二次“房改”来了？中国楼市的新变化

“二次”房改来了 

号称“二次房改”的“14号文”近日已经传达到各地方，全称是《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

过去房子限价是限制涨价，后来限价是限制下跌，然而这些政策既没有在一开始限制住房子涨价，又没有在后来限制住房价下跌。因为房子长期以来的金融属性，就像股票一样，大家普遍“买涨不买跌”。

最开始地方以为限跌可以实现“既让地产风险得到缓慢释放又不影响土地拍卖价格”的完美结局，但是没想到比起一众房东们，先撑不住的是开发商，因为限跌令只能干预新房没法干预市场化程度更高的二手房，二手房挂牌量猛增导致二手房市场价格不断下行，最终形成对新房销售的严重压制。

对于市场化商品价格的强制干预最终引起了后续的连锁反应，随着开发商悲观的销售预期，纷纷停止拿地，紧接着地方土地收入大幅下滑，地方为了确保收入不断增加土地供应量并且开始降价出售试图以量取胜，但是这样进一步强化了弱房价的预期，地产商手里没法降价的期房彻底砸在手里滞销了。

可以说当初地方自行上马的“限跌令”在相当程度上打断了房企“降价换取救命现金流”的最后退路，导致房企们以远超全社会预期的速度排队倒下。

市场经济时代终究要靠市场调节，在经历了让人痛苦的2023年前3个季度的地产触礁后，这句话出现在了所有人的思考之中。

于是这份“14号文”出炉了，里面被反复强调的一点就是，要让商品房回归商品属性。

所谓商品属性就是买卖自由了，要实现这个目标就意味着一定会解除之前各种各样具有强制干预性的限购限贷限售手段，此外也意味着开发商可以根据自己的商业考量自由选择降价或者涨价，让房价彻底回归市场调节，只受供需影响不受其他因素干扰。

我们都是经历过09年和16年房价的两次暴涨，彼时“地王”频出，我们对于开发商的炒房炒地的本事都有着刻骨铭心的体会，对于“一死就放，一放就乱”也有着本能的抵触，如果把权力还给市场，让市场这只看不见的手去主导价格走向，会不会带来局部地区房价泡沫的卷土重来？

我觉得这才是14号文期望解决的核心问题。作为对策，14号文提出的计划就是“加大保障性住房的建设和供给”，让中国楼市形成两个完全分化的保障房市场和商品房市场。说到保障房就避免不了去讨论一下香港和新加坡两种模式。

 保障房的模式 

香港的住房大致可以分为四种：公屋、居屋、私人房产和其他房屋。其中，公屋和居屋就是由香港政府组织兴建的保障性住房，公屋用于租赁，居屋用于出售。

在香港有28.9%的居民租住在政府提供的公屋中，15.2%的居民购买了居屋，可以说香港超过四成的人口都住在保障性住房中，保障房体系可以说是比较完善。

香港模式能够成功的原因就在于两点，一是政府能够垄断土地供应，二是能够承受实体制造业的整体性逃离。香港和内地一样，土地并不是私人所有，也是通过拍卖招标的方式对外出让土地使用权。

从2002年到2010年，香港年均出让住宅用地仅五公顷，住宅用地供给长期不足，导致供不应求，房价最终冠绝世界，常年稳坐世界房价最贵的城市宝座。

是因为香港缺少土地吗？并不是，我们之前讲了单单靠近深圳的香港所谓的“北部都会区”都有300平方公里的土地，大部分并没有得到有效利用。

港府刻意限制住宅用地供应，很大程度上是为了制造稀缺性从而提高卖地收入。我们在这点上和香港有些类似，深圳作为邻居，更是有样学样，长期以来住宅用地和工业用地的比例极不平衡。

香港长期以来都以超低税收闻名世界，而它的税收其实早已经被土地财政所顶替，这些收入拿到手之后港府就会划拨一些去开发或者维护保障性住房。

但是，香港的保障房标准很低，说句不好听的能让人活着就行。那边最小的公屋只有8平米，最大的六七十平米，但往往要塞进去6-12个人。

说到这里大家应该也看懂了，香港政府本质上是通过垄断供应量从而迫使中产及以上居民花费溢价来购买房产，再用超额土地出让收入维持保障房体系，满足社会住房的基本供应。

相对于香港，新加坡的保障性住房明显上了很多个台阶，这是两地政策思路和自身的实际情况决定的。

新加坡模式走的是“住房双轨制”的路子，对于本地中等及以下人群，政府主动兴建住宅也就是组屋，廉价卖给购房者，用来保障社会整体的稳定和吸引技术密集型的中产阶级，从而维持自身的经济发展。

而对于本地以及境外高净值人群，新加坡以低廉的税率、自由的资金流动以及清廉的政府作风吸引着他们，他们在当地心甘情愿花费溢价购买极为高昂的商品住房，这部分收入以及富人吃穿住行所带来的隐性税收都极为可观，这支撑了新加坡政府对于保障性住房的开支。

得益于保障性住房政策的普及，截至去年12月，新加坡房屋自有率高达89.3%，远高于亚洲其他中高收入经济体，可以说几乎实现了居者有其屋的终极目标。

香港因为不依赖移民红利而是靠着土地出让金过活，所以榨取中产的同时只能放弃所有制造业实体经济。

而新加坡另辟蹊径，选择榨取移民富豪，为了保持足够的吸引力，整个社会必须保持“居者有其屋”的安定，也必须能够提供足够多的高薪就业机会，好让富豪有机会把自家产业的一部分迁移进新加坡，所以新加坡必须死守中产人的体面生活。

新加坡的组屋并不是建在城市的犄角旮旯里，很多也在城市中心地带，交通便利，周围商业、教育资源齐全，可以说从外观到装修再到区位位置都和普通商品房没有区别。

 走哪条路？

我们中国所谓的“二次房改”究竟要走香港还是新加坡的模式？大概率二者都走不了。

我们要理解这次提出的加快建设保障房体系，需要先搞清楚我们楼市特有的问题究竟在哪。简单来说，现在摆在我们楼市面前的最大的问题就是：怎样在不让楼市、土地市场价格暴跌的情况下，把过剩的库存给消化了，好让开发商和地方政府重新周转起来。

受制于土地长期资本化下房子的金融属性短时间内不好去除，房子是越降价越不好卖。

另一方面重演2016年的涨价去库存也不现实，一是大环境在这放着，二是老百姓确实六个钱包都玩空了，没钱再上杠杆了。

既然涨跌都没法挽救这个市场，那就只能通过创造新需求来给楼市托底了，而这个新的需求正是来自于保障性住房的刺激，注意，关键点不是来自于保障性住房本身，而是它所带来的连带刺激效应。

也就是需要靠保障房来做市场里的那条鲶鱼，盘活整个存量房交易以及盘活众多烂尾项目。

像恒大憋死在手里的天量土地储备和烂尾楼，如果按照现在行情进行抛售变现化债，不仅化不了债，更有可能把全国的土拍市场盘子都给砸了，所以更好的解决办法可能就是给它换个名义，以保障性住房之名，行楼市降价之实，继续推进土地市场资本化。

同时加速分化购房群体，让刚需购房者有房可住，让富裕阶层尽快下场，满足自身的改善性需求。

“14号文”明确提到，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。

意思就是开发商和城投公司手里的那些烂尾项目，现在有了新的用途，即使这些项目和土地被打折卖给了保障房承建方，一方面能化解开发商和地方城投平台债务暴雷问题，另一方面也不会打击土地和商品房市场，原因很简单，保障房一定会严格限制上市流通，相当于人为在商品房和保障房之间设立了一道防火墙。

此外，文件中还提到，“凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施”。这也很好理解，保障房本来是用来化债的，不能反而新增了隐性高成本债务。

这意味着，之前那种地方城投平台背债向地方政府拿地的“左手倒右手”的模式可能走不通了。

但是，地方政府可能会以国债转移支付、特殊再融资债券和专项债的形式筹集保障房建设资金，注入给地方城投平台进行开工建设，只不过是把债务挪到地方政府显性债务头上，本质上还是一样，就是有了另外一个名头继续以土地资本化兜底房地产市场。

所以说，这对化解房企和城投平台的债务问题，以及托底土拍市场及楼市，确实是一招妙棋。但是我们也要清楚地认识到，保障房的建设一旦启动规模绝不会小，以地方如今的财政困境来看，他们到底有没有推行这次保障房的主动性都得打一个问号。

因此上面只能叫《指导意见》，具体的落实还要看各个地方实际的情况，毕竟保障房反反复复提了几十年了，但效果只能说差强人意。

 对我们的影响 

假如中国的保障房体系真的能加速建设，对中国楼市有什么影响呢？我们可以想象一下，假设未来保障房成批落成，最慌张的应该是在保障房周边的那些小户型的业主，一方面附近会涌入大量的居住人口对日常生活资源形成挤压，交通、医疗、教育甚至就业等等可能都会受到波及。

另一方面，保障性住房的售价毫无疑问要比同面积的房子便宜，更何况那还是全新的保障性住房，所以保障性住房无论放在哪里，对周边的中小户型业主手中的资产价格都是一次严重的冲击。

在这种预期之下，他们极有可能成为改善型需求的坚定践行者。而另一批蠢蠢欲动的潜在买房人群就是有钱人了，为了资产保值和进一步区分自己和普通人的居住品质，优质地段的大平层和别墅就会成为他们新一阶段的购买目标，因为他们知道，他们的下面还有刚才所说的那一群有着很强置换动力的中产阶级，毕竟人的需求是无限的。

但是，资产增值方面掉队的可能是保障性住房的购房者，因为根据政策，如果想卖掉保障房，必须由政府或者企业以原始购买价进行回购，保障房本身是严禁流入市场进行交易的，这就意味着，一旦掉进保障房里，你的购房款彻底被剥离了金融属性，未来真正的房地产市场可能只是富人的游戏。

一旦大家都开始达成共识要逃离保障房，那么新的购房需求立马就来了。除了保障房业主，掉队的还有小户型业主。

理论上每一个小户型业主夺路出逃买入大户型就意味着市场上多了三笔地产交易，新的小户型买家，小换大业主本人和卖掉大房逃去离保障房更远的有钱人。

这里面缺失的，就是足够的小户型买家，因此大概率小户型的挂牌量会越来越高，因为人们只有向上的需求，而没有向下的需求。

新加坡几乎全民都住在组屋里，整体性的受益就使得普通居民向上突破购买高档住宅的意愿很低，而这就为什么如果中国也这么照猫画虎的学新加坡模式，那么根本没法实现给我们的给存量市场带来流动性的这个重要而且迫切的需求。

可以说新加坡模式从本质上就没法解决我们的问题，所以就更谈不上学习照抄了。

以当下的视角来看，保障房的面世更像是在给改善型需求和土拍市场抬轿子，在一房难求的繁荣周期里，保障房是为了确保低收入人群能够住进保障性住房，而在眼下这个下行周期里，刚好反过来了，只有保障性住房的存在，改善型商品房才能卖得出去。

保障性住房的出发点绝对是好的，有房住比居无定所要好，起码让真正的刚需者多了一份选择，这也是“14号文”的第一大目标：“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。

但政策没有完美的，任何手段都会牺牲一部分人的利益。哪怕一个政策惠及所有人，其中也有部分人会比另一部分人占得更多的便宜，这是事实。未来的楼市，对富人可能还有金融属性，但对普通人，就只有居住属性了。