地产股开挂了~
大家好，我是星哥。
本来地产的内容是由樱桃发在樱桃大房子，但是今天股票有异动，星哥给大家做个简单的分析。
大家知道我买股票和基金，厌恶风险，我一直以来偏好朱元璋的策略，
深挖沟、广积粮、缓称王!
也就是说，相比追涨，我更喜欢潜伏，等待回归，做时间的朋友。
去年整个大盘有几个大的主题线路，新能源，医药，消费, 科技。军工和半导体也出现过几波行情。
然而，银保地一直以来号称股市三大傻。市值很大，就是一直死活不涨。
今天地产终于爆发了！
一个字，猛。
三个字：非常猛。
地产为什么会爆发？
很多人认为是今天的土地政策出让的原因。
是，也不是！
这个政策本身对房地产的影响并不大, 只是会加速像龙头房企倾斜， 具体可以去看【樱桃大房子】
首先，先说下地产行业的基本面逻辑。
我觉得，地产行业的基本面用一句话总结：行业优质，但政策打压。
优质在哪？从三个维度来看：
第一，对宏观经济的重要性高。
去年的宏观经济三驾马车中, 消费刺激不起来，占比还前年更低了。
进出口不错，奈何权重占比太低。
投资成为去年经济的亮点，而说来说去还是靠房地产这个夜壶。
去年整体的开发投资比前年长了7个点。
可以说，如果没有房地产，中国经济的正增长不会来的这么快。
第二，房地产是第一大行业，就业举足轻重, 是金融中的核心。
吃穿住行，四大行业。
“吃穿”是大行业，大消费一直是牛股中的战斗鸡。
“行”是汽车行业，万亿大产业，新能源汽车才刚冒头就成了2020年的爆点，华为小米以前都是卖手机的，也都往里面钻，要分一杯羹，赛道都疯抢。
而只有“住”这个行业, 在A股一路走低。
A股的表现可以说跟他的实体重要性已经脱节了。
除了上面提到的拉动GDP，地产就是行业命脉，涉及上下游，包括从家居建材家电，到水泥钢筋等几十个行业的成长。
同时，拉动了大量就业，特别是底层的农民工。
更重要的是，地产是大金融行业的核心，银行放贷，靠的是居民的房贷，企业的不动产抵押物, 简直是金融命脉。
可见其价值性很高。
第三，房企ROE一直非常高， PE的估值一直很低。形成巨大的反差。
这张图是申万比较早期的一张PB-ROE图, 但是也具有参考意义。
PB就是股票的估值，ROE代表这个行业盈利性高。
这说明三傻银保地是典型的低估值，高盈利的标杆。
哪怕建筑材料去年也有估值修复的行情。典型的龙头东方雨虹估值已经上来了。只有三大傻还处于低位徘徊。
从去年的实际表现看，TOP100房企的累计销售操盘金额达较2019年增长13.3%。
很多房企ROE都不错，房企的A股分红比银行高，房企员工收入也不低，归根结底是这个行业还是赚钱的。
由此可以看到， 他是一个高价值，中低成长的行业。
但是这样一个比肩大消费的行业，所有以上利好，都没有反应在股价里面。
为什么？
因为被政策打压。我们一路看下房地产指数过去在资本市场的表现：
( 来源： 东方财富）
上面的指数有两个点，第一个转折点，2016年底，中央首提房住不炒，从此开始了A股房地产的熊市。
2017年底的中央经济工作会议，没有提房住不炒，地产有一波反弹，同时受大盘影响，掉头向下。
第二个转折点，就是到2020年出现了三道红线，进一步监管房企。房企纷纷开启去杠杆, 放慢了节奏。
而即便不断打压房地产，房企依然每年交出了一份很好的试卷。
而不管如何限购限贷，房价也还在结构中成长，在螺旋上升。
还会有比地产现在更惨的处境吗？
通常都会说限购限贷等调控政策？这个要看你怎么理解？
一个东西只有供不应求，才需要限购，当采取限购这个政策的时候。就说明市场的供不应求已经发生了，这个是结果。
限购只能在结果上做调整，根本改变不了房地产本身的局面。
你要明白这个逻辑。
投资地产的基本面
先讲下今年以来股市主线的变化，我再回来讲房地产投资。
开年后几个交易日，风格发生了剧烈变化，流动性有收紧预期。
抱团股在瓦解，周期股在变强。
过去抱团股走高, 是国内的机构资金和北上资金的观点保持了一致。这些北上的资金和国内基金经理都是一些学院派，学院派喜欢搞什么数据，搞估值，盈利，分析赛道逻辑这些狗屁维度。
所以，最后他们都一致性的喜欢买赛道好，又有业绩支撑的龙头，出现了各种茅指数。
唯一的不确定性就是市场集体的预期，跟本身好赛道里的股票估值到底有多大的差距。
但是，如果炒股真能这么简单就容易了。
股市最大的确定性就是不确定。
A股真的是变化莫测。没人能预测走势。
今年开市后，市场先杀跌抱团股，把估值杀下来。拥抱周期股，有色地产银行实际都是周期股，估值很低, 但是本身价值很高。
从基本面看，我个人看好A股走势，未来的走势有两种可能性：
第一，等待这一波杀完估值，继续拥抱“核心资产”，各种茅开始上涨, 因此趁着估值杀跌，分批买入这些茅指数股，是一个不错的方案。
第二，茅指数波动或者一定程度回归，但是大概率不太可能像2020那样夸张，毕竟太高了。低估值板块有估值修复行情，而这一阶段我觉得核心是围绕ROE高的个股，那么地产里的盈利和业绩好的个股，比如万科和保利，是当前买入的好时机。
所以说，看未来市场的主线怎么走？
如果拥抱低估值，拥抱高ROE，地产股是有修复行情的。 况且，地产在线下，又是一个结构性的牛市，三道红线都已经到了下半场，利空出尽就是利好，地产的基本面哪怕再怎么打压，还会更坏吗？
所以说，今年有变好的预期，只是不确定要多长，爬的多快。
怎么买基金股票？
说完基本面，我们来讲实操。
一般人投资房地产，有几个路子：
第一，直接买房，享受房子升值的带来的快乐。
第二，买股票和基金，过去就嗝屁了。买地产股远远不如买地产砖头。
第三，买房地产信托投资基金(REITs)， 不展开。
核心说第二点。
一提到买地产基金，大家可能总感觉性价比低，不如消费，医疗这么前途远大，但是很多消费医疗也贵啊。
而地产都便宜成渣渣了，有些股票只有三四倍的估值, 现在地产是历史最便宜的时候，有抄底的潜力。
一月底的时候，有些明星基金也在换仓，换成地产股。部分机构已经在默默这么做了。
因此，后面的市场风格只要切换，对地产股是有利的。
今年以来，基金被骂上热搜，因为基民都在亏钱，归根结底，这叫认知惯性。
基民一看医疗、消费科技有钱可赚，就不断投钱买消费医疗科技，买点指数基金和主题基金进场。
殊不知，基民被割韭菜了，市场杀跌抱团股，而不少基金刚刚好拥抱这些股票，导致基金一跌再跌，股票这些天多数都是涨的，但是大盘和基金就是跌。
因此，大家买基金也要控制好组合，别押宝到一只基金上面，我的建议是，不要全压地产基金，可以适当配置作为防守，也要做好中长期持有的预期。
养哪只鸡？
先看指数基金，地产的指数有沪深300地产权重，中证房地产全指，国证指数三只指数。
其中，跟踪中证的基金比较多，主要是南方基金和华夏基金， 代码都给大家献上。
(来源： 中指官网）
稍微看了下几只指数基金，场内南方房地产联接A, 场外的南方中证全指房地产ETF还是可以的，成立时间早，规模在一个亿以上。基金经理也还不错，可以观望。
再看国证，国证跟踪的就国泰国证地产行业指数(160218)，资产规模10个亿，还可以。大家想买指数也可以了解下这只基金。
除了指数，如果想获取更高收益，我建议地产可以买头部房企，可能好过买基金。
买股票的话，可以看看万科A，保利，新城，金地四只。
BTW: 本来说是要讲农业的，星哥刚好这两天有其他工作，弄到下次有机会说吧。