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【重磅】南宁房价真相大调查!5大区域40个热盘究竟谁在涨价?

广西楼市大V 广西地产大V 2022-05-18

文字│韦任兰

编辑│王敏

图片│网络


4月3~16日,南宁共下批14张住宅类预售证。在最新获批楼盘中,7盘预售备案价有所上涨,涨幅在400~2400元/平方米。


这一批备案价,让不少未上车的购房者心又提紧了。


备案价上涨,并不是首次。开年后,已有不少楼盘备案价上涨。而南宁楼市限价松动,从去年开始已有征兆。


官方数据也证实小阳春房价上浮。


昨天,国家统计局发布的70城房价数据显示,65城新建商品住宅价格环比上涨,南宁不例外。环涨了0.8%,涨幅位列全国第8名,较上月扩大0.2%。


究竟谁在涨价?大V君调查了南宁五大区域40个热点在售楼盘。总的来说,目前南宁各大楼盘价格真相主要分三类:明确涨幅型、扬言涨价型、声称不涨价不外收型。


最新获批预售价格上涨楼盘


NO. 1

明确涨幅:超20盘价格较年前上涨


传统“金三银四”,4月开发商们开始了新一轮的业绩之战。


涨价,成为不少置业顾问、房产中介口中频率最高的词汇。特别是五象湖“地王”祭出,更给了不少楼盘喊涨的“筹码”。


这可以是逼单的手段,可以是宣传的套路,也可以是涨价的台阶。


真实情况如何?


据大V君不完全统计,相比2月底春节前,目前南宁涨价的楼盘超过20个。每个城区都有,但区域分化明显,主要集中在五象、青秀热点楼盘。


涨价也分几种情况:


产品升级。如阳光城·丽景湾即将推出洋房产品,预估主力价在1.3万元/平方米,较原来的高层有1000元/平方米左右涨幅。


而万科·金域滨江开年后推出瞰江高层和洋房,价格相比之前的房源略贵。


4月8日,阳光城丽景湾营销中心


优惠取消。春节前是开发商冲业绩的时期,春节之前南宁有24盘推出购房优惠,优惠幅度在400~1000元/平方米。而优惠活动结束,价格比1月有所上涨。


低开补涨。首期低开是不少开发商吸客的手段,首战告捷后,往往提价补涨。


如五象湖的金科·博翠山、金玖世家等,首开都低于区域主力价。对于新品,置业顾问说隔壁的地王楼面价就1.4万元/平方米,新品上涨500~1000元/平方米也不过分。


3月31日,金玖世家营销中心现场


外收绑车位。目前调控尚未松绑,楼盘涨价不易,往往通过合同外加价(外收)、团购费、绑车位、服务费等方式来提升价格,导致置业门槛提升。


限价松动。在最新预售证获批楼盘中,保利·领秀前城、唐樾青山、华发·国宾壹号、阳光城·丽景湾等7个项目预售备案价都有所上涨,涨幅在400~2400元/平方米。


限价松动,从去年底已有征兆。虽然南宁“新签约房屋售价涨幅不得超过同项目9个月内均价的8%”价格红线还在,但楼盘预售备案价上浮早已不限于特例。


如新一批的获批预售住宅中,凤岭南板块个别楼盘半年的时间备案价涨幅超过8%。而越来越多楼盘,也出现上涨趋势。



NO. 2

扬言涨价:喊涨多真涨不易


“错过今天,明天每平上涨500”“4月1日起,全面调价600元/平以上”“下期开盘涨价1000元/平方米”“下周开始新品预计绑定车位销售”……


喊涨,这是大多楼盘逼单最直接的办法。往往给购房者带来紧迫感和恐慌。


这一现象,在3月29日双料地王拍出后最多,几乎全城喊涨。


与新科地王同在五象的楼盘最为明显,金玖世家、檀府印象、蓝光雍锦澜湾、大唐盛世、合景·香悦四季等20余个楼盘喊涨。


兴宁、西乡塘也有不少楼盘蹭热点,刷存在感。


五象湖地王诞生后,不少楼盘借势喊涨


地王热过后,可以发现,实则喊涨多真涨少。在南宁近百个主要在售楼盘中,30余盘喊涨。但4月初,仅一些推新楼盘价格上涨,在售楼盘价格依然平稳。


一位负责五象项目经理感慨说,涨价固然是好,但走量还是第一位的。涨价必定会影响走量,谁也不敢当这个“出头鸟”。


不过可以看到的是,这一波操作确实为楼市带来了热度。


原本火热的五象加了一把火,楼市成交量提升。


克而瑞广西片区数据显示,地王后第二周,南宁商品住宅成交23.53万平方米,环比涨78.83%。五象成交量最高,占比过半。



NO. 3

不涨价不外收:多在城北城西


敌动我不动,这是营销战略之一。


在大家都喊涨、通过外收加价、绑车位销售的时候,不涨价不外收反而成了卖点。


目前,南宁各大城区都有声称不外收不涨价的楼盘。


如兴宁东的叁仟悦,在五象湖地王出世后的喧闹中,坚决表示“不外收”。五象湖新盘中南·紫云集,也在上周正式发布无外收不绑车位的通知。




更有打出“8”“9”字头的项目,在房价万字头时代中,可谓一股“清流”。但多在城西、沙井等走量较低的板块。


部分楼盘还打出首付分期、优惠吸引人。如五象南的印象·愉景湾首付分期首期5万起。


兴宁的大唐印象、恒大华府以折扣、一口价等方式为主,价格优惠100~1000元/平方米不等。高新区的金科·观天下指定房源有总价88折优惠。


不过,一些优惠、不外收却也是噱头。大V君近期接到不少销售电话,称“五象湖优质笋盘”“无外收”等,但实际并非如此。


如阳光西岸,中介称均价1.1万元/平方米,没有外收。到现场置业顾问告知,价格未定,具体看备案价,若备案价过低还是会有1000元/平方米不等的费用。


购房者在买房前,还需要擦亮眼睛,实地了解后做对比。



NO. 4


五象

低开盘要补涨,涨价底气更足


南宁楼市供应大户,今年以来,旧盘新盘一个接一个推新或开盘。受地王影响,五象多盘“蠢蠢欲动”,一些楼盘已经或即将涨价


如金玖世家首期1.1万~1.2万元/平方米,新品预计1.23万元/平方米起,央景楼栋1.3万元/平方米。金科·博翠山首期1.15万元/平方米,湖景新品预计1.3万元/平方米。


老盘整体价格平稳,也有楼盘因产品不同价格提升。如阳光城·丽景湾高层精装均价1.15万元/平方米,即将推售洋房预计1.3万元/平方米以上。


当然,一些尚处于开发早期的板块仍有价格较低的楼盘。如印象·愉景湾、万科·星都荟等,多以低开引发市场关注,“8”“9”字头房源,都可以选到。



青秀

价格高地,房价趋稳


不同板块价格不同。凤岭北已是南宁楼市房价领头羊,整体价格较为平稳。


凤岭南目前楼盘较为集中。新城·悦隽江山首开均价1.2万元/平方米左右。接下来要推的洋房,价格将有所提升。


保利·领秀前城新品备案价比上期涨1000元/平方米左右,置业顾问表示,目前价格1.5万~1.6万元/平方米左右,比上期1.4万~1.6万元/平方米稍有上涨。


而唐樾青山本次备案主力价1.19万~1.25万元/平方米,比上期9500~1万元/平方米涨2400元/平方米左右。不过,本次获批房源为洋房产品,上期为高层。



江南

“精改毛”成热点,总价降毛坯价涨


今年开年以来,楼市变动最大的当属江南。


打响“精改毛”第一枪的区域。中昂·国汇、建发·玺院、金悦澜湾,南宁目前抢在“精改毛”风口浪尖的楼盘,都在江南。


这些楼盘在“精改毛”之前,虽有8、9字头的精装房,但是销量并不出众。改为毛坯销售后,同样8字头起,销量形势大好。


目前,江南以毛坯销售的楼盘最多。初步统计,8盘在售或即将推毛坯房。精改毛后,备案价多有所提升。因而总价对降低,实际却为上涨。


空港多为“5”字头房源,仍是价格洼地。



兴宁

喊涨少,有楼盘称坚决不外收


目前,兴宁板块的主要供应来源于兴宁东板块。


如绿地城、大唐印象、碧桂园时代城等,这些楼盘价格较为稳定,春节前后对比,不少楼盘价格没有上涨,反而通过优惠促进走量。


新盘方面,如龙湖、盛天、金科联合开发的叁仟悦,打出首开“9”字头,坚决不外收的信息,可谓良心楼盘。



西乡塘/高新区

去化缓慢,价格平稳


在南宁整体板块划分中,城西走量并不快。不少楼盘走量缓慢,因而价格较为平稳。


目前板块主力价在万字出头。


克而瑞广西片区数据显示,3月西乡塘商品住宅成交均价10197元/平方米,环比下降0.42%,金科·观天下、龙光·玖誉湾等楼盘仍为“9”字头。



(信息统计截至4月17日,具体价格以实际为准)


——END——



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