巴曙松：房地产行业的转型、业态及发展空间与城镇化发展息息相关

编者按

2019年，地产行业迎来前所未有的新局面，各地频频加码调控政策，近日召开的中共中央政治局会议更是重申“房住不炒”，首提不将房地产作为短期刺激经济的手段。在此背景下，该如何看待中国房地产市场？我国房地产行业又该如何进行下一步的发展？在8月6日-9日于海南举行的“2019博鳌房地产论坛”上，北京大学汇丰金融研究院执行院长、香港交易所集团首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家巴曙松教授对此进行了深入的分析，并提出我国房地产行业的转型、业态及发展空间与城镇化发展息息相关。

演讲 / 巴曙松教授（北京大学汇丰金融研究院执行院长、香港交易所集团首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家）

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由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行，本届论坛主题为“平衡与重构，地产的多维世界”，北京大学汇丰金融研究院执行院长、香港交易所集团首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家巴曙松教授出席并发表演讲。

巴曙松教授从中国城市化的走势角度，回顾了不同时期城市化的重点。他认为，2000-2010年是孔雀东南飞、一江春水向东流的局势，人口主要向东南沿海聚集。在2017-2018年，人员在回流，反映到城市化上来说，叫做“东边日出西边雨”，人口的流入不完全流入东部沿海城市，部分流入中部地区，这样就形成了几大城市群的格局。“结合我们目前的城镇化来做一个趋势的推测，可能这种以城市群、以城市集群模式来吸引人口流入的特色会更明显。”巴曙松教授表示。

巴曙松教授认为，房地产行业的转型、业态以及发展空间都和城镇化发展息息相关，“如果判断城镇化发展已经进入尾声，就应该按照城镇化尾声阶段的市场来讨论；如果发展还处于一个继续持续扩张期，那就应按照扩张期的角度来讨论”。他认为，与全球其他城市对比，我国目前处于快速城镇化的后半段，“速度有所减缓，但实际上还属于有比较明显的提升空间。”根据巴曙松教授的测算，2030年可能会成为中国城市化的分水岭。

根据巴曙松教授的统计，中国已基本上告别了住房短缺时代。从户均住房套数比例来看，日本和美国的户均套数比例，基本在1.15左右新房见顶，“也就是说，100个家庭有115套房子，不管是租还是买，从市场角度看大致新房是够了”。而就中国而言，“我们现在大概刚刚过了1，在1.06、1.07左右，至少告别了显著短缺时代。即使是一线城市，人均的住宅面积也同样在大幅的提升。”

此外，就房价而言，巴曙松教授表示，当前核心城市房价太高，我国二手房市场呈现出房价高、增长快的特点。他分析道：“以房价指数为例，同样的房地产标的，与伦敦、纽约、东京这些发达城市相比，北京有较高的上升幅度，增长也非常快。”巴曙松教授指出，二手房过万的城市，在从沿海的少数城市迅速向中部和内陆城市渗透扩散，而这个趋势其实也是中国的城镇化发展新阶段在房价上的反映。他表示，由于房价的上涨，年轻人的压力也日益增加，正更多地选择租房而不是买房。

总体来看，巴曙松教授认为，未来小城镇会保持比较平稳的发展，大城市会有持续的人口占比的上升，或者说小城平稳、大城发育的特征，区域分化的特点会继续存在，呈现出一个梯次发展的趋势，在这个过程中，核心城市会成为城市群发展的中心带动力量，以城市群为载体，在推动中国的城镇化继续有一定提升，在快速城镇化的后续阶段，还会有一定的增长空间。

  延伸阅读  

文章来源：每日经济新闻、和讯网、博鳌快讯2019年8月7日（文中观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法）

视频来源：新财富杂志官方微博

本篇编辑：黄宇宸、张琦杭