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当代置业挥泪卖物业,给许家印的恒大上了一堂生动的自救课(下)

将军箭 将军箭 2022-05-24


在《当代置业挥泪卖物业,给许家印的恒大上了一堂生动的自救课(上)》中,我们说到,张雷与张鹏两位文学青年一头扎进绿色科技的概念里,立志于把当代置业的主打品牌MOMΛ塑造为现代主义建筑博物馆,并野心勃勃地布局全国、引领新生活方式。


这种努力取得了一定成效,当代置业不但拿出了当代万国城等高端地标级作品,还通过领先的绿色科技在业内占据了一席之地——在几乎所有房地产评测机构的绿色建筑排行榜中,当代置业都能进入前十,并与碧桂园、中海等庞然大物正面对抗。


但高成本驱动下对“量”的渴求,以及“全面铺开”的战略决策,让当代置业走上了高杠杆、高周转、高增长的不归路,并在外部环境从紧的背景下,因美元债偿付引发的资金链问题而坍塌。


面对如此绝境,当事人的选择会是怎样的?



❶ 资金链断裂之后,房企老板的三种躺姿


房地产是典型的资本密集型行业。一旦出现资金链断裂,窟窿不好填,交叉违约问题极难善后。因此,在目前大环境下,老板们缺乏信心、选择躺平似乎是理性的选择?


但房企老板们的躺姿也分几类。例如:


第一类,明地大吹法螺,暗地携小包袱潜逃者。但由于最终只留下一地鸡毛,舆论上沸反盈天,加之国际合作与引渡制度日趋完善……所以这种副作用太大、技术含量较低的裸跑姿态慢慢成为非主流,不到万不得已不能用。


第二类,且战且退突然战术性躺平者,也就是公司破产重整却以保交楼为讨价还价手段的。这类玩家的中心思想围绕着逃废债展开,因为从公共治理角度,楼盘烂尾对稳定所造成的后果,比债务违约更严重。或者说,前者的政治影响更大。


战术性躺平的好处在于:于公司,免去了自救无望后强制清盘、优质资产被贱卖(而是等破产后争取债务重组、保住公司正常运营及项目正常交付即可)。于个人则是“庙倒方丈肥”,反正在现代企业制度下,老板不用担负无限责任(参见《花样年没有华》)。


第三类,拒绝躺平、砸锅卖铁救企业的铁头娃。这种老板,要么是在信念上认定房企足够优秀、保住了房企就有未来;要么就是把企业当亲儿子来养,当一生追求来对待。


但这条路很艰辛,而且风险很大。因为能不能坚持到春暖花开,不但与老板自身的财力、魄力有关,更与宏观经济环境、国家政策导向有关。一旦熬不过严寒、填不满债务黑洞,就会如同蓝光集团一样,并发各种交叉违约,最终以最悲惨的姿态轰然倒塌



大家都知道,小仲马因为《茶花女》功成名就之后,他的便宜老爹大仲马才承认:


你就是我最伟大的作品。


显然,张雷、张鹏两位一致行动人对当代置业的感情,比大仲马对亲儿子的感情要深一些。



❷ 当代置业的自救之路


在资金链濒临断裂时,当代置业的高层一直在自救,从来未放弃。这与恒大集团的“迷之操作”形成了鲜明对比。


(一)关于回购


当代置业自救的前奏,甚至在实质性违约(10月25日)之前就已经启动。例如2021年第三季度,当代置业多次回购美元债约550万美元。


对比恒大:

许家印在2020年10月的投资人会议上就表示:“考虑适时回购美元债 以提振投资者信心”,但最终结果……别说是回购了,在2021年9月发生技术性违约后才勉强支付了第一笔美元债利息。


(二)关于信息披露


在意识到美元债无法定期偿付后,10月11日,当代置业提前9天发布公告说明情况,寻求优先赎回35%的本金(即8750万美元)后,剩余的债务展期3个月(注:这一展期意见随后被多数投资者接收,但最终被终止。据悉,这可能与当时另两家房企引发震荡后,监管层“保交付”指令优先于“还债”指令有关)。


提前披露偿债问题的后果,就是评级机构火速下调评级(例如穆迪就在10月11日和10月14日两次大范围下调当代置业相关评级),在短期内几乎杜绝了当代置业奇迹般翻身的奢望。但从长期看,这种负责任的行为,增强了市场对公司声誉的认同。


而在宣布无法定期偿付后,当代置业提出先偿还8750万美元本金,剩下部分展期的做法,也显示出公司解决问题的诚意与态度


对比恒大:

提前披露负面信息是不存在的。更绝的是,在债券发行后,恒大很可能存在抵押物资产转移现象。


例如,早在2017年恒大发行EVERRE8 1/4 03/23/22 Corp(有抵押美元债)时,因为对中国境内法律、恒大集团的内部结构存在顾虑,发行说明书上明文规定:


(抵押物)不应包含在中国境内成立的子公司和某些被声明的特殊子公司。


而天眼查的股权穿刺结果也表明,恒大抵押物,是香港子公司(WILL GLORY LTD)控股的内地公司(重庆恒大鑫鼎置业有限公司)。但在债券发行1年之后,作为抵押物的这家内地公司,控股股东已换为重庆恒大。



而恒大并未就此事发布任何说明。


也就是说,在悄无声息之间,债券投资者心理依仗的抵押品,已经成为了一纸空文——许老板在赤裸裸地欺骗债权人


就这,你还指望恒大集团作出令投资者信服的充分信息披露?



(三)关于减员计划


毋庸置疑,当企业发生现金流危机时,哪怕再不乐意,减员仍然是需要考虑的。


以当代置业北京总部为例,公司销售部门已经停发佣金,其他岗位目前薪资正常发放,“但大家对年终奖持悲观态度”。据悉,在中西部分公司中,部分岗位出现了降薪,但“降幅相对温和”。


另外,公司以房产抵扣与现金分期方式,鼓励员工正常离职,实现变相瘦身。


对比恒大:

在全面停工期间,有多家媒体曝光了基层员工停薪的事实。而在复工复产旗号下,恒大也仅在部分地区重新发放基础薪酬。例如,有员工爆料:



而且,恒大对于员工离职采取的是“拖字诀”,也就是不主动裁员(裁员需要支付赔偿),等着员工自动离职。


更神奇的是,大部分主动离职员工,其最后一个月的薪水还要和人事部门一番纠葛(避免和谐,不说太细了)。


都说员工是企业的宝贵财富,但从对待员工的态度上,许老板对恒大,还有没有10年、100年的长远规划?


(四)关于理财产品


房企对员工发行理财产品,并通过员工社会关系销售,这是房地产业的顽疾,没有什么好洗地的。


当代置业发行的员工理财产品叫做“职员宝”,该理财产品已经平稳运行多年,年化利率为9%-12%。在公布美元债承兑风险后,总裁张鹏承诺,公司在今年年底之前将全额归还“职员宝”的本金


另外,当代置业子公司(即物业公司:第一服务控股)旗下 “摩码金服”理财平台,面向的是当代置业职员的家人与亲友。在今年8月下旬,张鹏发表题为《“力出一孔、利出一孔”,共克时艰》的员工内部信,让员工及时通知亲属取出摩码金服中的资金。在文章结尾,张鹏写到:


(我们)一直和职员站在一起,从来没有退缩与逃离,一直最大程度地努力寻求解决方案。


对比恒大:

和当代置业的处理方式相比,恒大高管提前兑付理财产品是什么样的操作?许家印夫人丁女士提前兑付2300万理财产品又是什么精神?


这是不是反映出恒大高层人心散了,队伍不好带?



❸ 出售物业公司的细节对比


理论上,与上述自救手段相比,真正能解决问题的途径,首推是楼盘销售。


但这方面整个行业的表现都很不理想。例如根据克尔瑞销售数据:在刚结束的10月份,全国29个重点城市预估新增供应面积仅为1521万平方米。相比9月,北京、广州、深圳等多个城市出现超过50%的跌幅。


因此短期内,地产老板们真正的决断就在于挥泪卖亲儿子——物业公司。


(一)忍痛割爱


11月1日,当代置业旗下物业公司——第一服务控股和融创服务联合公告称,融创服务拟收购前者32.22%的发行股本,总价约6.9亿元人民币。


此前,张雷、张鹏曾承诺“积极处置个人资产,以完成向公司提供贷款事宜”。而此次两人出售物业公司股权所换取的现金,极可能是之前承诺提供的8亿元股东贷款的主要来源。他们以实际行动向外界表明:


主动输血救企业,我们是认真的。



其实,对房企而言,物业公司是轻资产、现金奶牛,其中的难舍执勤是可以理解的。而对于当代置业而言,这个决断尤其艰难


一方面,截至11月3日,当代置业的市值仅为10.62亿元,而名下的物业公司(第一服务控股)的市值达到了19.80亿元。因此,某主流财经媒体用“自断一臂”形容这次出售,其实是不准确的:


这哪里是自断一臂,这分明是舍弃大半条命救主业。


另一方面,对于以绿色科技为卖点的当代置业而言,物业服务具有特殊含义。


当代置业以绿色科技+舒适节能+数字互联为核心竞争力。这意味着,新风系统、地源热泵、天棚辐射、外围护结构保温……不但需要海量前期投入,还需要大量人力物力进行后续维护。否则,不但许诺的恒温恒湿是个笑话,还会成为悲剧。


最简单的例子,如果没有对新风系统、地源热泵的严格维护,在疫情之下很容易诱发大规模交叉感染。


更何况,这种维护并非提供基本物业服务就完事了,而是对技术门槛、资金投入有着硬性要求的。


所以,一旦卖出旗下物业公司,标榜绿色科技的MOMΛ业主们怎么想?会不会觉得买房时承诺的黑科技、远景规划可能泡汤了?会不会觉得当代置业背弃、甩锅了?


因此转卖物业决策中,其实隐含着对当代置业的外溢性伤害。


但两位张老板还是忍痛割让了心头所爱。因为他们的内心里,是真的相信当代置业能够抢救过来,并且公司的后续发展能够重新带动新的产业扩张。


这是一种理念坚持,也是一种个人魄力。


相反,恒大在做什么?


卖物业的事情就不说了。在复工复产会议上,许家印强调:


10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。


所以,不管许老板如何在各种场合,声情并茂地阐述对未来中国房地产业的看好,你的规划已经诠释了你的内心。


只是,如果你对于房地产都没有信心,又怎么忽悠员工、股东、供应商、业主……的信心呢?


什么时候,杀伐果断的许老板,变成了“干大事而惜身,见小利而忘命”的人物了?


(二)处置细节


在交易细节上,当代置业的处置也很务实。


之前,我们在《许家印难舍恒大物业:合生创展眼中的牛夫人,是恒大集团心头的小甜甜》一文中分析过,恒大物业交易的告吹,关键在于交易双方对标的物价值认知的巨大分歧。例如在许家印眼里,恒大物业对标碧桂园物业,估值在1000-1500亿元都是正常的;而在合生创展的朱老板看来,曝出诸如预收20年物业费、与母公司债务纠葛不清的破事之后,恒大物业的估值显然在400亿以下。


相比之下,当代置业对第一服务控股的定价就比较清醒。虽然表面溢价高达91%,但考虑到第一服务控股低迷的股价表现(长期未超过2港元)、良好的经营状况(今年上半年实现利润6524万元),以及对融创在核心城市、绿色人居服务方面的补强,这个价格其实较为公允,当代置业并没有狮子大开口


并且,考虑到绿色科技物业的门槛较高,为了打消融创的顾虑,当代置业还在公告中贴心地提出:


第一服务控股不可撤销地承诺促使核心管理层继续留任于本公司,并保持员工稳定;但如果融创服务提出要求…(公司高管)应签署并交付公司董事或其他职位的辞职信。


既承诺了保持团队的稳定,又主动提出了现有高管处置权,当代置业的磊落与务实,可见一斑。


难怪那位当年刚出狱就进入柳府、向亲手送他入狱的柳传志教父认错的场面人孙宏斌,也爽朗地推进这项交易,实在是够敞亮!



❹ 沧海横流,方显英雄本色


除此之外,张雷还表示,“在后续将视乎集团财务状况适时考虑予以持续支持”。另外,公司还在积极推进引入战略投资者,实现再生和持续发展。


各项证据都表明,以张雷、张鹏为首的董事会及高管,已经下定决心,积极为之前的激进冒进买单,并“以最大诚意和努力去应对挑战”。



当代置业挥泪卖物业,给许家印的恒大上了一堂生动的自救课(上)所述,当代置业的实控人张雷是个感性之人。而执行总裁张鹏更是个曾因追逐文学梦想、舍弃公务员工作的北漂少年,他的个人公众号在业内名气很大,甚至破圈吸引了大批新老文青。


如果不是生活所迫成为了亿万富翁,咪蒙们也会倍感压力吧?


在一篇公众号文章里,张鹏说他上小学的时候,大夏天最喜欢逃课去唐徕渠(又名唐渠,是宁夏引黄古灌区最大的引黄灌溉水利工程)游野泳,游累了就去河边偷西瓜:


(我)曾经在上游开闸放水、河水水位暴涨时逞能下水。要不是抓住了垂在河面上的一簇垂柳,就被水冲走了。后来和儿子说起这件事,还挺自豪地说:老天给活路,无比珍惜。


白云苍狗,许多年后,轮到张鹏翘首以待上游的“大水漫灌”而不可得了。


不知道水性颇佳的张老板,该用什么姿势熬过这“hand hands,loud lounds(旱的旱死,涝的涝死)”的至暗时刻?


这场残酷的鱿鱼游戏,比拼的包括了地产大佬们的态度、信念、家产、出身,以及最关键的:


人性。



当然,即便当代置业没有熬过这一关,我们也没必要嘲笑老板们的自不量力。


起码,比起不顾企业长期发展与负面影响而恶意逃废债、或者干脆跑路的聪明人,他们的“人设”更加丰满一些。


真正的人设,不是凹造型“立”出来的,而是看实际行动做出来的。



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