哭泣的恒大物业：134亿存款被银行强制执行，咋回事？

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3月21日，在香港上市的恒大系三家公司（中国恒大、恒大物业、恒大汽车）突然停牌，引发众人关注。有专业人士分析，这是恒大集团决定延期披露业绩，等待债务重组方案出炉。

这个分析对了一半，因为22日晚上恒大召开的全球债权人电话会议，的确是为恒大重组做最后的总结。但另一方面，恒大物业停牌的关键原因在于：

在2021年度财报审计过程中，审计师发现恒大物业为第三方提供质押保证金的134亿元存款。目前该资金已被相关银行强制执行。

好家伙，哪怕从去年下半年起，许家印高调卖广州和香港的豪宅、私人飞机、质押个人持有的股权……为恒大输血，也仅仅筹集了：

70亿元。

而恒大集团，也因为资金链不畅而出现停工、欠薪、美元债违约等负面信息。如果早点发现这134亿元，能够发挥多大的作用？例如：

可以复工多少楼盘，抚慰多少业主焦灼的心？

❶ 钱从哪里来的？

很显然，这笔数额巨大的存款不会是恒大物业历年积蓄下来的。否则，依照许家印的做事风格，它早就被母公司恒大集团“借用”了。而且，在2021年10月恒大物业出售50%股份的谈判中，合生创展对恒大物业的估值仅400亿港元，精明惜售的许家印显然不会以这个价格贱卖恒大的“现金奶牛”。

在许家印眼中，恒大物业是具有美好未来的好公司。根据2021年第三季度财报：

2021年9月份至今，集团物业实现合约销售金额人民币36.5亿元（含向供货商及承包商出售物业单位抵扣款项），合约销售面积40.5万平方米。截至目前，集团今年物业累计实现合约销售金额人民币4423亿元，合约销售面积5419.2万平方米。

但财报中并未公开现金与银行存款的异常。那么，它是从哪里冒出来的呢？

我们根据港交所要求披露的2019、2020年度恒大物业的年报，以及最新的季报（2021年第三季度），发现了一些端倪。

首先，恒大物业的现金及现金等价物（以下简称为“现金”。而在会计报表中，它包括银行存款、库存现金以及其他货币资金科目）是在2020年出现急剧上升的。简单地说，仅2020年度就激增了119.2亿元。

注意，与2019年相比，恒大物业在2020年并未出现业务的爆炸式增长；甚至于，公司2021年度业务出现颓势后反而继续出现现金项目的大增长。这显然无法从公司正常营收方面予以解释。

其次，尽管2021年度恒大物业的财报尚未公布，我们无法准确识别124亿元现金的来源，但因为自2021年以来，恒大物业未发生主营业务的重大变更，也未出现重大的投融资事件，而且公司在2020-2021年度现金账户变动并不剧烈，所以我们假定该公司现金账户构成具有较大延续性，从而根据2020年财报中的现金账户推测2021年恒大物业的现金情况。

从2020年度的现金流量表中，我们得到如下信息：

更直观的展示：

由此可见，恒大物业现金账户中，占比最大的是融资活动所得现金净额（53.38亿元，占46.74%）。联系到恒大物业于2020年12月2日在港交所上市，因此可以简单地理解为：

恒大物业账面上趴着的现金，约一半来自于公司上市前后的融资所得，这是恒大物业闯关资本市场后的“老婆本”。

投资活动所得的现金净额仅9.1亿元，而且恒大物业公布的投资包括购买无形资产、收购子公司、出售设施…等很复杂（水分很高）的项目，我们不多加分析。

真正有猫腻的反而是经营活动所得现金净额（51.73亿元，占45.29%）。因为在同年的利润表里，恒大物业在2020年实现利润只有26.47亿元。这笔几乎与恒大物业当年净利润相当、数额高达25.26亿元的钱，到底是怎么来的？

从财务报表附注中，我们可以看到，在2020年，恒大物业物业管理费、社区增值服务金额大增：

更具体地，是2020年恒大物业的合约负债达到27.26亿元。

由于中国大陆与香港在财务术语表述的差异，这个看起来陌生的合约负债，对应的就是恒大物业预收的物业管理费——仅此一项，就比2019年增加了近5亿。

另一个值得关注的账户是“应付贸易款项及其他应付款项”，对应国内财报中的“应付账款”，具体到恒大物业，就是公司的供应商欠款：

最直白的解释是：

相比2019年，2020年恒大物业应付的供应商欠款激增了13.31亿元，增长幅度达到120.14%，其中短期欠款（一年期）新增13.10亿元。

以上数据表明：

在2020年，恒大物业一方面大肆占用供应商短期欠款，另一方面提前收取物业费，为了搂现金而两手抓，两手还都硬，活生生地抠出了18亿元。

换而言之，此次被银行强制执行的134亿元中，有相当一部分是恒大物业对业主和供应商的欺诈霸凌与巧取豪夺。

现在，它们被相关银行划扣了…

❷ 钱是怎么没的？

那么，恒大物业“绞尽脑汁”从供应商、业主手中抠出来的现金，又跑到哪里去了？怎么就成了被强制执行对象呢？

我们在《许家印难舍恒大物业：合生创展眼中的牛夫人，是恒大集团心头的小甜甜》一文中说到，2021年合生创展与恒大集团谈判，几乎达成了200亿港元收购恒大物业50%股份的协议。但在最后阶段，朱孟依爽约了，公布的原因是：

卖方（恒大集团）提出修改其中包括代价的付款条款，买方（合生创展）认为不可接受。

为什么合生创展宁可生意黄掉，也坚决反对变更付款程序？因为在背景调查阶段，朱孟依已经初步了解到恒大物业与母公司恒大集团之间存在说不清道不楚的复杂资金曲款，觉得交易风险极大。

而3月22日的公告中，这颗金融天雷被发现了：

许家印以质押保证金的方式，把恒大物业以各种方式网罗过来的宝贵现金，用于向银行质押，用于向其他部门输血。

质押保证金是银行信贷常见的一种担保方式。在这个案例中，恒大物业把134亿元存在银行专用账户（大额存单），为恒大集团的其他贷款进行担保。现在贷款无法正常偿还，银行就直接扣划走这笔保证金。

至于这笔钱担保的贷款到哪里去了？估计只能追问许家印。因为在这起金融运作中，具体经手人只能窥见某一个或几个环节；真正全盘操控的，一定是许老板（或者许老板最信任的人）。但我们可以大胆推测，许老板的拍板方向只可能是两项：

① 在宣布美元债违约躺平之前，拆东墙补西墙地用于偿还美元债；

② 孤注一掷用于项目突破，例如为恒大汽车输血。

考虑到许家印在2021年10月22日才公开宣布“10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型”，对恒大美元债的抢救一直持续到12月3日。再结合中国恒大执行董事肖恩披露的重要信息：

为保障中小股东和债群人的知情权和监督权，恒大物业将成立独立调查委员会，并委聘专家对此事进行调查；中国恒大也将成立委员会开展独立调查。

所以，许家印大概率是用恒大物业134亿元抵押，把贷款用于偿债（尤其是美元债）。

而现在，鸡飞蛋打的许家印不但没有挽救恒大集团美元债违约，还搭上了恒大物业——要知道，截至2021年6月底，恒大物业的现金总额（含银行存款）是140.28亿元。强制划扣后，恒大物业如何以不到6亿元的现金，去应对必不可省的日常运营、着急上火的供应商，以及被预收物业费的业主？

❸ 钱没了怎么办？

作为恒大系中“现金奶牛”般存在的恒大物业，如果出现后续经营困难，对公司未来发展与估值是非常不利的。而众人关心的是：

被强制执行的134亿元，还能不能拿回来（或者拿回一部分）？

查找了《公司法》、《担保法》后，我们发现，保证金质押的法律风险（这是站在银行角度，银行无法执行也就意味着被质押的款项存在转机）有两类：

① 法律规定不完善而导致的风险；

② 操作不规范而导致的风险。

注意，现行法律没有明确规定保证金质押担保方式，但最高人民法院的司法解释是此种担保方式的主要依据。而从2014年以来，最高法密集地发布了各种司法解释（例如最高人民法院、中国人民银行《关于依法规范人民法院执行和金融机构协助执行的通知》），为担保打上了密密麻麻的补丁，在这方面想办法难度极大。

所以，唯一的指望就是这笔业务过程中是否存在操作不规范。

而令人错愕的是，这里面还真的另有玄机…

例如，会计师在出具审计意见时，是要调查、核实各种凭证的吧，这么一大笔大额存单是肯定要被抽中的吧？然而，主审的普华永道会计师事务所在2020年年报、 2021年半年报中，对这笔款项的查调结果却是：

并未说明恒大物业现金账户里的百亿级别存款是受限的。

通俗的解释是：审计师确认了这笔130多亿元存款的存在，但没有发现它被质押的迹象。

喂，作为专业人士，是不可能犯下这么审计程序简单、后果无法承受的低级错误的！因而很可能有两个原因：

① 审计师根本就没有看到关于大额存单质押的函证。

② 审计师协同作假。

如果审计过程中专业人员没有看到相关函证，则意味着恒大物业与银行的操作中，存在程序合规性及风险控制问题，从而导致了上文论及的“操作不规范而导致的风险”。这给银行风控部门敲响了警钟。

如果是审计师协同作假，那将是一起严重的审计丑闻，恒大物业的利益相关者是可以直接进行集体诉讼的。到时候倒霉的不只是恒大集团，还包括四大会计师事务所中的普华永道。而且，恒大没钱了，普华永道可是很富的哟~

❹ 悲伤逆流成河

恒大物业成立于1997年，于2020年12月2日在香港联交所主板正式上市，从提交招股书到正式上市，恒大物业仅花了60多天时间，刷新了港股里物业公司上市的最快纪录。在当日的答谢酒会上，许老板搂着“大D会”好牌友刘銮雄的肩膀，笑得比刚吃了两只小母鸡的狐狸还甜蜜。

而3个月内，恒大物业就成长为市值超千亿的明星公司。2021年4月22日，中国指数研究院发布2021中国物业服务百强企业排行榜，恒大物业位居第二（仅次于碧桂园物业）。而上市后的首份年报表明：

恒大物业的增长空间，是星辰大海。

而年报中的一句话，微妙地诠释了恒大物业当时的矜持感：

恒大地产在全国280多个城市，打造了1300多个项目，为1200多万业主开启智慧人居新生活。其中，约83%的业主选择了恒大物业。

但这也加倍反衬出今日恒大物业被掏空后，公司需要对面的严重后果——有成百上千万业主将被迫发出最后的怒吼：

RNM，退钱！

至于恒大物业的供应商和投资者，眼看着一家“打造全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业集团”的股价，如过山车一样快速冲顶，然后呼啸着往下坠落。不知道有没有心情感慨人生的大起大落…

众所周知，无论大人小孩都爱过山车，人们也经常把生活比作过山车。但事实上：

过山车最令人尖叫、兴奋的时刻，都发生在下坡路段。

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24 Mar 2022

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