YY | 地产宏观速递（Nov）：三支箭射出，稳杠杆及市场信心
“金融十六条”向市场释放积极信号后，高层对地产行业的托底和纾困仍在演绎中。具体仍主要围绕供给端和行业定位重申来展开：
（1）11月28日“第三支箭”正式发射，此次证监会解开冰封已久的上市公司股权融资，尤其涉及出险房企，也可恢复并购重组和再融资能力，从权益端补给出发，促进市场盘活存量，改善房企资产负债表，推动权益融资功能修复，行业大面积“暴雷”概率大大降低。
（2）12月16日中央经济工作会议如期召开，对地产的相关表述重点强调“扩需求”和“防风险”，传递出更积极的政策信号。
“扩需求”方面，明年“稳增长”权重再被提升，扩大内需成为重中之重，而“住房改善”作为重要抓手之一，预计后续更多需求端政策释放以提升地产购买力，如高能级城市的核心地段以及重点城市的限购、限贷进一步放开、二套房首付比、房贷利率等都有进一步优化的可能。
“防风险”方面，结合目前持续托底的“三支箭”，优质民企和混改房企的融资预期有所好转，但“资产负债状况”的改善，仍需观察政策落地速度，以及最根本的，销售端的实质性修复带来的资产端触底企稳。
（3）12月15日国务院副总经理刘鹤针对地产表态：1）房地产是国民经济的支柱行业，这代表地产行业以及其对上下游产业链的影响举足轻重；2）“正考虑新举措”，令市场在当前债券融资扩容、股权融资之外，有了更多供需两端政策落地的期待。
政策强力推动下，行业预期进一步走高，但从基本面来看，目前修复难度较大，阻力仍较多。销售、拿地、投资并未见明显好转，房企到位情况表现不佳。故当前股债波动主要靠政策驱动，关键看销售端修复的效果和节奏，前途是光明的，但道路恐有几多曲折。
一、宏观纵览
1.销售端：11月销售降幅继续扩大，基本面再次弱化
防疫调整阶段，需求端仍未明显发力。11月单月销售金额和面积同比降幅较上月继续扩大，形成二次探底。当前购房者收入预期和消费信心调整方向尚未明确，行业主体信用风险出清待完成，销售反弹的幅度和时长或低于预期。
销售表现：11月商品房销售累计同比和单月同比均继续走弱。22年1-11月全国商品房销售金额累计12.13万亿元，累计同比-23.3%，销售面积累计11.86亿平，累计同比-26.6%。11月单月商品房销售面积同比-33.26%，环比3.21%，销售金额同比-32.22%，环比3.85%，环比虽小幅转正，但累计同比边际恶化，整体复苏力度仍薄弱。
销售城市结构：受政策尚无明显放松迹象、购房者信心不足导致需求端持续疲软的影响，各能级城市成交面积同比仍在明显收缩。11月一线和二线成交面积同比较上月小幅下降，三线成交面积同比虽然有小幅提升，但表现依旧较为乏力。22年11月30大中城市中一线\二线\三线成交面积同比分别为-23.59%\-28.36%\-17.18%，相比22年10月单月同比分别变动-6.05pct\-12.43pct\+5.38pct。
观察12月前两周30大中城的成交高频数据，周度平均成交面积为306.19万方，较11月周度均值上行15.98%，其中一二三线分别+13.43%、+22.21%、+5.49%，周度均值均有所提升，预计12月销售环比可能有所改善。
成交价：量跌价难升，二三线城市下跌环比减少，一线城市下行压力增加。11月统计局70大中城价格指数环比下跌-0.2%，其中一线\二线\三线环比分别-0.2%\-0.2%\-0.3%。11月百城住宅价格指数环比下跌城市达57个，与上月基本持平，百城住宅价格指数环比下跌扩大至6%。
二手房市场：11月百城二手房住宅均价环比下跌0.21%，已连续7个月环比下跌。从重点城市看，除上海微幅上涨外，南京、武汉等城市下跌幅度较大。整体看，主要一二线城市成交活跃度下降，成交价进一步承压。
2. 投资端：降幅边际再恶化，供给端政策改善仍待观察
土地成交：价涨量跌分化持续，成交面积下跌持续形成拖累，土地成交额累计同比边际持续恶化。1-11月房地产开发企业土地购置面积8455万方，土地成交款7591亿，同比分别下降53.8%、47.7%，土地购置单价8978.1元/平，同比增长13.1%。单月土地购置面积1022.8万方，土地成交款1530.2亿，同比分别下降58.5%、50.8%。
集中供地：11月中旬至今，已有长沙、天津、武汉、深圳、北京、杭州、无锡等多个城市开展第三、四、五轮集中供地。其中仅北京、杭州和深圳表现出相对较高热度，平均溢价率分别为10%、8%和4%，其余城市的平均溢价率均低于0.5%。参与机构看，整体而言城投拿地减少、国企参与增加，除杭州民企拿地热情高、无锡合作拿地占比较大外，其他地区民企拿地意愿仍较低，城投平台与国企仍是拿地主力。
投资开工：累计同比与单月同比持续恶化，供给端预期仍疲弱。根据统计局数据，22年1-11月全国房地产开发投资12.39万亿元，累计同比-9.8%，较前值-1pct，当月投资额9917.7亿，同比-19.9%，较前值-3.9pct。
前11月施工、新开工及竣工降幅边际都扩大，虽前10月竣工与新开工累计同比已边际收窄、但11月再次恶化，说明融资端持续宽松政策支持下供给端改善尚需时间，竣工端投资尚不完全稳定，新开工投资探底仍在继续。22年1-11月，新开工面积、施工、竣工累计同比分别为-38.9%、-6.5%、-19%，较上月-0.3pct/-0.8pct/-1.1pct。
3. 融资端：各渠道资金到位情况不佳
11月银行贷款较上月小幅下滑，预收款和个人按揭未明显好转，自筹资金仍表现疲软，从房企实际到位资金来看，融资政策松绑的偏向性较明显，央国企和未出险房企受到的政策支持更多，但行业层面未见明显改善。22年1-11月房地产开发企业到位资金13.6万亿元，同比下降25.7%，较1-10月份下降1pct。具体渠道看，贷款、自筹资金、预收款和个人按揭累计同比分别为-26.9%、-17.5%、-33.6%和-26.2%，分别较1-10月-0.3pct、-2.7pct、+0.2pct和-1.7pct，自筹资金缺口边际下滑较大。
4. 政策端：政策仍有发力空间，关注落地效果与实现节奏
“金融十六条”向市场释放积极信号后，高层对地产行业的托底和纾困仍在演绎中。具体仍主要围绕供给端和行业定位重申来展开：
（1）11月28日“第三支箭”正式发射，此次证监会解开冰封已久的上市公司股权融资，尤其涉及出险房企，也可恢复并购重组和再融资能力，从权益端补给出发，促进市场盘活存量，改善房企资产负债表，推动权益融资功能修复，行业大面积“暴雷”概率大大降低。
（2）12月16日中央经济工作会议如期召开，对地产的相关表述重点强调“扩需求”和“防风险”，传递出更积极的政策信号。
“扩需求”方面，明年“稳增长”权重再被提升，扩大内需成为重中之重，而“住房改善”作为重要抓手之一，预计后续更多需求端政策释放以提升地产购买力，如高能级城市的核心地段以及重点城市的限购、限贷进一步放开、二套房首付比、房贷利率等都有进一步优化的可能。
“防风险”方面，结合目前持续托底的“三支箭”，优质民企和混改房企的融资预期有所好转，但“资产负债状况”的改善，仍需观察政策落地速度，以及最根本的，销售端的实质性修复带来的资产端触底企稳。
（3）12月15日国务院副总经理刘鹤针对地产表态：1）房地产是国民经济的支柱行业，这代表地产行业以及其对上下游产业链的影响举足轻重；2）“正考虑新举措”，令市场在当前债券融资扩容、股权融资之外，有了更多供需两端政策落地的期待。
二、行业聚焦
2022年1-11月百强房企单月全口径销售额环比下降4%，各梯队累计销售金额同比降幅有所收窄。市场信心修复仍需时日，行业仍维持较大下行压力，亟待需求端松绑政策进一步出台。
行业净融资方面，三支箭加速落地持续输血，一定程度提振市场信心，头部发行人净融资有望继续改善。
1. 百强房企各梯队销售观察
与上月比较，2022年11月百强房企单月全口径销售额6,431元，环比下降4%，除top11-30环比为正外，其余均回落明显，top51-100下滑15%。行业仍面临较大下行压力，亟待需求端松绑政策进一步出台。
较上年同期来看，2022年11月百强房企各梯队单月销售金额同比降幅回落明显，Top10房企单月同比降幅扩大至19%，但累计同比降幅有所收窄。销售端脉冲行情出现回落，政策刺激未有明显效果。
2. 行业净融资：三支箭加速落地，行业净融资有望改善
截止到12月16日，22年央国企开发商净融资累计1,312.71亿，民企开发商累计净偿还2,016.06亿，1月以来连续各月均表现为筹资性现金流净流出。随着第一（银行信贷）、二（债券扩容，民企为主）、三（股权融资）支箭加速落地，房企发行人融资渠道逐步打开，或能在一定程度缓解再融资压力。但仍需关注民企到期压力与新发债接续的顺利程度。