2022年6月30日，江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们公开了一份《强制停贷告知书》，拉开了众多烂尾楼业主强制停贷的序幕。
根据凤凰网房产频道的统计。截至7月13日，已有20多个城市超过100个烂尾楼楼盘的业主宣布集体断供，涉及的开发商基本以现金流枯竭者居多，例如恒大、阳光、富力等。
据广发证券研报估计，目前违约房企的停工面积约占20%，而这部分房企又占行业总产能（97亿平米）的25%左右，由此可估算出停工面积大约为5亿平米。同时，根据国家统计局发布的经济数据，2021年全国商品房均价为10139元/平米，受到波及的房产价值可能高达5万亿元。若这部分楼房都以60%比例完成预售，产生的按揭贷款约为2万亿元。
即使楼盘预售情况打个对折，涉及的贷款规模也可能接近万亿级别。这可比“打成一片”的村镇银行事件严重多了（注：后者涉案金额400亿元）。
据第一财经资讯报道，“断供潮”之下，风险敞口比较大的银行可能是平安银行、招商银行和兴业银行等。今天（7月14日）Wind申万一级银行指数超跌2%，跌幅位列各行业之首，多家商业银行在午间发布紧急公告，披露相关排查情况：
建设银行称，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况涉及本行规模较小；
兴业银行称，截至目前公司涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元，已出现停止还款的按揭金额3.84亿元；
农业银行称，已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，总体风险可控；
民生银行则称，截至去年年底，个人按揭贷款余额5900多亿，民生银行表示将严密关注市场动态并积极应对。
根据这些公开信息，存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对相关银行的经营构成重大影响。另外，和2008年美国次贷危机不同的是，当前我国购房者强制停贷的直接原因是楼盘停工，这与次贷危机时大批美国购房者主动断贷似乎存在质的区别，暂时不构成系统性风险效应。
但在实际执行中，愈演愈烈的断供潮却很可能造成超预期影响，首当其冲的是断供后果的差异。
美国次贷危机的爆发，是因为大放水造成浮动利率猛升，建好的商品房（现房）月供暴涨，购买者无力还贷而主动断供，其后果是银行直接接管房产，造成众多家庭无家可归；我国居民断供的原因是开发商资金链出现问题，开工的楼盘烂尾、无法交房，银行不但要回收房产所有权，还可以继续要求执行购房者的其他收入。
出现这种奇葩结果的原因，是因为我国特殊的期房制度。我们在《中国式房地产：如何才能不倒在6600万年后的春天里》一文中说到：由于种种原因，我国房改过程实现了从新加坡模式到香港模式的变化，其中就包括引进由霍英东首创、李嘉诚发扬光大的预售制度。
商品房预售过程涉及两份重要合同：业主与开发商之间的购房合同，以及业主与银行之间的贷款合同。
按照大众的认知，这两个合同似乎应该不存在特殊关联。打个比方，我以分期付款方式购买iphone，是先去银行贷款（或通过金融平台间接借贷），然后再完成购买，最终形成的是银行与购买者的借贷关系，和iphone卖家不存在任何关系。
但买期房的逻辑则是反过来的：个人向银行申请购房贷款时，由于金额较大，银行不但存在对购房者资质的审核，还需要确认购房用途（而不是用于其他消费或生产活动）。事实上，只有见到购房合同，银行才会最终批准银行贷款合同，前者是后者的主合同！
也许你会问，为什么银行要严格规定审批的贷款用于购房？这是因为：
在预售制度下，我国购房者的房贷是无限责任制的。
这意味着，购房者和银行之间的贷款合同成立后，几乎完全不受其他因素（例如房价下跌、开发商停工）的影响。购房者一旦出现断供，不但房子被银行收回拍卖，拍卖价格与贷款合同的差额部分，还会被强制执行个人财产，用于偿还银行贷款！
在这个特殊制度下，对于银行而言，房贷的安全性是远高于其他消费贷款以及生产用途的商业贷款的——哪怕是法拍房数量一再创下新高，但房贷（以及基于房贷打包形成的非标金融产品）依然是银行的优质资产。
在这种情况下，银行当然要确保购房者的贷款用且仅用于买房啊。
但从购房者角度看，无限责任放大了未来的风险。其中最重要的是期房烂尾和房价下跌。
为了约束烂尾楼的存在，就需要对开发商进行资金预售监管，也就是遵循如下步骤：
① 银行监督房产开发企业，确保把购房者的贷款资金打入预售监管账户；
② 由房地产行政主管部门（例如住建局）会同银行部门，对商品房预售资金实施第三方监管，确保资金只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
③ 在实际操作中，资金监管要求买卖双方都在监管银行开有账户。此时银行是资金的监管主体，从而保障了资金安全和买卖双方的权益。
但是，恒大事件爆发以来，广大人民群众对于预售监管产生了新的认识：
原来，房地产开发商是可以通过某些方式（例如工程款支付）曲线前进的。
一个典型例子就是2021年11月，四川省绵阳市恒大翡翠龙庭楼盘烂尾，3,.7亿元的监管账户资金仅剩下：
879元。
根据7月13日《证券时报》的评论，预售资金被挪用，主要是开发商在“三高一低”模式（即“高负债、高杠杆、高周转、低成本”）刺激下，将前期监管资金用于后续楼盘开发。例如有网友反映，郑州市的瀚海航城设计住户为13000多户，目前已经开发到了12期。但目前第一期的购房者还没有交房。
房地产行业的竞相争斗，竟然恐怖如斯！
因此，烂尾楼主的强制停贷，并非是对房价下跌压力的投机性停贷，也不是对中国房地产市场的彻底看空，而是以这种方式敦促有关部门会同银行：
请严肃彻查监管金额与实际销售金额是否相符，是否存在帐外收存和使用挪用、预售资金的行为，是否有蓄意逃避监管行为；如果保证了监管账户资金的专款专用，大部分停工楼盘是可以起死回生的。
我们欣慰地看到，就在刚才（7月14日21时30分），银保监会正式回应“停贷”事件，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
而陕西省西安市也在7月14日宣布，由住建局等五部门联合印发《防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，提出强化商品房预售资金监管。
在此之前，河北省沧州市在《预售资金监管办法》征求意见阶段提到，购房款不进入监管账号，合同无效！
我们希望，有关部门的政策来得更坚决些，因为坚韧的中国人民，是愿意相信未来、并踏踏实实过好自家小日子的。例如发出停贷预告的郑州某烂尾楼业主，哪怕以“骆驼祥子”进行隐喻，但在其业主群内，大家最大的愿望，却依然是复工交楼。
所以，请珍惜这样善良的人民吧。虽然“时代中的一粒灰，落在个人头上，就是一座山”；但反过来：
当情况滑向未知的未来后，他们也许失去包括枷锁在内的一切东西，籍此获得拥抱新世界的可能性。
1998年，安南德·图克尔执导的某部传记性影片结尾时，姐姐hilary听到妹妹Jackie去世的消息几近崩溃。但朦胧中，她仿佛回到了童年，看到妹妹静笑如初。
这部影片有一个隽永的名字：
《她比烟花寂寞》。
注：囿于内容篇幅，本文仅解释了因为预售制度的存在，购房者的无限责任放大了其未来的期房交付风险。而关于未来房价下跌对购房者潜在的影响，以及如何对房地产制度进行拨乱反正，我们留到明天讨论。欢迎收看下篇《美丽新世界》。