成都社企案例NO.6 | 君红佳物业：以信托物业模式助力社区合作共治

 导读 

近年来，社会治理尤其是基层治理成为各界高度关注的领域板块，而基层社区物业作为基层治理的重要主体，政府也相继出台了一系列政策文件以加强党建引领、补齐物业管理短板。

为破解物业管理难题，四川省成都市积极探索创新，实施党建引领“信托制”物业服务模式，不断增强社区党组织在基层的政治领导力、思想引领力、群众组织力、社会号召力，有效夯实了党的基层基础。在这一背景之下，“信托制”物业模式正式被聚焦践行，成功破解“包干制”物业模式弊端，获评2020年全国落实“六保”任务创新案例，入围全国市域社会治理创新优秀案例。

四川君红佳物业管理有限公司也正是在这样的时代背景和社会背景之下开启了信托物业之路，并逐渐走向辉煌。

社会目标：让更多用户体验物业服务之美好。

缘起

社区矛盾的激化与信义理念的植入

近年来，城镇化、市民化进程快速推进，大量人口向城市社区集聚。随着对居住环境、居住条件的要求不断提高，人们越来越重视小区的物业服务，物业服务从对物的管理，包括设施、房屋、绿化转变为对人的服务，围绕人的需求来开展服务。加之互联网、物联网的发展，物业服务行业越来越受到国家和资本的重视。

但围绕居民小区治理和居民利益诉求满足而产生的大量社会矛盾频发，居民小区越来越成为社会矛盾的集聚点和社会治理的薄弱点。深究问题根源，小区治理主体的长期缺位和单个业主权利的实际悬置是物业管理矛盾的要害问题和根本原因。

物业服务本身有着非常强的社会属性。但由于包干制物业服务企业逐利的特性，在需要具有准公共服务性质的物业服务中，缺少信义精神的构建和监督制衡机制，导致各类物业服务纠纷在很多小区呈现出来，越来越成为物业服务乃至基层治理的矛盾集聚点和治理薄弱点。

在这一双重背景下，物业公司的生存和发展面临着极大的挑战。此时，四川君红佳物业管理有限公司和大多物业公司一样，在迎合时代的步伐和社会的需求中不断探寻着改革和发展的方向。

2016年9月19日，四川君红佳物业服务管理有限公司，在其具有财务会计背景的创始人蓝军带领下正式成立，公司是一家具有独立法人资格、从事专业物业管理的企业。公司注册资金为500万人民币，其大部分员工曾在万科、龙湖、中海、蓝光、交大、中铁等知名物业公司从事物业管理多年，具有丰富的管理经验。

公司以致力于为客户创造价值为目的去提升服务品质，赢得客户和市场的认同，牢记企业精髓“厚德载物”，坚持文化兴业、特色办企、稳步发展的方针，立足社会、服务社会、发展社会。

在多年物业管理过程中，公司历经了大量小区管理和服务问题，尤其是老旧小区项目连续多年都呈现利润下滑趋势，并且一度处于濒临亏损状态。但即便如此，在一定的服务水准下，那些项目还是有一定收益，彻底不做又显得很不理性。

面对这些鸡肋型项目，公司一度面临艰难的抉择和举步维艰的前行。在这一节骨眼，其创始人偶然在成都市信义治理学院的陈剑军老师和舒可心老师处接触和了解到信托物业，并深入学习，对信托物业模式的信义理念有了更深层次的理解。信托治理和信义理念为公司服务模式和运行机制改革提供了最初动能。

革新

秉持信义理念，重塑物业服务模式

“信托制物业”是信义治理典型实践体现，其服务模式遵循《信托法》、《合同法》和《物权法》的相关规定，创新性地将信托理念和机制嵌入物业服务领域，形成一套有别于传统包干制、酬金制物业的制度体系和运行机制，将物业费由公司收益变成共有基金，将经费收支由商业秘密变成公开透明，将物业公司由强势管理变成忠诚管家。

由此，通过还权赋能归位，不仅能有效解决小区物业矛盾纠纷，更有助于培养小区居民的公民意识、权利意识、责任意识和公共精神，逐步构建有信任的社会关系，促进基层治理体系和治理能力建设。

四川君红佳物业管理有限公司率先加入社治委大力推行的信托制物业服务模式践行大潮，并快速将信托理念和模式迅速融入到深陷囵圄的公司发展战略，公司自此便真正成为一家立足于“信托制”物业服务模式为核心理念的物业公司。

从改革实践来看，君红佳物业公司2021年之前以服务包干制模式为主，客户群体面向私营企业、物业、房地产开发公司、银行等大大小小企业及事业单位，从2021年开始转型并探索信托制物业模式，针对传统包干制、酬金物业模式下带来的弊端等问题，以信托理念创新构建协同共治机制。

❶

 -重新定义企业使命和社会价值- 

物业致力于让业主感受到生活之美好。开启信托制物业服务模式之旅后，君红佳物业不仅在于提供服务，更在于营造幸福。这里有快乐工作的员工，有彼此信任的邻里，有志同道合的合作伙伴。

君红佳将企业的社会使命定义为：致力于解决社会问题，从物业公司角度出发，转变传统物业模式，让物业服务回归“忠诚管家”的本质，并将“全心全意为居民利益最大化服务”作为公司服务宗旨，使物业公司成为业主的好管家、好朋友。在这一新型服务理念的加持下，最终为促进社会稳定和良性物业市场贡献企业自己的力量。

❷

 -重塑企业商业逻辑和服务模式- 

作为物业领域的社会企业，君红佳亦在商业运行逻辑上进行了更多解构和重塑。公司现在坚守的信托制物业服务模式是一种运用信托理念和方式管理小区物业的新型物业服务模式。

它解构了原有物业管理有限公司和业主的买卖关系，重塑为当前的雇主与管家的关系。企业所提供的产品服务，及其定价策略也发生了本质的变化。

该模式将小区业主缴纳的物业服务费和小区公共资源经营收益（如广告位收入、公共区域停车费收入）等小区居民共有财产设立为信托基金，由业主大会或业委会作为委托人，委托物业服务企业（受托人）用于小区物业管理服务，物业服务企业按照约定的标准管理小区，并按照约定的比例获取管理人服务报酬（利润），剩余基金则全部用于小区物业管理服务。

作为一家朝向信托制发展转型中的物业公司，目前其主要的物业服务模式主要有两种：包干制和信托制。

其中，信托制物业模式以回归中诚信义的物业管理新模式，是公司未来的主要着力点和发展方向，它相较于包干制物业，具有明显的长远优势。

△ 公司两种服务模式的实践对比分析

❸

 -制定标准化流程和规范物业服务流程- 

四川君红佳物业管理有限公司通过制定标准化的物业管理流程，实现了物业管理的规范化、持续化运营。其具体流程如下：

• 签订物业信托计划

业主与公司签订物业信托计划，明确物业管理的内容和标准。

• 建立物业管理团队

公司建立其专业的物业管理团队，负责物业管理的日常工作。

• 制定管理制度

公司制定物业管理制度和标准化的管理流程，实现物业管理的规范化。

• 提供全方位服务

公司提供全方位的物业管理服务，包括安保、维修、清洁等服务。

• 监督管理

业主对物业管理进行监督和评估，保证物业管理的质量和效果。

❹

 -坚守党建引领物业发展- 

信托制物业模式下的企业更加注重党建引领的作用，在成功导入的居民小区中建立起了“以小区党组织为核心，业主委员会+监督委员会，物业公司+社会组织”的自治工作机制，即成立小区党支部，配合社区党委发动居⺠积极参与各项邻⾥活动，主动参与院落治理⼯作，探索⼩区乱象解决之道。

这种以党建带动社建的信托模式，更好践行了为小区实施精准化、精细化服务的物业目标。

△ 企业深度参与小区党群结对管理的情况

案例

探寻社区信托物业的发展之路

截至目前，君红佳已将信托制模式成功导入4个小区进行管理，即2021年、2022年、2023年公司分别对“上善之春小区”“银杏大院小区”“时代春天小区”和“美丽洲小区”成功导入信托制服务模式。

一方面小区内部环境整洁干净、秩序井井有条，居民“杂音”“不满”大大减少，物业费收缴率也达95%以上，并为辖区困难群体就近提供小区环境保洁、治安维护等就业岗位30余个，治理成效已初步呈现。有效破解传统物业服务模式的治理困境。下面仅就“上善之春小区”导入情况做简要介绍。

“上善之春小区”位于崇阳街道永康社区，坐落在永康西路388号，2009年投入使用，占地面积33147平方米，共有19个单元294户。在信托制模式导入之前，小区因开发商遗留问题及物业公司在包干制模式下不愿多投入资金进行维护而产生巨大矛盾。具体而言：

一是，多数业主对小区公共事务关注较少，导致业主的知情权、监督权虚设；

二是，物业费收支不透明、公共收益被滥用，业主、业委、物业企业之间存在严重的“信任赤字”，造成小区品质早衰贬值；

三是，由于前面几种问题，导致业主未与物业公司签订服务协议。

小区业主与物业公司之间严重缺乏信任导致物业费收费率低，而收费率下降也迫使物业公司经营管理困难准备退场，就在小区与物业之间僵持之际，社区联系君红佳并组织小区业主了解信托制物业模式，君红佳就小区现状做了开放式预算的讲解，与小区业主就预算内容经过4次探讨，经小区业主投票后于2021年10月1日与小区业委会正式签订了信托制合同。

一年多的“信托制”物业服务，物业缴费率从68%提高到90%，矛盾纠纷大幅减少，小区环境也得到了大大的改善，居民满意度上升到95%。我公司定期对“上善之春小区”收支情况进行公示，每个居民都具有对院落资金管理的完整知情权，大幅降低了监督权的行使成本，监督效率大幅提升，侵权者的获利降低，侵权行为大幅减少。

我公司召集居民自筹资金1万多元，解决了小区消防水塔漏水问题；多次与开发商协商，渗水的地下停车场也得到了妥善处理；居民积极主动的参与小区自主组织的猜灯谜、闹元宵等活动。同时业主对物业服务满意度明显提升。整个小区更加和谐，信义之花在“上善之春小区”灿烂绽放！这一切与公司信托物业导入的信义底层逻辑息息相关。

首先，通过开放式预算与业主建立了初步了解，奠定了相互信任的基石，不仅增加了业主参与小区事务的人数，同时让业主明白小区管理不仅是门岗和保洁的工作，还有设施设备等其他管理事务，在对钱的去向了解清楚后，相互之间的体谅也大大提升。

其次，在信托制模式下公司获取了相对稳定的报酬，在小区环境、设施设备维护上，依据年初预算安排做好支出有度，小区现状也得到很大的改善。

最后，业主亲身感受到小区环境发生的改变，公司通过信托公开服务模式让物业和业主拉近了距离，如2021年底公司举办的小区活动，更是让大家都有了强烈的幸福感！

△ 企业组织各类小区活动，协力小区打造优秀院落

除了以上从小区内部层面带来的变化之外，在社区和社会层面也带来了很多正向反馈：

一方面，社区层面收到业主上访事件骤然减少，物业矛盾大为钝化，社区人才物力资源能更多被调度集中到全社区的高质量发展治理目标之中；另一方面，物业公司通过自身努力也带来一定社会影响力，影响和推动了信托物业和信义治理实践的发展。

如公司法人代表不仅接受了崇庆街道西江社区邀请进行信托制物业模式的讲解及宣传，被崇阳街道在政府网站上发表文章报道；公司所管理的小区业主更是不断在微信群中表示感谢，小区居民的获得感、幸福感都得到全面提高。

△ 公司总经理蓝军进行开放式预算讲解和信托制物业宣讲

发展

倚重专业和规范

锻造金牌管家身份

综上所述，四川君红佳物业管理有限公司的信托物业管理模式特色和优势日益明显：

• 专业化管理

拥有专业的物业管理团队，可以提供高质量的物业管理服务。

• 规范化管理

通过制定规范的管理制度和标准化的管理流程，实现物业管理的规范化，提高物业管理的效率和质量。

• 长期稳定

作为物业管理的专业机构，可以提供长期稳定的管理服务，保证业主的利益。

• 降低成本

通过规范化的管理流程和专业的管理团队，可以降低物业管理的成本。

公司将继续践行信托物业管理底层逻辑和新型物业管理模式，将专业化、规范化、长期稳定等特色坚守到底。树立“以业主为中心”的服务意识，认真听取业主诉求并落实到行动上。

物业公司管理与服务是相辅相成不可分割的，君红佳公司要真正成为品牌社会企业，必须用规范化、专业化、科学化的管理促进服务，使物业公司成为业主的好管家、好朋友。

以信托契约方式重构物业、业委会、业主三者关系，走出一条小区治理新路径，有效破除物业矛盾频发问题，推动小区治理步入良性循环、可持续发展轨道。

唯有如此，公司才能生存，才能发展，才能在激烈地竞争中立足于不败之地，才能真正成为新型服务理念的物业服务公司。君红佳将继续通过实践来证明，信托物业管理模式可以提高物业管理的效率和质量，形成社区治理的最大合力，保证业主的最大利益。

企业信息

企业名称：四川君红佳物业管理有限公司   

企业地址：成都市金牛区沙湾东二路1号、5号2栋18层1号

联系人：蓝军

联系电话：[phone]

文章作者：四川大学公共管理学院 苟欢 卜杨帆

来源：《成都市社会企业发展白皮书（2022）》

转载请联系[e-mail]

---

2023年10月7日，2023年成都（行业）社会企业评价工作正式启动！点击文末“阅读原文”或扫描下方二维码，即可进入2023年成都（行业）社会企业评价报名通道！

扫描二维码，立即报名

↓↓↓

此次社会企业评价、服务全过程（含公示期）接受社会各界的监督指导。相关咨询、答疑工作由社创星社会企业服务平台（CSECC）负责。

☎咨询电话：

15351216135

⚠️投诉电话：

0755-83462614/13570806610

🧑‍💼

小助手微信号 

（扫描上方二维码，添加小助手微信）

🌏

微信公众号：

社创星社企服务平台（CSECC）

（扫描上方二维码，添加公众号）

- End -