2022年第1天，许家印的恒大海花岛就迎来了Armageddon

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❶ 它比烟花寂寞

1995年，美国程序员Jon Van Caneghem 忍受不了妻子每日的催促，为她量身定制了一款集跑团、冒险、战斗于一体的电脑游戏——这就是后来大放异彩、被誉为回合制策略游戏巅峰的：

《魔法门英雄无敌》。

这么说吧，初次试玩的朋友都会沉湎于游戏中杀伤魔法，诸如闪电、冰环、流星雨……想想就很带感。

当年又菜又爱玩的我，看见魔法书里一个很酷的、红色蘑菇状标记的新魔法，于是抱着试试看的心情在战斗中来了一发…

只见整个电脑屏幕先是一暗，然后红光一闪，地动山摇之下：

双方同归于尽，双方连1个杂兵都没有活下来。

当时，我的心情是这样的：

目瞪狗呆之下，我暗搓搓地记下了这个魔法的名字（注：当时玩的是D版的英文版）：

Armageddon。

事后去翻了翻英文字典，才知道这名称大有来头。它源自于全球第一畅销书——《圣经》中的某一节，大意是：

在亚非欧交界处一个叫做Megiddo的十字路口，各国的国王云集于此爆发了一场自相毁灭的最终审判大战，后来人们把它引申为终极大灾难。

这就是整个7部《英雄无敌》中堪比核武器的强力魔法，中文版译名为：

末日审判。

而2022年第一天，深陷旋涡之中的恒大集团也迎来了终极审判的第一弹。公司证实：

海南省儋州市综合行政执法局发布的行政处罚决定书属实，公司旗下海花岛39栋楼（总建筑面积43.49万平米）被确定为违法建筑，要求限期拆除。

如无意外，我们可望在今年年底之前看到一朵大号烟花升腾于海花岛上。

在感叹“它比烟花寂寞”的同时，这让年底在十字路口蠢蠢欲动的中国房地产业又重新谨慎评估起自身来。

❷ 终极审判冲击几何？

2013年获批的海南儋州恒大海花岛项目，由三个独立的离岸式岛屿组成。由于中间的花形主岛（用于商业旅游度假产业）外形与海南省省花“三角梅”类似，故以“中国海南海花岛”命名；两边的2号岛（高层住宅区）、3号岛（别墅区）呈浪花形状，是配套的居住功能区。此次拆除的39栋楼，就位于2号岛上。

为了建成这个世界上最大的花型人工旅游岛，实际的填海面积达到了7.8平方公里。这也是恒大集团在海南省的最大地产项目。

在海花岛项目试运营后，2、3号楼的住宅销售也水涨船高，一时供需两旺，成为恒大集团“项目回血”的最大指望。

甚至于在2020年5月，海花岛问题调查整改工作领导小组提出明确调查报告后，2号楼高层建筑的售价反而突破了2万元/平米。

问题来了，这一重大项目的大动作将造成什么样的影响？

首先要说明一下拆除执行时间。虽然文中规定了“10日拆除”的行政处罚期限，但这并非要求在10日之内完成具体拆除工作。恒大至少还有6个月法律救济期、行政诉讼期、强制执行期等法律程序的缓冲。即使申诉被严词拒绝，预计正式的拆除时间也将出现在下半年。

其次要解释一下恒大集团的直接损失。根据行政处罚决议，这39幢住宅的总建筑面积为434941. 46平米，如果按照当地中介在2021年12月30日挂出的最新成交价（约1.8万元/平米）计算，恒大集团的潜在经济损失将超过70亿元。

当然，这是所有房源均按照正常市价出售的理想结果，考虑到之前的期房销售、工抵房销售以及可能的尾房，实际收入肯定没有这么高。但我们可以从成本端予以测算恒大的直接损失。

按照恒大公布的填海造地成本和建安成本，再参考类似违建项目的拆违成本，海花岛项目的沉没成本也将达到至少30亿元。

换而言之，即将被拆的海花岛2-14-1地块39栋住宅，将导致恒大集团30-70亿元的直接经济损失。

请问这都值多少个小目标了？

总之，对于指望通过海花岛项目盘活海南省地产项目，进而保障“保交楼”目标的恒大集团而言，这绝对是沉重的一击。

至于由此导致的间接影响，则更是难以估计——例如极可能导致恒大旅游资产香港上市的计划夭折。

据悉，海花岛试运营相当成功，在2021年登上了快手“五一”最热门景点榜单。因而2021年5月底，许家印趁热打铁，将恒大童世界、恒大旅游等文旅资产注入成得发展有限公司（后者于2021年1月在香港成立）。投行人士据此认为，恒大集团试图将旅游资产于H股打包上市。

数据显示，恒大童世界共控股281家企业，其中包括海花岛文旅项目的开发公司信恒旅游；而2019年“儋州恒大旅游集团”有限公司更名为“恒大旅游”，旗下包括位于海花岛1号岛上的酒店。

深谙资本运作之道的恒大集团，再次遭遇重创。

❸ 惊天的历史巨坑

我有幸看过恒大地产早期的宣传文案，材料称：

2012年1月23日（农历大年初一）晚，董事局主席许家印先生夜不能寐，他搜集树叶、花朵等素材，并打开窗户、面朝大海，感受到天人合一的宁静……这一凝聚了许家印先生灵感的心血之作，就是恒大海花岛项目的最初雏形。

意味深长的是，2021年12月16日揭晓的第十二届“中国十大丑陋建筑”榜单中，恒大海花岛建筑群位列十大丑陋建筑之首。

当场就吓得我虎躯一震，怀疑人生。

其实，从海花岛项目立项以来，关于它的争议就没有停过。

（一）文旅开发的生意经

随着经济转型与房地产业的发展，文旅项目已经逐渐进入资本主导模式。

海南省气候条件优越，旅游资源丰富，是文旅项目的重要一极。但从立省起，海南岛旅游业的发展重点就在东部与南部沿海地区，而儋州等西北地区由于四季分明（冬季不能下海游泳）、紧靠工业园区（旁边就是洋浦开发区，石化、造纸项目发达）、建筑设施维护成本高企（热带气旋频发、海流复杂），因而文旅项目较少。

因此，当恒大提出投资1600亿元打造“增加10万个直接就业岗位、每年吸引200万游客”的大型文旅项目时，当地政府动心了（要知道，到2020年，儋州的GDP也只有359.41亿元）。

对于开发商而言，文旅项目具有前期投入大、资金占用高、潜在收益大的特征。

一般说来，商住开发主要针对成熟地段，拿地、拆迁成本较高；而文旅项目基本都在山清水秀的荒山野岭，拆迁成本极低，有关部门甚至于为了鼓励项目落地，在拿地面积、价格方面大笔一挥另有优惠。

海花岛项目基本上是围海填地，成本更低。在当时，填海成本约为20万元/亩，折算起来仅为300元/平米，比普通地块1000元/平米以上的成本低了一大截。

然而，虽然拿地便宜，但项目开发与维护却不便宜。一方面，旅游项目的建造成本远高于普通商业住宅；另一方面，与旅游配套的酒店、餐饮、商业、交通、物流…都是烧钱的项目，这些都要从无到有一点点建起来的，投入夸张。

但成功的文旅项目来钱也很猛。因为项目的选址本身就具有较优越的地理环境，一旦旅游项目做起来、配套跟上，周边房价很快就能带动起来。因此开发商盈利的重点根本就不是文旅项目本身，而是配套的住宅开发。其中原理，可参考地铁沿线的商住开发。

所以，与当地政府考虑海花岛项目对就业、旅游产业的拉动效应不同，恒大集团看准的，是总面积5844亩、超过10万户的2号岛、3号岛住宅项目（注：这两个岛的规划人口分别为4.22万人和3.12万人，但由于恒大的超量开发，实际承载量将达到30万人以上）。

如果项目顺利地开发、交接，海花岛项目将达成开发商有当地政府的“双赢”。但是，资金链危机下的恒大，仅能勉强完成1号岛旅游项目的前期交付，后续住宅项目还在修修停停。

至于对资金投入要求更高的配套设施建设，这就更为难了——而如果没有完善的配套设施，本来就是偏远贫困小镇的海花岛地区（注：项目所在地白马井镇和排浦镇人口只有数万人）如何承载得起数十万人的起居生活？这将严重影响房产项目的价格与销售情况。

因此海花岛住宅项目陷入了一个“鸡蛋悖论”：

必须先有海量资金投入完善配套（鸡）才能稳妥回流住宅项目资金（蛋），但没有住宅项目资金的回收（蛋）就无法完成周边配套（鸡）。

（二）冒进的失败

开发方面出现困顿，那么另一方面，海花岛住宅项目的销售情况又如何？

应该说，许家印是非常重视项目营销的。例如早在1995年开发珠岛花园时，许家印就先修马路与楼盘景观后建楼，房子还没动工就迎来了业主排队交费。

通过许家印惯用的“大项目、大投入、大宣传”，海花岛项目开盘效果极佳。2015年尚在填海时，海花岛就打破了开盘销售金额、销售面积和认筹到访人数三大世界纪录，成为当年国内最火爆的房地产项目。

据悉，开盘当日创下的平均每3.2秒销售1套房子、10天成交122亿元的记录引得同行侧目不已。

但是，“高负债、高杠杆、高周转”模式的恒大开足马力，试图“先上车再补票”，有意无意忽视了环境影响评价工作。

长期以来，儋州的原生态保持得较好，是红树林和珊瑚的富集地带，也是海南省白蝶贝自然保护区所在地。但2013年3月，恒大神奇地取得了海域使用权证书。

更神奇的是，当地居民与施工单位都承认，海花岛项目早在2012年就开始了围海造地。

2016年，经环保公益组织“自然之友”的实地调查，儋州市生态环保局出具11份行政处罚书，对恒大“未批先建”进行处罚。

2017年起，环保问题得到国家高度重视，要求海南省全面叫停填海造岛。

在此次整治风暴的被叫停的人工岛项目，包括澄迈盈滨内海围填海项目、万宁日月湾月岛项目、海口如意岛项目、海口葫芦岛项目。当然，还包括海航主导的南海明珠岛项目，以及恒大海花岛项目。

也就在2017年，中央第四环境保护督察组指出：海花岛施工造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被破坏，该项目被罚款2.15亿元，并要求整改。整改期间必须做到：

暂停建设、暂停营业。

所以，进击的恒大被迫踩下了急刹车，最迫切的资金回流计划面临重大挑战。该项目成为“薛定谔的猫”，介于生与死之间。

2018年，海南省发布围填海项目的整改清单，并于2020年10月完成对恒大海花岛公司违规建设4条涵管桥和39栋住宅建筑等问题的调查。

2021年11月，海南省公布《中央生态环境保护督察整改情况》，宣布海花岛涵管桥完成了拆除，其他拆除工作正在推进。

2021年12月30日，海花岛项目39幢楼被确定为违法建筑，被吊销预售许可证，并责令限期拆除。

❹ 一地鸡毛

曾经，对普通投资者和恒大商票持有人而言，海花岛项目是恒大最热门的工抵房项目之一。以至于当地政府不得不出台政策，必须持有海花岛项目公司所开出的商票，方可为“票据抵房”办理网签手续（参见《恒大海花岛以房抵债背后，是许家印商票的红蓝药丸选择方案》）。

在当时的发文中，我认为：《中央生态环境保护督察整改情况》的基本结论已经明确，但整改方案仍在推进中，项目存在严重的不确定性风险。甚至于以“左右药丸”作为结尾：

不幸的是，当潜在风险不以个人意志为转移而成为现实之后，“以房抵债丸”直接连糖衣都撕下来了。

怎么办？

这是一个无人能答的问题。

我只知道，在《英雄无敌四：极速风暴》的开场CG中，末日审判后的战场上满目疮痍，最终慢慢浮现出一行文字：

To all things comes an end, they easily extinguished by an arrow or a stone.

一切都将灰飞烟灭，一矢一石足以致命。

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2 Jan 2022

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