人员参加，组织听证的时间不计入破产申请的受理审查期间。听证程序可以参照下列程序进行：

（1）破产申请人宣读破产申请书，陈述申请破产的事实和理由及相关证据；

（2）债务人的法定代表人或有关负责人简要陈述企业性质、注册情况、生产经营状况、资产及负债情况。债权人申请债务人破产的，债务人有权提出抗辩；

（3）对证据材料进行初步审查，对债务人的资产、负债、担保、财产抵押、资产变现、债务清偿、职工安置等情况进行调查；

（4）债权人申请债务人破产，法院应当通知债务人核对以下情况：债权的真实性、债务人是否存在不能清偿到期债务的情况；

（5）法院认为应当调查的其他事项。

13.债权人申请房地产企业重整的，应当提交初步拟定的重整思路及方案，或法院组织听证会时由申请人、被申请人自行对重整进行协商，债权人不提交重整思路及方案或是经协商后债务人无重整意愿的，或是债权人虽提交了重整思路及方案以及经协商债务人愿意进行重整，但重整的可行性分析不符合实际、重整参与各方不具有重整能力、债务人重整没有社会价值和经济效益的，应当裁定不予受理。债务人对案件管辖权、申请人的主体资格或房地产企业是否符合破产条件提出异议，法院经审查异议成立的，裁定不予受理。

14.受案法院决定受理房地产企业破产案件的，应当在出具受理裁定前将案件情况向上级法院报备，并将案件相关情况及时向地方党委、政府汇报。对可能引发不稳定因素的房地产企业破产案件，应全面审查该破产企业的涉诉、涉执、涉稳情况，并主动与地方政府相关部门、破产企业属地派出所、街道办联系，坚持“信息公开、依法处置”工作准则，提前做好维稳预案，及时沟通相关信息，搭建沟通交流、协调处理的平台，防止群体性事件的发生。

15.裁定受理房地产企业破产申请的，应当同时指定管理人。房地产企业破产的，法院应当建议地方政府从监管层面成立破产企业清算组进行前期清理，法院应当就管理人选任问题与地方政府协商，以保障程序推进效率及妥善解决现实问题为原则，决定采取指定清算组为管理人或指定第三方中介机构为管理人的方式。指定第三方中介机构为管理人的，应当通过竞争性方式选任，管理人的履职能力应当与案件难易程度相匹配。

四、债务人财产界定问题

16.房地产企业破产案件，除《中华人民共和国企业破产法》及相关司法解释明确规定属于债务人的财产外,下列财产也应列入债务人财产：

（1）债务人提供的抵押物、质押物等设定了担保物权的财产，调换给被拆迁人和被征收安置人但尚未办理产权登记过户手续的房屋，购房者交付了部分或全部购房款甚至已经实际占有使用，但尚未办理产权登记的房屋、土地使用权；

（2）房地产开发企业与他人合作、合资建房,依据合作、合资协议债务人应当分得的土地使用权、房屋产权份额;

（3）虽然未支付或未完全支付对价,但已经依法取得所有权的建筑材料、车辆、机械设备等财产;

（4）房地产企业享有的已被采取民事诉讼执行措施但在受理破产案件时未被执行或未被执行完毕的财产；

（5）其他依法应当归属于房地产企业的财产。

管理人在接管企业后，法院应当依法监督管理人完成债务人企业的清产核资工作，全面梳理债务人企业资产。因管理人行使破产撤销权、决定继续履行合同或基于其他法律关系导致债务人企业资产变动的，依照相关法律规定处理。

五、在建工程的复工续建问题

17.房地产企业涉及未完工在建工程项目的，管理人在接管债务人财产后应当协调地方政府，对是否进行工程后续建设可以聘请专业机构进行商业评估，也可以采纳重整投资人等第三方聘请的专业机构所做的商业评估，根据项目实际情况提出是否进行后续建设、如何进行后续建设的建议，由债权人会议表决通过，努力促使工程继续施工和竣工,为履行商品房预售合同创造条件，最大化实现全体债权人利益和减少社会财富的浪费，复工续建产生的工程欠款可作为共益债务随时清偿。

18.复工续建原则上应由原施工单位、监理单位等完成，确保施工环节的衔接及工程质量的保障。需要更换施工单位、监理单位的，原则上应重新进行招标投标程序。因原施工单位或者其他第三人原因，导致复工续建工作无法正常开展的，管理人应当协调有关部门及时排除妨碍。

19.复工续建资金的筹集，应当创新思路采取多渠道的资金筹集方式，除协调地方政府积极支持外，可以进行市场化融资并依托金融资产交易平台引入社会投资者，丰富破产企业市场化处置的新机制，积极探索施工单位带资续建及证券化融资模式，具体方案需经债权人会议或由债权人会议授权的债权人委员会表决通过。由管理人负责工程续建融资的具体使用，法院对融资的使用有权进行监督。

20.决定续建的工程项目，管理人提交续建方案后，应及时与自然资源、住建、规划、环保等部门进行对接，获得相关土地、规划许可；对基本完工的房地产项目，管理人应及时向自然资源、住建、规划、环保、应急管理等部门提交相应材料，尽快办妥相关手续。

六、债权申报及审核问题

21.债权人或管理人解除购房合同产生的违约金、损害赔偿金、逾期利息损失、房屋差价款、房屋装修损失等，以及债权人要求继续履行合同并交付房屋时产生的逾期交房违约金、逾期办证违约金均按普通债权认定。

22.管理人对以购房者名义申报债权的，应当严格审查购房的意思表示、签订合同的时间、网签备案时间、购房款支付情况等问题，综合判断双方之间形成的基础法律关系。经审核为以房抵债情形，且符合《企业破产法》第三十一条、第三十二条、第三十三条之规定的，管理人在行使撤销权后按照原法律关系认定债权。经审核为设定让与担保等情形的，受案法院应当监督及指导管理人按基础法律关系的性质认定债权属性及金额。

23.建设工程价款债权，可由承包人、转包人、分包人、实际施工人分别申报各自债权，并根据建设工程施工情况、验收情况、审理建设工程案件相关法律规定以及司法解释，对各申报主体的债权性质、债权金额作出认定。

24.税收债权、社会保险费用债权、住房公积金债权，管理人应当通知有关征管机关向管理人申报债权，管理人依据有关征管机关的申请依法审核。有关征管机关在债权申报期内未申报的，管理人应当进行催告申报，或协调属地政府协调解决。

七、购房合同的履行与解除问题

25.房地产企业基于购房合同的履行，将开发的房屋已交付购房者使用,但尚未办理产权证或产权过户手续的,管理人应按照商品房（预售）买卖合同约定的义务在破产程序中积极协调有关政府部门为被拆迁人、被征收安置人以及购房者办理产权证或产权过户手续。

26.房地产企业在进入破产程序前签订的商品房（预售）买卖合同，管理人应当充分考虑房地产企业财产状况、购房者意愿、权利平衡、预期效果以及消费购房者的生存需求与投资购房者的投资需求等因素,决定是否继续履行房地产企业与购房者的商品房（预售）买卖合同,并慎重行使合同解除权,依法保护购房者的合法权益,维护社会的和谐稳定。

27.法院受理房地产企业破产时工程已经竣工或受理后经复工续建使得工程竣工或具备交付条件的,管理人应当根据购房者的意愿决定是否继续履行房地产企业与购房者之间的商品房（预售）买卖合同。房屋具备交付条件且购房人要求继续履行合同的,管理人有权要求购房者在合理期限内缴齐购房款。购房者逾期未交或拒绝交付购房款的,管理人可以依据合同的约定行使解除权。

八、破产程序优先债权问题

28.鉴于目前法律法规中未对优先权作出系统性的规范，优先权规定分散于不同的部门法及司法解释之中，通过整理相关法律、司法解释规定,目前房地产企业破产案件中普遍存在并享有优先权的债权在破产程序中原则上应当参照如下顺序清偿:

（1）被拆迁人和被征收安置人的债权请求权；

（2）交付了全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权；

（3）具有优先受偿权的建设工程价款；

（4）抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权及其他可适用别除权的权利。

九、破产衍生诉讼问题

29.受案法院应当建立破产衍生诉讼依法审理及多元化纠纷解决机制。破产衍生诉讼案件原则上应当按照基础法律关系分别由不同审判庭进行审理，避免由破产合议庭审理带来的程序风险。受案法院应当积极监督与指导管理人的债权审核认定工作，严格依法把握债权审核认定标准，督促引导债权人、债务人、管理人进行债权认定结果的复核工作，坚持非诉讼纠纷解决挺在前头的原则，避免因债权审核问题导致的大规模破产衍生诉讼案件。

30.债务人对债权表记载的债权有异议向人民法院提起诉讼的，应将被异议债权人列为被告。债权人对债权表记载的他人债权有异议的，应将被异议债权人列为被告；债权人对债权表记载的本人债权有异议的，应将债务人列为被告。对同一笔债权存在多个异议人，其他异议人申请参加诉讼的，应当列为共同原告。

十、破产审判信息化建设问题

31.加强房地产企业破产审判工作信息化建设，提升案件审理工作的透明度和公信力，严格按照最高人民法院规定，通过破产重整案件信息平台规范案件审理流程，做到数据实时同步、全程公开、步步留痕。充分利用数据统计及数据检索分析功能，增进破产案件审理质效。

32.通过互联网平台加大信息公开力度，吸引潜在投资人，促进资本、技术、管理能力等要素的有效配置，帮助房地产企业重整融资。积极引导以网络拍卖方式处置破产财产，提升财产处置效益。

33.充分利用互联网平台的信息通信技术为债权人提供最大便利，对于涉及债权人人数众多、地域分布较广的案件，可以通过最高人民法院“全国企业破产重整案件信息网”平台召开网络债权人会议，节约债权人的司法参与成本，防范和化解重大风险。

十一、指引的实施及解释问题

34.本指引自印发之日起实施。

35.本指引由本院审判委员会负责解释。

本文来源：微信公众号“中国破产法论坛”

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