在美国买房，网上就能看房源为什么还要找经纪人？

现在互联网上各种商业平台，都能够给带来关于美国房源的丰富信息，在很多人看来，这些信息似乎就是充分的。那么经纪人究竟能给你带来什么呢？下面就谈一谈好的经纪人能够给你带来的四点帮助。

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更多有价值的信息

你所看到的这些商业网站，它们关于房源的信息是来自于哪里的？它来自于经纪人所使用的一个系统叫做Multiple Listing Service，简称MLS。这个系统当中关于房源的信息应该说是最全面的，而商业网站也是抓取了其中的信息。

那么有哪些是你看不到的?比如说这个房子的成交历史。有一些州的房屋成交价格并不公开，你所看到的价格只是当初挂出来的价格。你是看不到实际以什么价格成交，而这个信息是经纪人可以看到，然后可以告诉你的。

再比如说，经纪人和经纪人之间可能会有一些留言，那在这些留言当中包含了很多重要的信息，是你在公开的描述当中看不到的。比如说，这个房子现在有租客的话，你可能看不到租金是多少。

还有，法律要求卖方写一个seller disclosure，卖方的信息披露。这个信息披露上就包含了这个房子有哪些设施设备；这些设施设备是不是正常；有没有什么毛病；有没有做过什么样子的维修。这些信息对你来讲肯定是重要的。这些信息也是可以在MLS系统上面能够看到的，可以由经纪人提供给你。

其他的信息，比如关于这个房子的历史资料。如果这个房子要买保险的话，保险的报价等等经纪人也可以给你提供。

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All real estate is local

这句话是什么意思？虽然你能够看到一个一个房源的具体信息，但是当地的区域你是不了解的，只有长期生活居住在那里的经纪人，才了解当地的情况。比如说当地的市场情况，出租房的情况，哪些人正在租房，什么位置好租，哪个区比较好，哪一个区不好，还有当地的邻里关系，当地的文化风格等等问题，你必须通过当地人才能够了解到，不是仅仅去看一个一个房源信息这些你能够获得的冰冷数字。

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谈判

很多人把讲价的过程简单理解为，“我出一个房价，对方会不会接受？”不是这样子的。例如德克萨斯州的买方出价时所使用的文件就有十几页之多，其他的州也会有类似的文件。

在这份文件上除了购买价格，还有其他可以谈判的点，比如说谁来出产权保险费用、谁出survey的费用、卖方是否报销房屋里电器的保修费用、犹豫期的期限以及费用等等。所以在谈判当中有很多点是跟你的利益相关的，而好的经纪人是站在维护你的利益的角度，是会给你省钱的。

不要以为你作为买家，找一个经纪人会额外花钱，实际上买方的经纪费用也是由卖方出的，所以不管你找不找经纪人，房子最终成交的价格是不会因为经纪人的佣金而产生变化的。而好的经纪人会从你的利益出发，帮你省钱。经过训练的以及有专业能力的经纪人，可以知道怎么样去跟对方谈判，有哪些点是可以谈的，哪些环节应该采用怎样的技巧。这都是有专业技能和经验在里面的。

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长期的关系

当你遇到了一个好的经纪人，你跟他完成了一笔交易之后，这个经纪人就知道了你的需求，知道了你的风格。将来，如果他有更多适合你的好房源，他可能第一时间会告诉你。有些经纪人会有一些pocket listing，就是指这个房源现在还没有挂出去，他们就会先把这个房源介绍给你，看看你是不是感兴趣，所以你就有机会得到更多适合你的房源。

而且在出现房源竞争之前，你就可以了解到这些房源。

将来，如果你或者你身边的朋友要卖房的话，你也可以把这个房子介绍给好的经纪，因为对于卖方来讲，好的经纪人也是特别重要的。

总而言之，如果你找到一个好的房地产经纪人，你们可以建立一个长期的关系，不管你将来是要买更多的房产，还是要出售房产，一个可靠的经纪人能给你帮上大忙。

那么，美国的房地产经纪人有怎样的管理制度呢？

根据NAR的数据，2015年87%的买家都会有自己的经纪人，在2001年的时候，这个数字只有69%。

作为华人购房者，更应该找到可靠的经纪人来帮忙。合同是英文的，买家也不说中文，房子的信息乱七八糟的也看不懂，Zillow、Redfin上面的信息既不做到实时，也没有中国的单位。即使看到了喜欢的房子，也不确定这个房子到底是真的好，或仅仅是漂亮的图片配上了花言巧语。

经验丰富的经纪人，熟悉所在城市的每一个街区，每一个学区，更对于市场中的一些违规操作和尔虞我诈了如指掌。所以，每一个中国买家都应该找到优秀的经纪人来代理自己。

可凡事都有一个万一，结婚的还能离婚，何况是挑选经纪人。如果你最终发现，和你的经纪人合不来，那怎么办呢？如果你的直觉告诉你，你的经纪人没有全心全意为你争取利益，这时候，你又该怎么办呢？

无论何时，记住一点，你越了解美国的经纪人制度，那么经纪人越不敢欺负你。

这篇文章，我们先了解一下经纪人和客户的“委托代理关系”赋予了经纪人怎样的信托责任，之后我们讲一讲，当你认为经纪人辜负了你信任时，如何保护自己的权利。

委托代理关系

当任何人雇佣一个地产经纪人去购买或者销售一套房产，雇主就和经纪人形成了一种叫做“Principle-Agent Relationship”，中文翻译为委托代理关系。这种关系要求经纪人对于雇主要有极高的法律义务，也赋予经纪人一些特殊的义务。

当一个地产经纪人被委托去购买房产的时候，经纪人必须将买家的利益放在首位。经纪人更不能堂而皇之地使用客户对于他们的信任来赚钱。这种特殊的关系叫做“Fiduciary Duty（信托责任）”。

信托责任包括了以下的几个重要方面

1. 忠诚

“我是经纪人，我决不能辜负客户的信任”

经纪人的每一个举动都首先要使买家获得利益，为自己获利只是一个副产品。比如，一个地产投资人想要一个房主去低价卖掉自己的房子，以便于自己购买之后加价出售房产。经纪人就不能做这种事情。如果有一个经纪人卖你的房子，压低房子的价格，之后再找一个投资人朋友来竞价，这个经纪人就没有将自己“委托人”的信任放在第一位，也辜负了客户的信任。

经纪人时时刻刻都应该把客户的利益放在首位。经纪人的商业伙伴，同事，甚至自己的利益，都不能超过客户的利益。

2.保密

“说客人的信息就是我的生命可能有点过了，但是保护信息的安全性，是一个经纪人的基本职业操守。”

在这种委托代理关系当中，经纪人很可能知道一些雇主的敏感信息，比如个人收入，工作年限，纳税额，银行存款等等。

一个优秀的经纪人应该是雇主的财务分析师，在充分了解了雇主的财务状况之后，帮助雇主找到合适的房产来满足投资的需求。能够保护这些信息是经纪人的最基本素质之一。

比如，当你卖房子的时候，你的经纪人也不能跟买家说你最近丢了工作，需要快一点把这个房子卖掉（换句话说，如果买家能够早点成交你可能愿意稍微降价）。更不用提，把这个信息泄露给第三方，对于经纪人就是吊销执照，或者面临刑事犯罪的指控了。

3.对于雇主的服从

“这也是对于雇主的尊重”

经纪人代表了雇主来进行房产交易并且完成相应的所有手续。所以，如果作为卖家，你告诉了经纪人你希望将自己的房子标价50万美元，但是愿意接受任何45万元以上的报价，那么你的经纪人就只能考虑这个区间之内的报价。总的来讲，你的经纪人必须按照你的意志来执行整个交易，除非雇主的意愿违背了合同，或者雇主做出任何损害自己利益的不理智行为，经纪人都有义务去制止。

4.正直公开

“经纪人的职责是帮助客户做出最佳的投资选择。如果我不能有效的传达信息，那么用户如何能做出好的选择呢？”

经纪人必须将与雇主利益相关的信息分享给雇主。经纪人更不能利用职务之便，或者隐瞒信息的方式，来为自己获得利益。为了得到更高的佣金，不道德的经纪人可能会下多个虚假竞价来哄抬价格，之后再找到买家，迫使买家抬高价格。

对于卖家来说，不道德的经纪人可能会找到一个“可以被控制”的买家经纪人，压低竞标价格，之后拿走买家经纪人抽成的一部分。这两个例子，属于及其不道德的违规操作，如果任何经纪人对于客户做出这样的行为，都应该受到严厉的制裁。

5.尽职尽责，事无巨细

“地产方面的每一笔交易，都不能容得一丝一厘的问题，客户信任我，我就必须把好关。”

经纪人必须能够胜任买家托付给的信任。地产行业之所以要求有经纪人的存在，就是因为地产交易本身金额较大，过程复杂，牵扯到很多一般人不具有的专业知识。一个合格的经纪人，必须要自身知识过关，还要有很强的责任心。房产交易的过程中，经纪人必须向客户详细地介绍一个合同中的方方面面。

有些房产交易的过程中，经纪人会需要管理雇主的一小部分财产。经纪人需要向雇主回报财务方面待办事项的进展，无论是雇主给经纪人的支票，雇主签字的任何财务类别的文件。

（文章转自美国投资客，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们）

About Me 个人介绍

Amy Xie- - 美国纽约资深地产经纪人经验丰富，为人真诚友善，做事稳重、效率高。多年的职业生涯练就了她对高端房地产项目独有的洞察力.为客人提供重要地产信息和提供全方位投资置业。服务范围主要包括长岛学区房、皇后区和曼哈顿。无论您是首次置业，乔迁换房，出租或是购买卖投资物业，Amy总能精准地满足您的各种需求。另提供留学咨询以及经验丰富实力一流建筑团队合作私人定做豪华别墅为你打造梦想家园。禀承客户至上的原则以及个性化的服务为Amy打造了出色的口碑。投资买卖房产，请联系Amy Xie。

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