任泽平：高房价导致生三孩意愿低、年轻人躺平，新房改迫在眉睫

作者：泽平宏观

来源：泽平宏观（ID：zepinghongguan）

建议把学前教育和0-3岁的托育服务纳入义务教育。

生孩子给减税，因为生孩子是有成本的。

放开生育有没有可能改变老龄化、少子化？它改变不了大的趋势，但有可能会改变斜率。

促进生育政策与相关经济社会政策的配套衔接，是非常重要的，它降低我们的生育成本，比如说教育公平，税收调节，女性就业权益保障，应该都会出台相关的政策。

高房价是抑制生育很重要的原因，高房价也是导致年轻人躺平的原因，他为什么躺平？因为奋斗一生还买不了套房子，为什么不躺平呢？

所以稳房价，推动住房制度改革就变得十分的重要。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

我们现在的住房制度改革还没有破题，我们现在的五限、六限解决不了根本问题，住房制度改革的根本要推动人地挂钩，供求平衡，真正实现房地产实现平稳健康的发展。

人民币汇率急升的原因：中国经济复苏好于美国，美国放水，中国货币政策正常化。

中国人民银行决定上调金融机构外汇存款准备金率，表明了央行的态度，就是要打击人民币过快升值的投机行为。

股市在很大程度上是货币的晴雨表。

大量的牛股出现在赚钱不辛苦的行业。

推房产税，对于一些本来人口流出的、房地产市场比较萧条的地方，压力巨大。大幅增加持有成本，而且想卖卖不出去。但是对于热点城市，对于人口流入的、供求失衡的，税负是可以转嫁的。

未来的城市规划、国土规划，要尊重人口流动的规律，不能车多了限号，人多了往外撵人，这是错的。

现在讲以人为本的发展理念，大家来了都是深圳人，来了都是北京人，没有低端和高端之分。

我们政策需要做的不是说把所谓的低端人群往外撵，而是让所有的年轻人，来了之后安居乐业，这才是我们公共政策应该做的。

怎么安居乐业，比如说增加土地供给，增加住房供给，增加教育医疗，让我们城市的轨道交通更加发达。

客观上讲，大的都市圈更节约土地、更节约资源，更有效率、更有活力，反而小城镇对土地资源的浪费更严重。

中国房地产还有最后10年时间窗口，关键是人地挂钩和控制货币。

从长期保值增值的角度，买三大硬通货：人口流入的都市圈城市群的房子土地，供给稀缺的贵金属，大赛道的龙头公司。

以上，是著名经济学家任泽平博士，5月31日在“未来经济、股市、房市、商品怎么看？”线上交流中，分享的最新观点。

对于刚刚宣布的放开三孩政策，作为最早旗帜鲜明的倡导者——任泽平博士分享了对于放开三孩政策的解读，同时，详细分析了如何破解房地产市场困局。

以下是正文：

放开三孩了！

把学前教育和0-3岁的托育服务纳入义务教育

生孩子应该减税

先给大家介绍两方面内容：

一个是刚刚公布的放开三孩政策。

我们这些年一直呼吁放开生育。去年我们一篇文章（《是该放开三孩了——中国生育报告》）就是关于放开三孩，在国内最早旗帜鲜明的呼吁放开三孩政策；后来这篇文章全网是5.6亿的阅读，引爆了大家对老龄化、少子化的关注和关心。从学术讨论成为国家战略，这是作为学者的最大贡献和对社会的一种责任。

今天中央政治局会议听取了十四五时期积极应对老龄化战略的政策，审议了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。

这里有几个政策的亮点，我简单给大家说一下。

第一个是进一步优化生育政策；实施一对夫妻可以生育三个子女的政策，以及配套的支持措施，大家注意了，现在可以生三孩了。

这里还讲了一个叫“促进生育政策与相关经济社会政策的配套衔接”，会有一些支持性的措施来鼓励大家生育。

有哪些措施呢？

一个是关于教育，就是发展普惠的托育服务供给。什么叫托育服务？就是0-3岁的小孩（托管教育）。

生完孩子以后，女性很难重返劳动力市场，因为0-3岁的小孩，大部分都是女性在带，所以发展普惠的托育服务供给非常重要。

我这里也呼吁，把学前教育和0-3岁的托育服务纳入义务教育。

因为我们生了这个孩子，不仅是每个家庭的，长大了以后是国家的工程师，科学家，以及各个岗位的建设者，追梦者，是为社会做贡献的，孩子是国家的未来。

所以0-3岁托育，还有学前教育，就是3-6岁的幼儿园，应该纳入义务教育。

还有加强税收、住房等支持政策。什么叫税收支持？就是生孩子给减税，因为生孩子是有成本的。

还有住房政策，什么概念？要大力发展租赁房政策。这是相关支持政策。

总的来说，是通过渐进式改革，把我们的生育政策向前迈了一步，这是非常重要的。

年轻人躺平、内卷化很大程度上是因为高房价

住房制度改革的根本是推动人地挂钩

我们去年呼吁了新基建，后来也从学术讨论走向国家战略，未来我可能会重点呼吁住房制度的改革。

因为，现在大家热议的躺平，内卷化，很大程度上是因为高房价。

我们现在的住房制度改革还没有破题，我们现在的五限、六限解决不了根本问题，住房制度改革的根本要推动人地挂钩，供求平衡，真正实现房地产实现平稳健康的发展。

如果说展望，我有两点展望：

第一个，再过几年，有可能会全面放开（生育政策），有可能在再过几年，就会转向鼓励生育的政策。

有的朋友会问，放开生育有没有可能改变老龄化、少子化？改变不了，它改变不了大的趋势，但有可能会改变斜率。

如果有些生育的支持政策做的比较好，可以真正让老百姓生得起，养得起，还是有一定的效果。

所以稳房价才是根本，住房制度改革是根本，这也是我们一直呼吁的。

但是到现在，我们的住房制度改革没有形成共识，我们现在五限六限，它都是堵，它不是疏。

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融的分析框架，是我们团队提出来的。

到现在，中国的住房制度改革，还没有找到破题的根本。

高房价是抑制生育很重要的原因，高房价也是导致年轻人躺平的原因，他为什么躺平？因为奋斗一生还买不了套房子，为什么不躺平呢？所以稳房价，推动住房制度改革就变得十分的重要。

这是第一个展望，就是生育政策会从放开三孩过渡到全面放开，甚至到鼓励生育的政策。

放开三孩后

要从税收、住房制度上给一定的支撑

第二个，我们现在放开三孩的政策不简单是放开的问题，后面有一系列的支持体系，从税收、住房制度等等给一定的支撑，让更多人生的得起。

所以这个政策里面讲的促进生育政策与相关经济社会政策的配套衔接，是非常重要的，它降低我们的生育成本。

后面大家应该会看到一些政策的落地，我估计快了。

比如说教育的公平，税收的调节，女性就业权益的保障，应该都会出台相关的政策，这可能也是大家比较关心的。

人口是一切发展的基础。

人民币汇率急升的原因：

中国经济复苏好于美国

美国放水，中国货币政策正常化

最近的人民币汇率出现了急升，主要是4个方面的原因：

第一个是中国经济复苏好于美国。

中国经济比美国的经济复苏提前了三个季度，汇率长期还是看基本面，所以中国经济相对比较好。

第二个，美国还在放水，我们已经货币政策正常化了，就是利差。

第三个，美元除了对人民币贬值，对欧元也是贬值的，这里很大程度上是因为美联储的货币超发。

美联储的这种货币超发导致了美元的贬值，美元指数下跌。

还有，就是欧洲经济的复苏也比较超预期。

这几个方面共同导致了人民币汇率的升值。

人民币急升不是央行想看到的

未来以稳为主，正在出台政策稳汇率

展望未来，人民币怎么看？我个人看法应该是以稳为主。

很多人说人民币汇率升值，可能是为了降低输入性通胀压力，不对。因为人民币汇率升值会增加下游企业的压力，出口企业的压力。

而且上游的成本涨价，汇率再升值，那对下游企业是一种双重打击，我看公共政策部门也出来澄清了，所以这个是大家的误解。

人民币汇率升值不是央行的主动作为，更多的应该是市场的预期，以及投机性行为。

今天刚刚公布的政策就表明了央行的态度，就是要打击人民币过快升值的投机行为。

央行现在要干嘛？要让人民币稳下来，不能再升了。

今天的政策是什么？中国人民银行决定上调金融机构外汇存款准备金率。

什么概念？我给大家讲一下。

为加强金融机构外汇流动性管理，中国人民银行决定自2021年6月15日起，就是再过半个月，上调金融机构外汇存款准备金率两个百分点，即外汇存款准备金率由现行的5%提高到7%。

什么意思？就是进行外汇投机的成本上升了，央行传递了这个信号，还是要把汇率稳定下来，不希望汇率短期过快急升。

所以长期没有问题，随着中国经济的繁荣发展，而且中国相对于美国的增速高了2-3倍，中国长期肯定还是升值的。

但是短期这种急升是企业无法承受的，而且目前央行也出了政策，就是要把汇率急升的政策改变。

现在央行传递的信号就是，不希望看到人民币汇率升的过快，升的过急。

所以我估计这些政策出来以后，人民币汇率升值可能暂告一段落，后面就是以稳为主。

这是我对人民币汇率升值的一个解读。

直播问答环节

股市是货币的晴雨表

问：您在今年1月提出了通胀预期和流动性拐点，随后市场就进行了调整并风格切换。

您又在今年的5月25号提出了未来货币政策会对资本市场重新友好，随后这段时间股票市场就走势强劲。

您觉得股市下一步的机会又是怎么样呢？

任泽平：股票市场的分析框架，我有几个经验可以给大家讲一下。

第一个，股市在很大程度上是货币的晴雨表（详见泽平宏观VIP会员课程《股市：寻找大牛股，抓住大牛市》）。

因为股市也好，房市，商品，它本身是资产价格，

所以你会发现，经济好不好是一方面，但货币松的时候股市一般都涨，货币一收紧股市大部分就跌。

比如说去年经济不好，中国经济，美国经济都不好，但股市涨得很好。

中国今年的经济显然比去年要好，但一开年股市反而调整，什么原因？

就是货币政策从松转向了中性和稳健。

所以大家留意，股市不是经济的晴雨表，在很大程度上它是货币的晴雨表。

大量的牛股出现在赚钱不辛苦的行业

问：过去10年的大牛股选股逻辑，还适用于未来10年吗？

任泽平：国民经济100多个行业，但国民经济无非是三类，赚钱不辛苦、辛苦不赚钱、赚辛苦钱的。

根据我们研究发现，大量的牛股是出现在赚钱不辛苦的行业（参考泽平宏观VIP会员课程《股市：寻找大牛市，抓住大牛市》）。

然后我们又进一步分析了究竟哪些行业是赚钱不辛苦的？它有什么特征，这在美国和中国都是适用的。

主要是我们掌握的这种规律，它不仅适用于过去10年，也将适用于未来10年，20年。

希望大家能够把握这种规律，抓住大牛股，主要还是掌握这种牛股辈出的基本逻辑。

随着人口的发展

医药养老这些行业将是大赛道

问：医药、养老、医疗这些股票的未来前景又如何？

任泽平：这些行业都是大赛道，为什么这么说？

比如说医药，养老，医疗，随着老龄化的推进，这些需求都会大幅上升。

未来大家买健康，买快乐，所以这些行业应该是随着人口的发展，经济社会的发展，前景会越来越好。

房产税短期有效果

长期影响不大

问：房产税政策会对超一线城市和三四线城市房价有怎样的影响？

任泽平：房产税是短期影响，长期影响不大。

房地产税是什么概念呢？它对存量的保有环节进行征税，增加持有成本。

对于一些本来人口流出的、房地产市场比较萧条的这些地方，压力巨大。大幅增加持有成本，而且想卖卖不出去。

但是对于热点城市，对于人口流入的、供求失衡的，税负是可以转嫁的。所以对于这些这种地方，基本没有影响或者影响不大。

比如像美国的热点城市，像包括中国香港、英国伦敦早就出房产税了，房价该涨一样涨；因为它供不应求，投资属性，包括海外移民、当地老百姓买的很多，这些税费都是可以转嫁的。

无论上海也好，杭州也好，深圳也好，未来推房产税，短期有效果，长期还是取决于住房制度的改革。

这里也包括大家买房的问题，短期你可以作为考量，长期不用过度考量房产税的情况。

第三个，从公共政策的角度，房地产税不是抑制房价的；公共政策当时推房产税，主要是因为房地产大开发时代快结束了，再过10年土地出让收入没有了，怎么办？增量的没有，那就是存量，开始用房产税来替代土地出让收入。

房产税是完善地方财税体系的，因为房产税、消费税、个人所得税是地方主体税，在美国都是这样；

推房产税恐怕是大势所趋，但是对于调控房价的作用，还是取决于供求关系。

大家买房也是这个概念，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，

你还是买那些长期人口流入、土地供给比较受限的，这个地方长期来说就是硬通货，建议大家还是加大这些关注点。

从保值增值的角度

买房一定是买人口流入的都市圈和城市群

问：现在大家国家的调控政策就是防住不炒，你又说我们短期可以不太关注房产税，如果现在手上有现金，能否作为投资买入房子，作为保值增值的目的？

任泽平：我刚才讲的分析框架，人口流出的地方长期萧条，像美国也是这样，人口从广阔的中部地区往两个海岸线迁移，中部的房价就长期阴跌，铁锈州；两大海岸线人口流入，房价就不断创新高。

所以关键是看人口的流入和流出。人往哪里流动？人往都市圈和城市群流入，大家买房，从保值增值的角度，一定是买人口流入的都市圈和城市群。

比如最近北京深圳出台的这些政策，坦率地讲，都是错的。北京疏解人口，深圳最近也是出台了提高落户门槛的政策，这种都是违背规律的。人往都市圈城市群流入，这是规律。

城市规划要尊重人口流动规律

要人地挂钩、以人为本

未来我们的城市规划、国土规划，要尊重人口流动的规律，不能车多了限号，人多了往外撵人，这是错的，

因为现在讲以人为本的发展理念，大家来了都是深圳人，来了都是北京人，没有低端和高端之分。

我们政策需要做的不是说把所谓的低端人群往外撵，而是让所有的年轻人，无论他是高端还是低端，来了之后安居乐业，这才是我们公共政策应该做的。

怎么安居乐业，比如说增加土地供给，增加住房供给，增加教育医疗，让我们城市的轨道交通更加发达。

客观上讲，大的都市圈更节约土地、更节约资源，更有效率、更有活力，反而小城镇对土地资源的浪费更严重。

因为大的都市圈才真正是集约化发展，

所以对中国这样的国家，我还是建议要顺应人口流动，尤其是往都市圈城市群流动的规律。

人地挂钩，就是人来了，把地给他，这样我们才能真正解决一二线高房价和三四线高库存的问题。

这是我对公共政策的建议，就是尊重人口流动的规律，

年轻人到了大的城市，你就让他安居乐业，不要撵人，也不要抬高什么门槛，这都是懒政和惰政，都是对客观规律的认识不够深刻。

还是要人地挂钩，真的是以人为本，人来了把用地指标给它调过来，这就能够改变中国房地产现在的这些历史问题，一二线高房价，三四线高库存的问题。

我呼吁新基建，从学术讨论上升为国家战略，我们去年呼吁放开三胎，今天终于也上升为国家战略，放开三孩政策全面实施了；

我们这个呼吁，是为了国家和民族，也是为了我们每个人，关系到我们每个人每个家庭的幸福。

作为一个学者，还是有责任做这样的呼吁。

我未来将会呼吁新房改，我们现在住房制度改革，连破题都没有破题，

五限、六限都是懒政惰政的表现，而且是不尊重经济规律的表现。

尤其是，我非常反对大城市驱赶所谓的低端人群；

所有人都是从底层奋斗起来的，1978年中国城镇化率17.92%，82%都是农民，你忘了这40多年中国怎么走过来的吗？

人不能忘了初心，不要动不动什么抬高门槛，动不动要驱赶低端人群，更多的是尊重规律。

我们呼吁新基建成为了国家战略，我们呼吁放开三孩，现在也正式落地了，这关系到我们每个家庭的幸福；

我们后面要重点呼吁住房制度改革，真正让我们的年轻人不要躺平，不要内卷化，不要鸡娃。

最近有一些词，我看了也很心酸，现在流行说躺平，我相信这些年轻人说躺平的时候，内心还是想奋斗的，谁愿意放弃自己的梦想就地躺平呢？

躺平一定是面对现实被迫的、无奈的一种选择。

比如说很重要的原因就是高房价，你奋斗了一辈子买不了一套房子，那为什么不躺平呢？

中国房地产是有解的

学习德国、新加坡的成功案例

问：中国的房地产未来到底会偏向于哪一种模式？能给我们描绘一下吗？

任泽平：中国的房地产，站在了历史的十字路口。

中国大陆的住房制度，1998年房改学的中国香港，中国香港又学的英国，你会发现大家都深陷高房价之困，

土地的批租制度，控制土地的供给，还有就是预售制度，高杠杆等等，它有一套的制度，所以决定了高房价。

全球前10大高房价城市，中国大陆已经占了一半了，中国香港加上北上广深；

这样下去，如果说我们不做出深层次的住房制度改革，我未来全球前10大高房价城市可能中国全包了，那这个问题就大了。

现在在这个时点，我们城镇化率63.89%，我们还有最后10年的时间窗口，来做出重大的调整。

中国的住房制度改革有没有解？

到现在从技术上是有解的，我们无非是解决我们认识问题和我们改革的决心问题。

住房制度大致分为三类，

像中国香港和英国是一类，深陷高房价之困，这些都是很多教训大于经验的。

第二类，比如说像日本美国是一类，他们货币超发等等，房地产过度金融化，经常爆发危机。2008年的次贷危机，1992年日本房地产泡沫。

还有成功的案例是什么？德国和新加坡。

德国和新加坡的案例成功在哪里呢？有几个原因：

第一个，控制货币超发，股市房市很大程度上它就是货币现象，你把货币控制住了，房价怎么可能大涨呢？

像德国，在欧元诞生之前，整个欧洲的货币体系，各个国家控制货币的纪律性没那么强，向德国学习，大家就盯马克，当时马克成为整个欧洲的锚货币，大家觉得它货币控制得好。

后来欧央行成立，欧洲央行的总部设立在德国的法兰克福。你看德国对货币控制的好，房价就控制的好。德国房价长期稳定，是全球房价稳定的一个奇迹。新加坡也是这样的。

这是第一个经验。把货币控制好，不要超发。你看超发的这些经济体，房价都控制不好。

第二个是房地产的定位问题，

比如说德国一直认为居住权是老百姓基本权利，它出了很多租赁法案，比如说开发商也好，租户也好，不能随便调价，给你合理利润，但是你不能暴利。

无论是出租也好，还是开发房子也好，在德国过分涨价是违法的。

我再举一个例子，他有一套住房保障法案之类的，来保障居民的居住权利。

比如说一个人失业了，租了另一个人的房子，那个人不能把这个人撵走，因为这个也是他的居住权利。

所以它的定位是什么？

不是说把房地产作为一种金融、资产或者拉动经济增长的工具手段，而是作为老百姓的基本权利，

从法律上做了一些保障，不货币超发，把房地产作为一种居住权，而不是一种刺激经济等等的一些工具。

客观讲，土地财政等等确实对中国过去高增长做出了历史贡献，要客观看待。

但是发展到今天，中国人均GDP一万多美元了，而且现在大家更多的是追求人民的美好生活，更何况就全球前十大高房价城市，中国占了一半了，是需要中国解决住房制度的时候了。

中国大陆未来房地产还有最后的十年窗口，

究竟是像中国香港一样出了大问题，社会撕裂，包括像美国也是这样的问题，高房价、社会撕裂、贫富差距，年轻人躺平丧失梦想，还是说我们像德国、像新加坡学习。

现在到了比较关键的时候了，现在住房制度真的是到了破题的时候了。如果说再不做改革，我是比较担心的。

关键事在人为，我们有没有形成共识，有没有决心推动住房制度改革。

大宗商品高点临近

不同商品供给恢复不一样

问：你在5月17号的直播里提出了此轮大宗商品价格高点临近了，马上5月19号就调控了大宗商品价格，钢铁等大幅下跌，能给大家讲一讲这都是怎么预测出来的，以及你对未来大宗商品价格如何看待？

任泽平：预测更多是对市场规律的一种尊重。

这轮大宗商品价格的上涨，主要原因就是供求缺口加上美元流动性的过剩。

供求缺口很简单，大宗商品的需求国，美国欧洲复苏的都不错，

但是大宗商品的供给国，像拉美、印度，都深陷疫情危机当中，

所以出现了供求缺口，进而引发了大宗商品的猛烈上涨。

再叠加我们的碳达峰碳中和，这些都是叠加因素。

还有就是美元流动性泛滥，最近美国的广义货币供应量增速创了20年新高，大宗商品是美元定价的，美元指数跌，大宗商品涨，美元流动性泛滥，大宗商品涨。

未来大宗商品怎么看？

大宗商品还是分类，我讲过大宗商品的价格高点临近，为什么这么判断？

首先来说，全球经济复苏的需求还是比较弱的，大宗商品价格涨更多的是供给约束，如果未来供给能够恢复，大宗商品价格就可能下跌，或者说供求矛盾缓解。

比如说有色更多是国际定价，我们国内能够控制的相对比较有限，但是大家留意，钢铁煤炭，中国是世界上产量最大的，

有的人开玩笑讲，世界上产量最大的是中国；第二大的是谁？是中国河北；第三大是谁？是河北的唐山。

可见，钢铁是因为我们要环保，碳达峰和碳中和，所以我们把它供给给约束住了。

碳达峰碳中和对不对？方向是对的，但是我们可以注意节奏，

钢铁煤炭我们是具备产能恢复能力的，所以像螺纹钢、煤炭，最近价格就下来了很多，使得下游的成本得到了一定程度的缓解。

对未来大宗商品价格有几个判断，

第一个，高点临近，主要原因就是需求还比较弱，供给是可以恢复的。

第二个就是分产品，钢铁煤炭能够恢复的相对快一点。

从长期保值增值的角度

推荐买三大硬通货

问：在大通胀的背景下，为了预防手头现在的现金贬值，那在购买房产、股票、私募基金的投资之间应该如何选择呢？

任泽平：关于投资，我还是建议大家，

第一个根据个人需求来，

第二个，如果说从长期保值增值的角度，我还是一直推荐大家买硬通货。

我这几年一直讲硬通货，什么叫硬通货？

就是能够长期保持增值的。

坦率讲，值得长期持有的，硬通货是非常好的，比较适合大家做投资。

硬通货是什么？它有两个关键词，第一个是硬，第二是通货。

“硬”，在长期能够对抗通胀。

第二个是通货，它有货币、金融、投资属性。

比如说你买的很多工业品，它不具备投资属性，长期是下跌的。

哪些东西具备长期的投资属性？就是硬通货。

三大硬通货大家记住了，

第一个，人口流入的都市圈和城市群的房子，这是我一直讲的。

过去很多朋友讲，听了任老师或者看了我们房地产的书，还是有很大的启发。你想想看，过去10多年，包括你再看未来10年，人口流入的都市圈、城市群的房子，在长期具备价值，叫硬通货。

第二个是供给稀缺的贵金属，

第三个是大赛道的龙头公司，这是三大硬通货。

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