招商蛇口大涨5.39%，平安的作业还可不可以抄？
A股上市公司经常玩的把戏，停牌前一般都会发布定增，收购重组等重大事项，复牌后方案得到公司董事会或者证监会通过，股价也会应声大涨。招商蛇口6月1日发布了停牌公告，向深投控发行股份，可转债和支付现金的方式收购南油集团24%的股权。
同时招商蛇口向平安资管非公开发行股份募集相应的资金。非公开发行价是16.58元/股，和复牌前的市场价16.03元/股，还有3%的溢价率，公司股价今天也出现了大涨。这次收购南油集团，招商蛇口在前海片区的土地权益再次提升，那么到底能给公司带来多少利润？
通过这次收购南油集团24%的股权，招蛇将会全资控股南油集团。同时公司在前海妈湾片区土地权益控股比例由原来的36.17%提高到了41.55%。
其实公司在去年年底就发布了重大资产重组公告，招商蛇口子公司招商前海实业和前海投控分别对合资公司前海自贸投资进行增资，各自占有50%的股权，交易金额高达1458.16亿元。其中前者增资交易对价644.08亿元，现金增资85亿元；后者交易对价729.08亿元。
根据公司公告的多次介绍，招商蛇口控股的前海合资公司在前海片区一共持有建筑面积为497.76万平米的土地。按照85%的可售比和参考招商领玺的销售情况，也就是每平米不低于10万元的销售单价，粗略计算一下，可供出售的总货值是4200亿元。
按照招商蛇口对前海合资公司的控股权益比例41.55%，那就是楼盘开发出来，房子销售完成之后会给公司带来1720亿的营收。而这次收购的南油集团，在前海拥有23万平米的土地权益。这次收购完成后，会提升公司5.4%的持股占比，同时会给招商蛇口带来大概20亿元的净利润。
其实实际情况也没有没有想象中的乐观，前海地块的开发周期需要8年左右，这次收购南油集团带来20亿元的净利润，分摊到每年就没有多少了，特别是对于招商蛇口每年差不多200亿元的净利润体量来说。
但是如果算上公司在前海片区全部41.55%的土地权益占比，也就是1720亿元的营收，假如按照公司历年20%的净利润率，预计未来8年会给344亿的净利润；如果保守一点按10%的利润率计算，也会有172亿的利润，差不多会贡献每年10%的稳定净利润增速。
前面也分析过了，在保守估计下前海地块开发出来每年会给招商蛇口贡献10%的净利润增速，还是没有计算公司在其他区域的收入情况。显然，平安资管是算清楚了这笔账的，收益依旧很可观。
然而公司股价回调，让平安这次认购的性价比变得更高。招商蛇口的股价在经历2019年4月的高点之后，一路回调，跌幅将近30%。而真正引起公司股价一路下跌的是，招商蛇口的业绩一再不及预期。
在行业内地产公司业绩普遍出色的时候，招商蛇口作为头部企业，业绩不增反降是让市场大跌眼镜的。公司2019年中期业绩：社区开发和运营，园区开发，以及邮轮产业收入分别达124.1亿元、40.1亿元、2.7亿元，同比增速分别为-29.8%、31.3%、2.7%。
根据招商蛇口披露的三季报，前三季度，实现营业收入255.43亿元，同比下降24.39%；归属于上市公司股东的净利润50.93亿元，同比下降38.46%。第三季度单季，实现营业收入88.56亿元，同比下降30.77%；归属于上市公司股东的净利润1.95亿元，同比下降83.21%。
这个业绩是让人大跌眼镜的，公司在半年报上说会将项目结算放在下半年。但是等待三季报的业绩反转还是没有来，招商蛇口的解释是业绩释放集中第四季度。公司的这种说法算不算雷？说实话也算不上吧，因为招商蛇口把业绩放在了年底，等到年报出来业绩还没有兑现，那才是业绩爆雷。
管理层的话还是比较靠谱的，等到2019年年报出来的时候，公司的业绩开始大幅反弹，第四季度单季营收721.3亿元，同比增长32.4%；归母净利润109.4亿元，同比增长57.1%，业绩反弹如期而至。
业绩出来之后，也符合市场预期，当时公司的股价就出现了小幅反弹，但是随着市场回调和地产板块的集体下跌，招商蛇口的股价又来到了今年2月3日千股跌停的底部。如果结合公司估值和1-5月份的销售业绩来看，投资者对现在这个阶段的招蛇是不应该太悲观的。
招商蛇口1-5月份合约销售额780.3亿元，排名行业第十一名。其中5月份销售额223.3亿元，同比增长30.9%，环比增速是14.0%，增速趋势与一季度比较正在加快好转。
公司过去销售的商品房已经产生了预收款，只要能按期交房竣工就可以确认为营业收入，所以疫情对今年业绩影响是不大。同时今年前5月招商蛇口的销售业绩也正在加速好转，显然估值是有提升空间的。
毕竟公司现在的估值又重新回到了2018年的市场大底，已经跌无可跌了。同时招蛇自去年年初到6月份，一直在做股票回购，累计回购1.84亿股，回购金额40.0亿元，均价在21.72元/股，远高于现在的市场价。
股价的长期回调会让多数投资者失去耐心，并且不看好公司的未来发展。但是险资是聪明的，经常会在底部买入大量的地产公司。这一次招商蛇口通过非公开发行股份的方式，向平安资管募集资金39.5亿元，交易完成后平安系将会持有公司总股本的3%。看似认购价略高于市场价，但还是不亏的。今天的涨幅也已经填补了平安资管的溢价缺口。
而且平安系自2015年以来，就频繁进入上市房企的前十大股东席位。这些公司包括碧桂园，旭辉控股，融创中国，华夏幸福，以及现在的招商蛇口，都能看到平安资管的身影。
险资追求确定性，现在整体地产行业资金都处于低配的状态。就平安资管入主招商蛇口而言，前海片区未来10年贡献10%的净利润增速是可以预料到的，同时公司每年还一直维持着4%左右的股息率。对于估值底部的招商蛇口，平安资管也是捡了便宜又赚了吆喝。