❶ 楼市调控哪家强？
2016年9月30日上午9时，长沙市河西览秀城一家餐厅失火造成10人受伤，成为当地人民最关切的大事件，以至于大家几乎忽略了一桩楼市大事件：
当日，北京、天津发布楼市调控新政，加上其后的国庆假日，全国共有20余座楼市热点城市纷纷发布调控措施。
之所以用“几乎”这个限定词，是因为这里面显然不包括长沙市的领导。
作为全国最讲政治的省会城市，在此前公布了“房7条”政策的长沙市加紧了“调控创新”的步伐，例如到2018年6月，长沙市住建委出台的限购细节中，就打上了密密麻麻的补丁，其中就包括了著名的1.5倍摇号政策：
当楼盘申购人数超过1.5倍的，优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体，其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。
住建委的同志耐心地为“刚需”进行了配套定义：
非人才落户长沙必须满一年且连续缴纳12个月社保；非长沙户籍必须有24个月的连续社保或个税缴纳证明。
而在随后的市长信箱里，住建委同志再次贴心地解释，“刚需”不仅是一个门槛，还是一种资历：
刚需群体以家庭成员中户籍年限、工作年限最长的为准，依年限长短排序。
See？并不是你有购房资格了就平等买房，而是年龄越大、落户时间的群体排名越靠前。说直白点：
长沙的“购房刚需”就像祖传老中医，越老越吃香。
所以我们就有幸看到了“随身带个老爷爷”的购房奇观。有市民反映，某楼盘的摇号结果显示，在2004年以后落户的人全被淘汰了…
更玄幻的是，1.5倍摇号政策实施后仅仅2个月，当地一二手房价格倒挂较严重的热门楼盘——例如大名鼎鼎中建梅溪嘉苑项目——开盘，入围的刚需登记名单，最年轻的是1969年生人，虚岁刚好：
60岁。
一位购买了该楼盘的朋友回忆道：
集中签约付款那天，放眼望去都是七老八十的老嗲嗲和老娭毑（当地方言，即爷爷奶奶），被子女搀扶着巍颤颤地按手印。
这其中，就包括了排名第一的购房者（出生于1936年7月17日）。这位82岁老人与其他购房者一起，见证了长沙房地产限购大潮下的神迹。
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所以，就不难理解为什么在很长一段时间里，面对着来自温州、南京、武汉、广州的炒房大军，长沙房价仅仅：
微微一抖，聊表敬意。
❷ 楼市不幸居民幸
其实，不只是买房的人群在沸反盈天，被价值洼地吸引而来的开发商也铩羽而归。
2018年，不信邪的融创地产“挟杭州以超长沙”，义无反顾地冲进了这片围城之中。据说，当下属部门拿出来全国Top 50房价统计表，显示长沙与哈尔滨忝列榜尾时；当汇报人兴奋地报告湘江边的江景房价格只要8000多时…孙宏斌下意识地拳头一紧，差点攥碎了手头的签字笔。
而在此之前，我的一位发小毕业后就进入了某房企，后来转到了公司在长沙的驰名项目，也就是在2007年以92亿元的创纪录价格拿下的、长沙市旧改史上规模最大的：
新河三角洲地块。
我还清楚地记得，当发小抑扬顿挫地展望“一江两岸，山水洲城”的未来时，神情之兴奋，不亚于金主完颜亮读罢柳永的《望海潮》：
重湖叠巘清嘉，有三秋桂子，十里荷花。
然而，十多年过去了，该项目就和机器猫的神秘口袋一样，还处于陆续开盘中，似乎永远都开不完。
前年的时候，他一脸惆怅地对我说：
感觉就像金兀术遇到了岳家军。撼山易，撼长沙难啊…
我其实很想一脸真诚地告诉他：
所谓“价格洼地”的“洼”，最常见的组词造句是“坑坑洼洼”。这明显是说，洼的前面是坑嘛。
当然，“彼之砒霜,吾之蜜糖”。让房地产商及炒房团怅然喟叹的长沙房地产，对于当地群众以及新居民是相当友善的，这也成为长沙市吸引外来人口的大杀器。
根据最新的统计数据：
2021年，长沙市常住总人口为1004.79万人，比十年前增加了300万人，成为新晋的特大城市。
相对地，在我国所有的14个特大城市中，长沙的房价为每平方米11,325元，居于倒数第二位；但如果考虑到其中西部主要城市中最高的居民人均可支配收入（51,477.60元），长沙市房价收入比仅为6.35，成为中国买房压力最小的特大城市。
而相对安居的房价，主要通过严厉的调控得到。尤其是长沙市通过限购、限售措施，严堵炒房漏洞，使得长沙房地产市场中的投资性需求处于全国低位，居民的自住性购房需求得以初步保障。
一位朋友曾以骄傲的口吻说：
深圳用高房价吸收人财，长沙用低房价吸引人才，这是一座宜居型城市。
诗人赵翼曰：
国家不幸诗家幸，赋到沧桑句便工。
同理，房地产商与炒房客眼中的噩梦，则是当地居民的大幸。
❸ 长沙的政策逻辑
在本质上，长沙房地产调控的出发点，是试图走上一条特别的路：
用较低的生活成本吸引人才与资本，打造本地的产业链，形成强大的城市竞争力。
但显然，这并非一蹴而就的事情。
2021年，长沙市实现GDP共13270.7亿元，略微领先于郑州，排名16位。但已经被无锡、青岛逐渐拉开，与昔日的竞争对手宁波更是相差不可以道里计，长沙在经济总量上并不具备优势。
而除了GDP外，另一个衡量城市“有钱”程度的指标——地方财政收入上，长沙的差距更加明显。
简单而言，地方财政收入是政府部门在一个财政年度内所取得的所有货币收入。它主要包括：
① 一般预算收入，包括税收、国有企业上缴利润、事业单位收入等，反映的是地方经济发展质量；
② 基金预算收入，包括土地有偿收入、交通等部门基金收入等，反映的是当地土地财政的规模。
我们先来看2021年GDP较为接近的宁波、青岛、无锡、长沙、郑州五个城市，其主要经济指标如下：
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可见，在GDP接近的这5个城市中，长沙的一般预算收入（1188.3亿元）是最低的，甚至低于无锡（1200.5亿元）。要知道，长沙是省会城市，在税收上存在吸附效应，而无锡恰恰是被省会吸走税收的城市。由于一般预算收入的大头是税收与国企利润，说明长沙的经济发展质量（尤其是企业经营状况）并不出色，产业集群还在进一步孕育中。
更具体地，长沙的税收收入占比是74%，大幅低于宁波（85.2%）与无锡（82%），说明税收对当地财政收入的贡献较低，这也从侧面反映了长沙财政收入的质量存在隐患。此外，郑州的税比较低（72.2%），可能与去年洪水灾害存在一定关系。
长沙市“心心念”的产业链未能建功，除了区位分布、工业基础等客观因素外，也与当地“新消费城市”的定位有一定关系。作为著名的网红城市，长沙的消费、旅游、文化产业享有大名。例如，2021年上半年，长沙在新消费赛道获得融资约236.51亿元，电商领域337.27亿元，是带动当地经济的重要力量。相反，在制造业领域，长沙还面临着从产业链到产业集群的转变之路，目前初具规模的集群仅有工程机械等少数领域。
而主要依赖于土地财政的基金预算收入方面，低房价、严调控的长沙显然更不具有优势。例如2021年第一季度，长沙市土地成交均价仅为4406.08元/㎡，显著落后于郑州市（7726.78元/㎡）、武汉市（4924.79元/㎡），甚至不及湖北省鄂州市（4614.75元/㎡）。
因此，产业发展未超预期、土地财政无法提供强力支撑，长沙市的一般预算收入面临较大压力，并进而影响当地政府维持并发挥职能的潜力，这对于采取“强省会政策”的长沙而言并非好消息。
在此背景下，长沙这个浓眉大眼的家伙也扛不住了，于5月11日出台楼市新政，变相放开了限购政策。
但这看起来，并非一定是坏事。
❹ 曲线救市的奥妙
在昨日印发的《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》）中，主要最重要的是明确规定，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
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当然，提高家庭住房套数并非《方案》的最终目的，而是大力发展住房租赁市场。具体而言是，以长房集团、长沙建房集团试点，盘活存量房供作租赁住房试点——这实际上是打通了新房、二手房、租赁住房市场的“通道”。
而《方案》一如既往地符合长沙当地政府“事无巨细”的特点，详细地规定了住房租赁市场的方方面面，堪称稳妥推进的楷模。例如，在运营管理方面，明确提出了出租方式、运营年限、资金监管、交易登记、规范运营、违约责任以及双方权利和义务等详细要求；在出租方式方面，盘活存量房以轻资产运营为主；运营年限方面，存量房供作租赁住房运营年限不低于10年。
业内普遍认为，长沙的这个方案非常新颖。它在现有条件下，同时兼顾了多个目的。
首先是在房子“住”与“炒”方面的均衡。一方面，有房人群通过租赁即可满足住房再次购置的条件；另一方面，它把拥有多套住房的家庭强制性赶进了租赁市场，提高了住房使用效率，切实落实了“房住不炒”。
其次，培育成熟租赁市场。以长房集团、长沙建房集团这两个国有性质的住房租赁监管服务平台试点，可以规范中介平台的运作，探索大型长租平台的建设。而10年租期也有利于形成出租人与承租人之间的长期合作意愿，减少短期摩擦与漫天要价的行为。
再次，有效缓解房价涨价压力。例如，大量房子投入租赁市场，将导致租金下降，有利于缓解租户的首套购买冲动，平滑短时间内的需求压力，最终达到房价调控。
最后，事实上绕开了过于僵硬的限购约束。此前，长沙虽然保持着较低的买房门槛，但却事实上无限提高了改善型住房的门槛，因为置业者的户籍、婚姻状况、首套房产权时间等方面均存在严格限制。新政之后，只要留着一套房，其他房子都租出去，就可以方便地开启无限制购买！
对于政策设计者，我们只能感慨一句：
高，实在是高！
❺ 未来展望
今年以来，此起彼伏的楼市松绑政策让人应接不暇，但实际政策效果有限。究其原因，是在宏观经济大环境走弱背景下，通过降低购买门槛刺激购买的思维，往往具有“涸泽而渔”的某种嫌疑。
相反，长沙市这种“调控创新”，在刺激富裕人群购买力的同时，也保护了待富人群的基本居住权，奇妙地为“房住不炒”提供了新的注解，具有一举两得的积极作用。要知道，在“十四五”期间，我国40个重点城市计划筹建的保障型租赁住房高达650万套，长沙市的试水必然引起其他省市的关注与研究。
从这个意义上说，虽然采用了曲线救国的手段，但浓眉大眼的长沙，似乎并没有背叛其监管调控的初心。
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遥记2020年7月，深圳市住建局的同志前往长沙，与当地住建部门深入交流，学习长沙房地产调控和房地产市场监管的工作经验，最终促成了深圳历史上最严的限购、限贷、加税调控政策，成为市场美谈。
如今，敢为人先的长沙市又开启了颇具意义的监管新思维，各兄弟单位做好抄作业的准备了吗？我们希望他们早点动起来，这很可能意味着：
当回首“房事”的时候，他不会因虚度年华而悔恨，也不会因碌碌无为而羞耻，因为他阻止了购房者在未来失去更多。