中国式房地产：如何才能不倒在6600万年后的春天里
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❶ 躺枪的恐龙
在6600万年前的白垩纪的某一天，一枚直径为10公里的小行星碎片自天而降，在北美洲的尤卡坦半岛砸出一个直径达180公里的椭圆形陨石坑。这次当量为90万亿吨TNT炸药的爆炸引发了连续的海啸、地震，并诱发了地球另一侧（印度德干地盾）的超级火山喷发。
据Sprain et.al的论文估计，这次浩劫所释放的天量二氧化硫，与被抛入大气层的尘埃一起，吸收（或遮挡）了阳光，形成了恐怖的“核冬天”——在撞击发生的数十年内，全球气温下降了2-4℃，整个生态链崩溃了。
古生物学家认为：
约76%的地球物种因这次撞击而灭绝，生气蓬勃的地球中生代突然终结。
当时的局面有多惨烈？塔尼斯（Tanis）沉积层的动物化石表明，撞击溅飞的熔岩碎片在冷却过程中凝结成玻璃球状，像霞弹一样坠落，击毙了不少残存的大型动物。
“我TM好像是中枪了”，这可能是恐龙在倒下前的最后一个念头。
斗转星移，很久很久以后。关于小行星撞击的细节一直是科学家们研究的热点。
2022年2月底，顶级学术期刊《Science》上，发表了欧洲研究团队的一项重要研究结果：
虽然不知道小行星撞击悲剧具体发生于哪一年，但已经证实是发生在春天。
也许有吃瓜群众觉得莫名其妙：
代教洒家得知，兀那厮结论，可有甚么鸟用？
该论文进一步证实：真有用，而且还是有大用。例如：
它有助于解释当时物种灭绝的差异性，以及后续进化树的变异规律。
因为撞击发生于北半球的春天，无论是直接的撞击，还是后续“核冬天”引发的植物毁灭、生物圈崩溃，对于刚刚渡过冬季、准备发育或繁衍后代的动物而言，它们受到的打击是致命的。
相反，当时的南半球恰逢秋天，正是动物们“贴秋膘”准备冬眠的上好季节。因此该打洞的打洞，该钻淤泥的钻泥巴，至不济也能吃个膀大腰圆，以最佳状态迎接“苦难的行军”。
所以，大灾难发生后，南半球物种的恢复速度是北半球的2倍；且冷血爬行动物（如蛇、鳄鱼、乌龟）与早期哺乳动物（含鸟类）取代恐龙，成为新的生态霸主。
可见，一个物种的命运呐，当然要看个体的努力奋斗，但也要看到历史的进程，要考虑到自己所处的位置与立场…
在这场物种纷争的“鱿鱼游戏”中，投胎在当时的南半球，就是比北半球开局更顺利些。这可能是最古老的：
南北问题。
当然，最被我们熟知的“南北问题”是另一个概念，属于经济问题或政治问题：
上世纪50-60年代的殖民地体系瓦解后，导致了国家发展的“南北问题”。从地理概念而言，是指位于南半球的穷国和北半球的富国之间发展不平衡问题；从经济概念而言，是指发达国家和发展中国家之间经济发展的不平等问题。
下图可以更形象地看到两者差异，世界上多数的发展中国家处于南半球（或北半球的南端）。
写就“春天的故事”的那位同志说：
和平与发展是当今世界两大问题，和平问题是东西问题，发展问题就是南北问题。
莫非这与生物浩劫时代的状况存在冥冥之中的天意？
❷ 房地产业发展的南北问题
无巧不成书，我国的房地产业的发展之路，也曾面临着类似“南北问题”的历史抉择。
1998年夏天，连绵的暴雨引发了百年难遇的洪灾。百万子弟兵奔赴抗洪最前线，某位长者亲临大堤现场讲话……全国人民注意力都集中在长江流域，却有意无意地忽视了另一个看似不起眼，实则影响未来20多年经济走向的重磅事件：
1998年7月3日，为贯彻党的十五大精神，进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文）。
《通知》的两大要点之一，是在制度上停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
这也是被人们公认的，中国房地产行业发展的渊薮。
然而很多人却不清楚，《通知》中还论述了“房改”的目标，是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应新体系。
其中就包括：
① 针对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。包括面向最低收入家庭的廉租住房、中低收入家庭的经济适用住房，以及高收入家庭的商品房。
② 调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（即“安居工程”），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。特别是，经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。
③ 强调廉租住房建设由政府主导。可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建；购买和承租由市（县）人民政府申请与审批。
值得注意的是，《通知》中明确提出，占比最高的经济适用住房（约为全住房供应量的70%~80%），其成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3%以下。
熟悉那段历史的人应该知道，当时国内对于李光耀的治理经验极感兴趣。这个住房改革的整体框架，从一开始就与新加坡的“组屋政策”如出一辙：
由新加坡建屋发展局承担建筑的组屋，被政府以租借的方式提供给中等收入及以下的新加坡国民。这一政策较好地缓解了新加坡国内的“人地矛盾”，至2008年峰值时，有85%的新加坡公民住在政府建造的“政府组屋”里。
可见，98版房产改革的原意，是适度建设、培育住房交易市场，并保证最广大人民的民生利益——这是一个典型的“南南合作”。
然而现实往往是“知易行难”。《道德经》所言的“治大国，若烹小鲜”，其本意可不是说治国和做菜一样容易。如果联系后续解释“以道莅天下，其鬼不神；非其鬼不神，其神不伤人”，大意是说：
治理大国应该象烹小鱼一样小心、要有一套轻柔的动作，不宜翻来覆去乱炒。也就是强调以一套良性规则一以贯之地因势利导，不因人而废、因事而止。
可惜，由于内外环境的原因，我国学习新加坡经验的房改方案，并没有一套保障政策自发运转的良性规则，无法真正做到健康运作，自动调节。最终活生生地：
跑偏了。
❸ 房改如何从“新加坡模式”演变为“香港模式”
为什么房改方案的新体系未能如愿建立，以高企商品房为代表的我国房地产市场宛若哥斯拉，与计划中的“中国式组屋”计划南辕北辙？因为这个计划低估了当时中国的复杂国情。
首先，城镇建设用地的压力不同。新加坡是一个国土面积为724.4平方公里、人口不足600万的小国，推行组屋计划的直接原因，就是避免“人多地少”之下的住房建设与炒作压力。
而中国作为一个人口众多、区域经济发展不平衡的大国，别说各省市了，连同一省份内各大中城市的人口学、经济学特征都发展迥异。例如在2019年，极力鼓吹“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的任泽平也不得不承认：
中国土地资源并不那么稀缺，2016年末中国人均城镇建设用地为119平方米，仍低于2000年全球平均的214平方米；且中国建设用地占国土面积比例为4.1%（其中城市建设用地占国土面积比例为0.56%），远低于欧美平均水平。
这意味着，除了在城镇用地出现结构性失衡的个别城市，大部分城市建设用地指标的压力不大。因而地方政府更倾向于“在发展中解决问题”，以不断投入的土地开发来缓释高涨的住房需求。
其次，政治经济学动因是推升商品房体系的内在动力。改革开放以来的40多年历史表明，基于“GDP晋升锦标赛”的制度安排，使得地方政府成为中央政策最有力的探索者和实施者。该理论的大意是：
行政权力集中的上级部门（例如中央政府）以明确的标准（例如以GDP为主的社会综合指标），作为考核下级部门的标准，甚至成为体系内升迁的重要依据。最终形成中央—省份—地市—区县的层层考评与选拔体系。
有学者认为，这种清晰的强激励导向，是创造中国经济腾飞奇迹的原因之一。
但矛盾的是，自1994年分税制改革以来，地方政府的财政上解中央。地方要发展壮大，所需的资本从哪里来？
因而在锦标赛制度中，各级地方政府需要在土地政策上做两手准备：
一方面压低工业用地价格，以优惠条件实现招商引资；另一方面则控制居住用地供给、实现土地出让收入最大化，达成“以卖地收入充盈地方财政”的目的。
很明显，在此过程中，房地产不但是拉动经济的重要引擎，还是维持“小马拉大车”竞赛的制衡器。一旦土地财政不畅，地方政府就真的会穷、财政真的可能周转困难。
可以想象，“如何卖地”成为地方政府必须严肃对待的一门学问。如果仅仅依靠“利润上限肉眼可见”的经济适用房，是不可能有效地充盈地方财政的——因为经适房不但限价，还规定死了3%的利润空间，这就决定了实际拿地价格的“天花板”。
因此，为了高效创收，地方政府必须大力发展想象空间“上不封顶”的商品房，才能真正满足其生存与发展的“刚需”。从这个意义上说，“恒念物力维艰”的地方政府，缺乏发展经济适用房新体系的热情。
再次，我国的“中央—地方”二元结构，决定了地方政府才是中央政策的实际执行者，中央政府是很少越俎代庖的。如果不让地方政府因“地”制宜、执行“土”政策，财政缺口从哪里来？中央也托不起这个底啊。
所以几经演变后，2013年8月31日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（即18号文），住建部迅速地于次日在京举行全国房地产工作会议，讨论中提出：
进一步剔除非市场化运作因素，彻底分清政府与市场关系。例如，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房…文件的核心精神总的来讲是搞活房地产市场，房地产业作为国民经济的支柱产业，下一步的工作重点是把目标变为指标。
由此，香港的“先进经验”（例如大名鼎鼎的限制开发、楼花预售、公摊模式）大行其道，历史的车轮由此滚滚驶过，定位于经济适用房的“新体系”正式让位于波澜壮阔的商品房体系。
当然了，房改导向从“新加坡模式”转向“香港模式”，而代价就是先富人群与待富人群的“南北问题”。
然而，“天下大势，浩浩汤汤，顺之者昌，逆之者亡”，与这个趋势对抗是不明知的。连鲁迅都曰：
所谓王道，就是敌人不乖，便从他身上碾过去；所谓霸道，就是敌人再乖，也要碾过去。
❹ 新政策的老问题
客观地说，成为支柱的房地产业，对吸纳资金、刺激经济的作用是明显的，为支撑“高投入、高产出”的经济增长模式立下了汗马功劳。
但这世界上不存在百试不爽的灵丹妙药，“土地投放—竞价拿地—后续开发—销售回笼”的循环，其实是一个变本加厉的螺旋上升过程。房价上升促使民众跟进，刺激了开发商加大杠杆运营，导致了土地出让金的层层攀升，最后又反映在房价上涨之上…
以房改新政正式实施的2004年为界，此前全国房价大体平稳，但之后增速可观，远超居民收入增长以及GDP增速。
房地产的这个发展逻辑，对各环节要求极高，任何一个环节不畅通都会引发问题。
（一）终端销售
首先是作为神经末梢的销售环节。如果掏空“六个钱包”后依然上不了车，交易量的萎缩是必然。而从长期看，无奈的年轻人很可能推迟婚育。一篇对韩国首尔地区房地产市场的调查表明：
无独有偶，2017年，国家卫计委的全国生育状况抽样调查结果显示：
育龄妇女不打算再生育的前三位原因（可多选）依次是“经济负担重”（77.4％）、“年龄太大”（45.6％）、“没人带孩子”（33.2％）。
人口增速放缓将造成一系列严重问题，起码在房地产市场中，决定房价长期趋势的最重要因素就是人口。
所以在今年1月24日召开的银保监会视频工作会议中，提出要坚持不懈防范化解金融风险，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制。某研报的解读如下图所示：
（二）房地产企业
相比于终端销售的长期趋势，房地产开发受到的影响更加直接。
房地产企业运营的基本逻辑就是“三高症”（高负债、高杠杆、高周转）。面对越来越高的拿地成本与同行的“杠杆竞赛”，疲于奔命的融资、孤注一掷的竞拍、搞多搞大地产项目、足以撬动地球的高杠杆、疯狂内卷的高周转……是房企存活与做大的必然之路。
因此，如何筹划资金平衡，成为房企的核心竞争力。2013年，接手越秀地产的张招兴在回答公司运营的整体思路时，说了一句经典的话：
地产做到最后，其实就是做金融。
2022年，地产界有一个半公开的传闻，张招兴领导的、在大湾区混得风生水起的越秀地产，极可能是接棒恒大的最佳人选。
（三）荆棘之路
既然房地产在某种意义上具有金融属性，那么，作为重要融资手段的上市（IPO），就是非常重要的事情了。
然而，A股对房企上市有着严苛的规定。2014年，“首先定个小目标”的王健林，试图把轻资产为主的万达商业运作在A股上市，却因为涉及的商业地产被监管层反复问询，最终于2021年3月终止审核。
2009年，曾经在惠州以高B格营销策划而迅速崛起的光耀地产，为了冲刺百强房企、进军深圳与上海地产市场，先后两次试图以借壳上市，但最终功亏一篑。在此过程中，为了改善财报，光耀的老板、潮汕人郭耀名四处融资甚至借高/利/贷。结果上市失败后公司资金链出现问题。
2017年是中国房地产的大牛市，但这一年，未能上市的光耀地产申请破产重整，其负债总额高达212亿元。
真是个牛市也扶不起的阿斗。
然而，即使是幸运地在港股成功上市的公司，在渡过了快乐的“花钱期”后，为了光鲜的业绩也得拼命加杠，从而被逼着四处发债。
2022年2月11日，正荣系被“股债双杀”：正荣地产当日创下80%的最大跌幅，多只离岸美元债跌幅则超过50%。尽管公司董事局主席欧宗荣怒斥“遭机构恶意做空”，但一周后，正荣地产发布有关优先永续资本证券的公告，宣布“无力解决即将到期的债务”。
而正荣的翻车，与2018年在香港上市前后为了“冲刺千亿俱乐部”、展开“高负债、地权益”经营模式密切相关。截至2021年6月，正荣地产的净利率仅为9.39%，却对应着2033.05亿元的高昂负债。
2月25日晚间，欧宗荣向第三方转让1.4亿股股份，但ICU中的正荣地产还能够抢救过来，挺过3月1日的末日审判吗？
当然，单纯比惨的话，许家印的恒大认了第二，相信没有哪家房企敢争第一。
恒大惨到如此地步，连我都不忍继续怼它！
在广东省工作组进驻忠诚的恒大后， 1月23日，恒大董事局大变脸：
黄贤贵被剔除出董事会，预示着恒大放弃了海外融资咸鱼翻身的企图；而信达香港的梁森林进入董事会，则宣布恒大正式脱离许家印掌控、重组过程迈入实质性阶段。
此后，恒大的资产处置进度遽然加速：
截至春节前，恒大的部分土地因迟迟不开发而被兰州、成都、海口等当地政府而收回；此外，恒大海上威尼斯项目，以及在香港元朗的住宅用地均被美国橡树资本（海外债权人之一）接管。
2月25日，中国恒大与光大信托、五矿信托分别签订合作协议，向两家机构出售旗下4个项目的相关股权。其中包括重庆、东莞、佛山等地产项目，以及广深国际等文旅项目，用于化解项目涉及的70.1亿元债务。
对此，中国恒大只能打碎了牙齿往肚里吞，然后发公告称：
本公司认为，附属公司被委任资产接管人及可能出售相关担保资产将不会对本集团的营运或财务状况产生重大影响，亦不应影响本集团正在进行的债务重组工作。
而曾经意气风发的许家印能干啥呢？
据内部人士透露，恒大集团涉及资金的事项，都直接对接工作组，许家印无权支出资金。只有当债务清点完毕、初步偿债方案被公示、集团正式进入资产处置阶段后，许家印才能参与其中。届时，他所持的59.8%的恒大股份可能被强制清零。
所以，2月9日，“恒大吉祥物”许老板在2022年保交楼新年开工动员大会上幽幽地宣布：
任何事都不能贱卖公司资产，要注意防范资产处置过程的漏洞问题。不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也难以还清债务。
这一次，我相信许老板的痛心疾首是发自肺腑的。然而已经太迟了，除了看着恒大一步步地走向那个必然的结果，许家印还能干什么？
不由得想起傅彪在贺岁片《大腕》中红着眼圈、声泪俱下说出的经典台词：
（许老板），我们中国演员早就集体补过钙了。就差一步，就差一步啊！
❺ 未来之路
2月24日，标普信评发布25份针对中国机构的主动评级报告，仅有1家房地产公司（招商蛇口）上榜。这在一定程度上反映了专业评级机构对中国房地产公司现状的看法。
那么，自2021年恒大危机引爆的房地产严冬里，在房地产行业步入黑铁时代的今日，整个行业又该如何共克时艰？
还记得6600万年前的惊天浩劫后，物种的艰难求生与进化之路吗？
首先是要认清形势、稳住立场。小行星撞击地球后，南半球的生物比北半球生物有更大的存活概率。同理，往日“穷也要站到地主堆里”的商品房（尤其是豪宅）开发已经是明日黄花，“房住不炒”下的“南南合作”才是房地产企业的机会。
2月24日，住建部王蒙徽部长宣布，2022年保障性租赁住房的建设力度将比去年增长1.5倍，达到创纪录的240万套，此外还将推进适老化城市、社区、住房的建设和改造。这对于以往眼高于顶的房企而言，将是一个难得的生存活计。
其次是降低消耗、断尾求生。南半球的鳄鱼、龟类动物之所以能忍过“至暗时刻”，与它们减少活动、甚至进入“假死状态”不无关系。而万科郁亮在2022年年会上，除了强调缩表出清、管理人员下沉到项目现场，减少金钱激励…等“低功耗措施”外，还特别说到：
我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的…能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要，要营造省吃俭用、 减少浪费、 营造节表缩食的战时氛围。
最后是选择高效灵活的进化方向。称霸地球达1.5亿年之久的恐龙被迅速灭绝后，高效灵活的哺乳动物乘机而起，迎来了黄金时代。这对于部分先天不足、举步维艰的民营房企而言，可能有新的启示。
毫无疑问，天线不足的房企继续疯狂拿地是不太明智的。尽管谁都知道高质量的土储是房企未来的核心竞争力，但它们已经没有了舍命一搏“未来会更好”的本钱。在现阶段，眼巴巴看着实力雄厚的大型房企攻城略地，然后安安心心地转包业务，做好代工不失为稳妥之举。和往日“大碗喝酒、大块吃肉”相比，这种模式只能赚个辛苦钱，但胜在脚踏实地、灵活多变。再说了：
挣钱活着，不寒碜！
总之，尽管在人们的印象中，春天通常与盛开的鲜花、灿烂的阳光以及完美的天气有关。但它也可能孕育着可怕的“变化”。幸运的是，与发生于6600万年前的物种“绝地求生Online游戏”相比，现阶段的房企还具有在ICU抢救的机会。
只不过，为了避免“落地成盒”的极差游戏体验，房企大佬们还需要：
放弃幻想，绝地求生。
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26 Feb 2022
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