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房价跌了,钱荒来了,刚需更傻了

2017-12-19 自由品读社 自由品读社

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作者:路口大爷   

来源:JIC投资观察(ID:JICTIMES)


房价跌了,买房门槛反而高了


半年前北京西二旗的程序员Null还在犹犹豫豫,心里总是有个声音告诉他:“再等等,再等等,调控这么严,房价肯定是要降的。”


如他所愿,海淀的房价从4月份的95008元/平果然跌到了10月份的88205元/平,好机会来了!


Null一边暗爽,一边着手看房,准备在海淀买下一套80平的房子。结果到银行申请首套房贷时,傻眼了:多数银行已经把利率提高了10%-20%,有一家银行甚至提到了40%。


这还不止,北京的首套房首付比例已经从半年前的3成,提高到现在6成,核算下来,他那套房的首付门槛从228万抬高了195万,到423万,这得敲上多少代码才能挣到这些钱。


合着房价跌是一回事,利好刚需是另一回事,发生了什么事?


房贷的烦恼不止发生在一线。如今二线武汉首套房贷最高上浮25%,三线蚌埠二套房贷利率上浮了10%-20%。而且,多地房贷还迟迟未放款,首付比例一再往上提,明摆着是银行惜贷,借钱难了,交钱还要更多。


都说银行就是靠存贷款利差来挣钱,怎么现在又不放贷了呢?


连银行也没钱了


央行最近不开动印钞机,连银行手头也变紧,喊妈都没用。


青睐银行理财产品的大妈们最近发现,银行理财产品的款式丰富好多,而且收益率明显比以前高了。


没办法呐,今年“央妈”从年头就板着个脸,银行业被动清理影子银行,收紧表外业务,另一边,负债陆续到期,银行又不愿抽出配置在长期债券的资金,导致了期限错配、资金链紧张。银行只能一边多卖几款理财产品,一边去找同行借钱。


问题就在于,这不是一家银行的情况,而是大量中小银行都在忙着找大行借钱挨过苦日子,拆借利率越来越高。


资金还在持续紧张,有人隐隐在担心,“钱紧”可能会变“钱荒”,因为他们发现了一个观察指标发生重大变动。


整个11月,十年期国债的收益率两度站上4%;而在早前6月份,一年期和十年期国债收益率甚至出现“倒挂”,从历史数据来看,这个现象只在2013年“钱荒”期间出现过。


债市情绪悲观,就是市场资金紧张的体现。因为债券发行时利率是固定的,一旦市场无风险利率上升,债券的吸引力会下降,债券价格难免要下跌。


银行不放贷,苦的还不止是买房的人。


昔日首富也借不到钱


有时候,一夜之间,财富就已经发生惊心动魄的大变迁,就好比万达。


上面要万达缩小负债表,银行新贷款也不给批,旧债来了,万达只能轻资产了。今年王健林从首富的位置上走下,连傲娇的王思聪也要变得乖巧低调许多。


其他行业的企业也会选择另一个低成本、高效率、绕过监管审批的融资方式——股权质押。


一直上不了A股的万达旁观了一场大型的股权质押活动:据Wind统计显示,今年以来,A股市场共进行了9085次的质押行动,合计涉及1849家上市公司共2305.20亿股,质押参考市值高达2.84万亿。另外,有9%的股权质押已经达到了预警界线50%。


股权质押越活跃,越是证明上市公司们普遍缺钱。


为什么会嗅到“钱荒”的味道?


去年还是资本的狂欢期,房地产、市场大繁荣,短短一年间风向就发生了转变,到底是发生了什么?


这背后的逻辑其实是流动性的收紧,央妈把全社会的钱给收回去一部分。


全球性宽松的货币环境已经结束,美联储不仅进入加息通道,而且还开始了缩表计划。美元的购买力显著提高,美元也将越来越紧缺。


中国不跟不行呐。如果人民币贬值压力过大,聪明的投资者用脚投票,更大可能会选择大量抛售国内资产,转而投入资本主义的怀抱。所以坚持不懈防资本外逃、打击地下钱庄,也是这么个原因。


虽然现在中国央行淡定不动基准利率,但是M2增速在今年5月份开始进入个位数时代,明年加息已成大概率事件。最近房贷利率的上浮,就是央行有意抬高市场利率,收紧流动性。


央行行长周小川今年在博鳌论坛上也提到,全球进入货币紧缩时代,人民币也将放弃宽松政策。


再看回国内的政策动向,重点已从“去库存”转向“去杠杆”。


可以想象在中国政策的威猛吗? “去库存”的任务一执行下来,生生将2015年末创历史新高的商品房库存降到两年多来的新低,各地又开始紧张补库存。之前从人口流动、市场规律出发,看空三四线城市的判断,在威猛的政策面前不得不认错——通过央行提供贷款,地方进行棚户区改造,三四线楼市今年大热,库存的烦恼全没了。


现在,政策转向倒逼全社会“去杠杆”,说白了就是降低负债水平。过去政府部门和企业依赖举债发展经济的路径,雪球越滚越大,留下严重的债务危机;这两年激增的中产更是有贷款消费的冲动,居民部门的房贷规模过大。


随之“灰犀牛”、“明斯基时刻”等象征经济崩溃的悲观名词被频频用于分析当下中国经济,降杠杆,防止发生系统性的金融风险,成为执政者重中之重。


中央开始全面收紧信贷规模,清理为房地产和融资平台提供贷款的影子银行,整治P2P理财等金融乱象,严查居民将短期的“消费贷”改头换面用来首付,叫停负债过重的地方政府发展大基建……全国上下,贷款越来越难,钱也越来越紧。


为了防止“钱荒”的恐慌情绪在全社会劣性传导,引发系统性风险,央行近来在公开市场上不断输血,想缓解趋紧的流动性,稳住市场情绪。但是杯水车薪,这点钱解不了资本市场的渴,可以肯定,钱紧的趋势还会不断强化,收缩性货币政策不会发生转向。


钱紧之后是好日子还是苦日子?


差钱效应加剧,至少对以下三个方面的影响是立竿见影的:


首当其冲的是房地产市场。


拿不出全款来买房的刚需族会受到误伤,甚至多地可能遇见南京这种情况:富人和投资客连夜全款抢房,利用限价政策、房贷利率上升、首付比例提高等条件进行套利,二手房的价格比一手房还贵,刚需只能吃哑巴亏。不过,“房住不炒”的基调是肯定的,刚需族该上车还是得上车。


在“五限”调控政策下,未来一二线楼市销售数据回落,房企也不可能再加大杠杆拼命拿地。一旦房地产行业进入调整期,楼市高位横盘,过去几年房企积累的风险会慢慢暴露出来,对于投资客而言,房子在整体上难见大机会。


另外,官方明确表态打破刚性兑付这一潜规则后,我们反复提及,“信用违约时代”即将到来。


像东北特钢、大连机床、丹东港集团巨额债务违约事件还会越来越多,老铁们还不上钱,银行、政府也不兜底。受其害的是还没接受足够投资教育的投资者,钱要收不回来了。其中就包括这几年买了银行表外理财产品的老百姓。


再加上严厉的监管环境,消费短贷成本上升,收不了手的居民消费升级如果再遇上收入增长乏力,“借钱不还”可能就成了社会风气。


但是,透支信用、透支消费能力真的是那么简单的事吗?


如果东北企业屡屡爆出实质性的信用违约事件,今年初大庆政府进入老赖名单的事件再重演,“投资不过山海关”不但是全国共识,更会成为全世界共识。


如果官方坚定推动征信体系的建设,个人的信用就是身份证之外的第二名片,失信的污点被记录在案,将伴随你一生。


不过,最终会受益的依旧是整个经济体。


在十九大报告中,高层已经不再强调GDP的高速增长,转而更加重视经济结构的改善,引导资金脱虚向实。


在货币过多时,全社会进入追逐泡沫的投机时代,经济增速看不出好坏,但经济结构确实变差了,杠杆叠加,实体因为融资困难,走向凋敝。


现在货币规模收缩,政策堵住了热钱流入楼市的通道以及在金融系统内部空转的可能性,力引资金通过股市、债市等方式流向实体经济。


接下来要解决的难题是,如何将那些凭特殊身份大量吞噬流动性又不产生现金流回报的企业清出市场。


但是,下得去手吗?

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