早些年北京公共交通体系还不够完善的时候，挤公交不但是一项必备的生活技能，还是一项老少皆宜的体育运动。有了它以后，麻麻再也不担心我的健身问题了。
可想而知，超负荷运营的公交人员个个都不是好脾气。当年从西直门始发的21路车上，大家最害怕女司机。因为她们真的会和训孙子一样，一路开车一路骂骂咧咧，从西直门唠到黄亭子，都不带停的。
而公交车上拿着带海绵的旧票板、携带铜黄色票夹钳的售票员，则在不断报站、提醒人员安全的同时，扯着嗓子喊得最多的是：
人都往里面挤一挤，里面还空着呐！
所以，有个恶毒段子就说了，这就是北京爷们不敢娶公交售票员的原因。
❶ 艰难时世
尽管众人都盼着“利空出尽是利好”，但在苦了两年之后，今年以来的经济形势依然面临着灰天鹅们的冲击，看起来不容乐观。
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反映在房地产市场上，即使根据前恒大师爷任泽平说的“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，目前的现状是：
人口方面，根据国家统计局发布的历年《国民经济和社会发展统计公报》，过去20年来，中国人口净增了1.5亿人（从2000年的12.6亿增至2021年的14.1亿），且同比上一年度仅增加48万人。人口增速大幅放缓已是共识。
但同期我国城镇人口增加了约5.2亿人，说明城市化已经达到了一个相当高度，对于“城镇人口消化各地新增商品房库存”不宜过于期待。
土地情况看，中指研究院对2022年1-2月全国房地产企业拿地的研究结论如下：
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至于它说的房企拿地分化，主要是指一线土拍中的国资房企主导，以及二三线城市的城投托底。为了和谐就不展开了，大家都懂。
金融方面看，1月份中央放水超预期，但M2的流向并未促使住房按揭贷款的上升。反映在数据里，就是居民贷款中的中长期贷款虽然比上个月大涨109%，但与去年同期相比不升反降（-21%）。
这里简单解释一下，我国居民短期贷款往往是“消费贷”（例如信用卡买个手机、电脑），中长期贷款往往只有购房（你很难想象贷款20年买车，而教育贷款也不普遍）。
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总之，目前呈现出来的房地产市场整体状况就是：
人口依然严峻、土拍的主流是城投、金融的大水也没有漫灌到房地产领域。
所以，当前房地产的问题，在本质上就是信心问题：对房企、楼市的信心会蔓延到终端销售。
2022年1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%；其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家；超五十亿房企26家，较去年同期减少16家。
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举一个极端的例子。据深圳市房地产中介协会公布数据显示，春节周是深圳房地产市场的小高峰（2021年春节周，深圳成交1671套二手房）。但今年：
深圳仅成交二手房1套（位于龙岗）。
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❷ 政策松绑
在这样的至暗时刻，即使房企出于提升经营效率目的，主动调整组织架构（例如绿地中国、建业地产、荣盛发展）、推动区域整合（如中南置地、融创中国、祥生控股），以求熬冬。但地方政府率先活跃心思了—— 今年以来，陆陆续续有两位数的城市羞答答地加大了房地产松绑力度，希望通过各类措施激发短期购房需求。
当然，地方政策的松绑，还是需要看官方的风向。早在1月20日住建部召开的某个会议上，就提到了一个新的表述：
充分释放局面住房需求潜力。
江湖传言，上海市金融监管局在春节前和数家银行进行沟通，大彻大悟的银行表示“要切实支持放贷工作”。
于是，住建部会议后不到一周（1月26日），安徽省发改委就下发了《进一步做好近期促进消费工作若干措施》，里面提到的“皖美消费”，就包括了降低首付比例、补贴置换，而瞄准的目标则是：
外出务工的春节返乡人员。
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然而现实是，尽管融创芜湖分公司打出了“首付一折”的标语，却依然应者寥寥。
要知道，2021年芜湖实现GDP为4302.63亿元，仅次于合肥，在安徽省排名第二；而它的GDP增速高达11.6%，在长三角地区41个主要城市中排名第一。再加之芜湖坐拥合肥、南京两大城市圈的交汇处，理应当是二三线城市中的佼佼者的！
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后知后觉的地区，例如山东省菏泽市宣布将首套房贷款首付比例从此前的30%降至20%，是因为它比安徽更大张旗鼓，所以立马出圈。
而事实上，江西赣州、重庆区县等地纷纷跟进，甚至还发扬光大，玩起了货真价实的补贴。
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另一方面，珠三角地区以广州为首，联合珠海、佛山、东莞，玩的是降低房贷利率。以2月21日四大行降低广州地区房贷利率为例，500万元30年期的房贷，每个月可少交房供627.41元，30年可累计节省利息22.58万元。某四大行个贷部负责人表示：
2022年春节后，房地产成交量较淡、银行房贷额度宽裕，未来一段时间房贷仍有持续下行空间。
事实上，在2022年1月，北京、上海、深圳、杭州等一线城市，均已不同幅度下调房贷利率，目前全国重点城市贷款利率基本都已降至5.2-5.6%（去年普遍在6%左右）。
无论是降首付还是下调房贷利率，它的意图都是让更多的人上车，问题是你该怎么看？
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对于新增“上车人”来说，需要祈求的有两件事：
首先，对自己未来的收入有正预期，至少不要越来越差甚至失业。这与个人实际情况、未来宏观经济情况都有关系。
其次，对未来房价有正预期，至少希望未来房价不出现剧跌。否则，杠杆撬动得越大，自己的局面就越被动。
甚至于，如果房价不涨，你的投资也是亏损的。例如我的朋友“有个锤子”，就在一篇文章中分析了100万的房子（按照首付3成，年利率5.6%，贷款70万30年等额本息计算）面临的投资窘境。
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要点在于：你以4018.5元的月供还6年按揭，共支出的28.93万元中，利息为22.52万元都是利息，本金仅偿还了6.42万元。而你首付的30万元存银行，利息其实可以超过5万元（注：各大银行五年定期存款利率在2.75—3.3%）。
也就是说，如果这6年里房价不变，除非发生大幅通胀，你投资房产的收益还不如存银行定期。
所以，一切又回到了最深奥、最玄幻的底层逻辑：
房价必须涨。
而过去20年来，全国房价涨了多少？
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再加上本文开篇分析的，支撑房价增长的短期（金融）、中期（土地）、长期（人口）逻辑。因此不难判断：
“闭着眼睛买房都赢”的时代已经过去了，对于人口流出、产业收缩的某些地区尤为如此。此时给它们不断的松绑，并不能激发多强的买房情绪。
对于开发商而言，以下两个逻辑都是自洽的：
街边有个小超市突然打出降价大酬宾，有的人觉得顾客流明显增加了，老板今年要大赚啊；另一拨人觉得生意惨淡才要骨折价让利，赔本卖吆喝利润率还下降了，下半年这不得倒闭啊？
而对于购房者而言，买房子不是超市捡便宜货。降低门槛、扩大部分购房者上车的同时，其实也意味着新增需求面临着放大的杠杆压力——如果觉得这句话不好理解，翻译成大白话就是：
3厘米的网捞不到鱼，换1厘米的网可望收获。
但随之而来的深邃问题是：
小鱼的抗风险能力能不能与大鱼相比？如果最基础的经济生态被破坏，后果将会怎样？
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❸ 挤奶工程
3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，在这份涉及5个方面共19条的一揽子计划中，最引人瞩目的措施有两项：
① 取消“认房又认贷”。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
② 推行货币化安置。安置房建设中，坚持以货币化安置为主。
如果对各省房地产市场有所了解，或者去过郑州的人，一定会对当地新房库存量有直观感受——到处都是房子，还是密密麻麻的高层住宅。
雪上加霜的是，因受到国际贸易、国内疫情、洪涝灾害等多重因素的影响，2021年郑州房地产交易市场总体遇冷：
2021年全年新建商品房销售总量约为163450套，创近五年新低，比2020年度下降32.9%。
全年郑州市二手房约成交65450套，近年来仅比2018年度成交量稍高（多2243套），比2020年度更是直接下降了3.73%。
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而2021年销售量的走势是，上半年逐渐走高，到4月份销售量达到年度峰值（23933套，甚至高于2020年同期销售量），然后逐月回落。
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克而瑞地产2021年下半年曾推过一篇郑州房产的研报，判断后认为：
以2021年上半年的销售情况估计，郑州已完工待销售的商品房库存量，需要20个月才能被消化。
注意，这是以2021年上半年的销售数据做的推算，如果换算为下半年（或者今年1月）的惨淡数据，就远不是20个月，起码坚持两年（24个月）是不成问题的。
而销售端的压力有多大？
被领导们寄以厚望的“每年吸引20万大学生留郑”计划，乐观的估计是“如果这些年轻人3年内买房，需求总量将超过1000万平方米”。且不说郑州当地每年留郑的大学生不足3万（以某研报中毕业人数25万、毕业存留率10.9%计算）、每年虹吸17万靠不靠谱，是什么样的工作和家庭状况，能支撑年轻人3年买房？
事实上，不管房子是怎么销售出去的，甚至连卖出去的都存在隐患。例如从2021年下半年开始，郑州的法拍房数量在北方各省中排名第一，且单价跌至5300元，然而流拍率却超过了40%。
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所以，情急之下，当地政府拿出了“货币化安置”的大杀器。这玩意有个别名，就是大名鼎鼎的：
棚改货币化。
通俗地说就是拆迁不给房子只给钱。例如，与“拆一套补N套”的北上广深不同，目前郑州商品房开发区域，是朝外扩的。区位不佳自然给不了太高拆迁款（用来当首付倒是绰绰有余）。这就逼着拆迁户把拆迁款投到购房大业，然后还要承担尾款或月供。
这一招，叫做“将欲取之，必先予之”。
其实，早在2015年以来的新一轮地产“上升期”中，下沉到县市甚至乡镇的“棚改化”就起了推波助澜的作用。它把房价与居民负债都推升到了新的高度，但保证GDP增长的同时，也透支了大部分地区的发展潜力。
正因为棚改化的副作用与效果都很显著，所以实行了一段时间后政府开始予以淡化处理。从2018年后，至少在政策层面上，我国房地产行业就几乎没有出现过这个名词。
而现在，它回来了。
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❹ 你的感受
大家都还记得去年6月，银保监会郭主席在演讲中曾提出：
押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价。
而3月2日，郭大当家提出的最新研判是：
从2017年到2021年，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转…现在房地产的价格做调整，需求方面结构产生变化，对金融业来说是好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。
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这意思，怎么看起来像是久经12秒考验的雷政富同志惊喜地发现：
我又可以了？
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而以郑州为代表的“新一线城市”自然是“闻弦歌而知雅意”，无论是认房又认贷还是货币化安置，本质上都是挤出潜在的购买力，响应“为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献”的精神。
两者的区别，仅仅是主动和被动而已。
至于“被挤”的感受？我跟你说：
1，不挤一挤，你怎么知道自己的潜力有多大？
2，你又不是奶牛，怎么知道挤奶的时候舒服不舒服呢？
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