“广西自贸区”楼市解读版来了！房价不是你喊涨就能涨的

文字|邝钰基

编辑|卢诗雯

千呼万唤，传说中的广西自贸区终于来了。8月26日，国务院印发了6个新设自由贸易试验区的总体方案。

自贸区花落广西！

布局让人惊喜，南宁、钦州、崇左3个城市共同打造广西自贸区城市“金三角”！

广西自贸区与其他省份的自贸区有何不一样？

对广西特别是南宁楼市有何影响？

房价会不会闻风上涨？

大V君制作“广西自贸区”楼市解读版，一一为你解答。

Part 1

南宁、钦州、崇左

打造广西自贸区“金三角”

广西自贸区申请，最先以钦州为主体申请。后来钦州落选自贸区后，坊间传闻，新的广西自贸区方案是钦州与南宁联合申请。

让人意想不到的是，广西自贸区最终落定，是一个以南宁、钦州、崇左三城打造“金三角”。

广西自贸试验区的实施范围119.99平方公里，涵盖3个片区：

一、南宁片区共46.8平方公里

四至范围：东至阳峰路、冬花路、仙岭路、夏林路、阳峰路、渌坛路、新良路、夏林路、渌绕路、渌坛路、良泽路、良玉大道、坛泽路、打铁岭路、六里路、玉德路、新平路、蕾英路、六里路、东风路、丰威路、那解岭路、振邦路、华威路、庆华路、金海路、新英路、坛黎路、那约路、公岸路、平乐大道，南至英岭路，西至龙堤路、五象大道、平乐大道、明辉路、明月东路、宋厢路、玉象路、秋月路、体强路、庆歌路、那黄大道、良兴路、稔水路、庆林路、那黄大道、玉洞大道、体强路、冬花路、玉洞大道、五象新区第四实验小学东侧道路、凤凰路、东风路、玉成路、红玉路、凤凰路、银海大道、那安快速路、银海大道、亮岭路、亮岭一街，北至平江路、龙村路、龙堤路、体强路、五象大道、那黄大道、歌海路、庆歌路、弘良路、延庆路、五象大道、新良路、良晖街、延庆路、玉洞大道、楞塘冲水系东侧、凤朝路、五象大道。

南宁自贸区大致范围（来源：网络）

二、钦州港片区共58.19平方公里

四至范围：东至六钦高速公路延长线、大榄坪四号路，南至果鹰大道、保税港区十二大街，西至南港大道，北至宏业街、马良路。

三、崇左片区共15平方公里

四至范围：东至凭祥镇南山村板那屯，南至弄怀，西至浦寨，北至凭祥镇林东路。

南宁可谓自贸区的“头部城市”，重点发展现代金融、智慧物流、数字经济、文化传媒等现代服务业，大力发展新兴制造产业，打造面向东盟的金融开放门户核心区和国际陆海贸易新通道重要节点；

根据南宁片区的四至，五象总部基地、五象湖、玉洞片区和五象南都是自贸区的重点片区。这几大区域，囊括了五象“中国—东盟金融城”、五象“中国—东盟信息港”还有南宁综合保税区。这几大五象重磅打造区域的楼盘，都在自贸区的利好范围内！

而钦州港片区则是广西自贸区的“海上门户”，重点发展港航物流、国际贸易、绿色化工、新能源汽车关键零部件、电子信息、生物医药等产业，打造国际陆海贸易新通道门户港和向海经济集聚区；

钦州港（来源：新华社）

广西最年轻的城市崇左市，则成为“陆上门户”。崇左片区重点发展跨境贸易、跨境物流、跨境金融、跨境旅游和跨境劳务合作，打造跨境产业合作示范区，构建国际陆海贸易新通道陆路门户。

这样的布局，与广西“国际陆海新通道”建设有很大关系。而钦州与崇左，都是离南宁最近的城市，分别把守海陆两大门户港。

地理决定命运！ 

广西自贸区，一出生就肩负新的历史使命：

全面落实中央关于打造西南中南地区开放发展新的战略支点的要求，发挥广西与东盟国家陆海相邻的独特优势，着力建设西南中南西北出海口、面向东盟的国际陆海贸易新通道，形成21世纪海上丝绸之路和丝绸之路经济带有机衔接的重要门户。

关键词是“国际陆海贸易新通道”。

今天，中国的第一大贸易伙伴不再是美国了。欧盟和东盟分列第一第二，美国只是第三。在今天的国际贸易背景下，加强与东盟、欧盟的贸易，意味深长。

广西自贸区，作为“国际陆海贸易新通道”的枢纽，其地位非同寻常！这就不难理解自贸区为何能花落广西了。

Part 2

自贸区的落户

对楼市有何影响？

一般而言，自贸区的成立产生了3个效应：行政审批高效化、财富聚集效应、与周边产业的协同效应。

这3个效应带动的产业发展，对楼市具有正面影响，包括住宅物业的价格提振，以及办公物业市场需求的扩大。

自贸区还将给房地产市场带来了4大机遇，分别是产业地产市场、商品住宅市场、土地市场和房地产金融市场。

结合广西自贸区的一些重点措施，对广西，特别南宁楼市的影响主要有以下几点：

措施1：打造面向东盟的金融开放门户

解读：该措施旨在深化以人民币面向东盟跨区域使用为重点的金融改革。这个措施进一步夯实五象“中国—东盟金融城”的建设。

“金融开放门户”定位意味深长。这意味着一个区域性的金融门户或窗口区域在五象诞生，意味着未来五象直接对标上海浦东等一线城市金融中心。

就五象楼市影响而言，金融企业总部落户五象总部基地有落户奖励，这有助于该区域的写字楼进一步去化，还有商业价值的整体提升。

另一方面，自贸区的落地，促进更多金融人才来到南宁和五象新区。更多高端人才的到来，也促进楼市的消费，倒逼南宁楼市人居水平提升。 

五象总部基地（来源：南宁城）

措施2：畅通国际大通道

解读：该措施强调“强化南宁空港、南宁国际铁路港的服务支撑能力。支持建设南宁临空经济示范区。支持更多航空公司设立运行基地和分（子）公司。支持加密南宁至东南亚、南亚的客货运航空航线。”

这意味着未来南宁空港有很大的发展潜力，有利于促进空港楼市发展。特别是临空产业是高端技术产业体系，对区域经济发展促进作用明显。

措施3：打造对东盟合作先行先试示范区

解读：该政策重点支持支持在中国—马来西亚“两国双园”建设，推动中国—马来西亚全球电子商务平台落户自贸试验区。这对整个钦州市城市发展而言是非常大的利好。

国家还强调加快推进中国—东盟信息港建设。这对五象作为“中国—东盟信息港”核心基地，又是一大利好的夯实。

从规划上看，中国—东盟信息港南宁核心基地划分为“一核五区多园”的空间布局，核心基地的规划选址范围确定为五象总部基地金融街板块和产业项目板块。

基地入库项目包含云计算、大数据、电子商务、智慧城市、科技创新、北斗导航应用、智能制造、金融总部等信息领域项目。

广西自贸区的落定，意味着五象新区数据产业将加快推进发展，也意味着五象新区迈进“产城融合”的新阶段。五象新区是“鬼城”的说法，永远成为历史。

措施还强调“支持中国—东盟博览会服务区域从中国—东盟向“一带一路”沿线国家（地区）延伸。在国际会展检验检疫监管模式下，支持博览会扩大原产于东盟国家农产品的展示。支持中西部地区在自贸试验区设立面向东盟的开放型园区。”

这意味着目前的南宁国际会展中心不一定能满足未来迅速发展的会展需求，未来的华南城“新会展中心”有望分担专项功能。这对沙井楼市是利好。

措施4：打造西部陆海联通门户港

解读：措施提出，要加快建设服务西南中南西北的国际陆海联运基地，在南宁这有利于五象南区域的发展。

位于五象南的中新南宁国际物流园，被列入“国际陆海贸易新通道”广西重点建设项目。未来这一区域的交通、商业、教育等配套设施将得到进一步强化。

深化泛北部湾此区域合作，意味着广西自贸区中的“南宁片”、“钦州片”和“崇左片”首先加强区域内的经贸往来，推进“同城化发展”。

这意味着，未来的平乐大道将继续向南，那马将是城市发展下一站。而空港范围内的吴圩，扶绥，因南宁与崇左的“同城化”发展受益匪浅。

Part 3

南宁楼市成交量预计短期放大

涨价未必！

广西自贸区来了，未来自贸区的房价，特别是南宁房价会不会闻风上涨？

从全国来看，自贸区对楼市的最直接影响是“挂牌效应”。上海、广州等地的自贸区获批后，楼市成交迅速放大，房价也局部快速上涨。

例如，2013年上海自贸区成立后，自贸区周边新房成交量比8月同期增长了近3倍，2个月里有些区域的房价涨了4000元/平方米。

珠海横琴纳入自贸片区后，楼市也是一片火热。仅仅是2014年底的3个月，横琴的开发商便在澳门卖掉了3300套房子，总成交金额高达100亿元。

广州南沙在自贸区挂牌的首个周末便出现了两个日光盘，有一个客户买下了18层整层20套产品。

今年8月中旬，上海自贸区临港新片挂牌。据《中国经营报》报道，记者走访临港新片多家楼盘发现，看房人数明显增多，售楼处排起长队，楼盘附近停满私家车，有的楼盘一天售出70余套，相较于一个星期前只卖10余套反差很大。

可是“挂牌效应”之后，很多地方自贸区楼市成交量和房价就逐渐回归正常。这是因为，自贸区的政策利好是逐渐的、长期释放的。

可以预见，广西自贸区的到来，也会引发短期的“挂牌效应”，热点区域的楼市成交预计有较大幅度增加。

可是，广西自贸区来了，南宁的房价可不是你想喊涨就能喊涨起来的。

这是因为，南宁依然实施“限价政策”！

并且，南宁在5月被住建部“点名”预警房价上涨过快后，南宁房产主管部门重点查处楼盘“外收”等楼市乱象。自贸区对广西而言，来之不易，已上升到“政治”的高度，主管部门不可能容忍房价过快上涨影响广西自贸区的建设。

在此背景下，哪个开发商敢冒天下之大不韪，冒然“涨房价”？

 ——END——

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