京沪深豪宅被哄抢，谁在逆势购房？
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文学女青年心中永远的偶像张爱玲，曾在自传体散文《童言无忌》中直言从小的桀骜不驯：
八岁我要梳爱司头，十岁我要穿高跟鞋，十六岁我要吃粽子汤圆，吃一切难于消化的东西。
当然，她长大以后想得更多，例如“要比林语堂还要出风头，要穿最别致的衣服，周游世界…”
然鹅滑稽的是，文字中洋溢着“十指不沾阳春水”的张女神，突然在最后坠落凡尘，补充了最接地气的一条想法：
要在上海有自己的房子。
可见，面对一线城市的豪宅，任凭你叛逆得迎风飞起，最终还是要被破大防——正如2022年以来发生在北京、上海、深圳等地的豪宅故事一样。
❶ 万马齐喑究可哀
据说，疫情持续3年以来，各行各业的人们普遍感受到了阵阵寒意。就连曾经被消费主义下了“降头蛊”的一二线中产家庭，也开始热衷于一个“新概念”：
消费降级。
在中产阶层的“种草基地”小红书上，小仙女们以3万多篇分享笔记郑重宣告，消费降级不等同于“勒紧裤带过苦日子“，而是煞费苦心的“拒绝智商税”：
疫情之后，中产家庭在某种程度上重塑了消费习惯，重新审视家庭财务结构与财务健康水平。
而北京大学某女博士根据自己亲身体验，汇集而成了一篇“2022消费降级日记”，文中强调一个核心观点：
半年多的消费降级调整，的确会降低部分生活品质，但可预期的收支平衡，极大地降低了家庭成员的焦虑感…全家人都觉得，降低消费未必降低我们的生活幸福感。
事实上，信奉“稳中向好”人生哲理的睿智人士越来越多。例如拼多多在2022年第二季度的财报中指出，其月活用户为751.3万人，总营收达314.4亿元，比去年同期大增36%，这在全国社会消费品零售总额同比下降4.6%的大背景下，极为引人瞩目。
而且，必需消费品的降级往往是与非必须消费品的平替（平价替代）相联系的。对摩登中产而言，小到服装、旅游，大到汽车、住房，都可以纳入“该省省，该花花”的讨论范畴。
这里面的重头戏，自然是购房决策。
国家统计局数据显示，从房地产开发的供给侧看：
2022年1-8月份，全国房地产开发投资90,809亿元，同比下降7.4％；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9％。
而在需求侧，情况则更加不容乐观：
2022年1-8月份，商品房销售面积87,890万平方米，同比下降23.0％，其中住宅销售面积下降26.8％。商品房销售额85,870亿元，下降27.9％，其中住宅销售额下降30.3％。
这也是为什么年初以来，河南、安徽等地陆续出现了此起彼伏的“小麦换房”、“大蒜换房”活动，有关部门一脸真诚地表示：
老乡别跑…
受波及的不仅仅是老乡。2022年7月，广西玉林市在公务员聘用中“来真格的”，优先录取在玉林购房的应届毕业生。当地卫健委印发的《玉林市卫生健康系统引进卫生人才支持加快人口进城政策措施（试行）》中，第四项具体政策措施为：
市直各医疗卫生单位要大力支持人口进城就业工作，优先聘用符合条件且在同等条件下已在玉林城区新购房的应届毕业生。
而最有戏剧性的一幕，无疑发生在湖南常德。当地石门县委书记邓碧波在房地产展交易会上号召：
希望在今天的会上各位同志们、各位领导要带头购房，买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套。
因为说得太好，仅仅一个月之后，这位邓书记不再担任中共石门县委书记、常委、委员职务，另有任用。
❷ 风光这边独好
然鹅，在房地产开发商“取暖基本靠抖”的萧索之下，一线城市千万豪宅却迎来了“一日售罄”的惊天消息。这让房地产市场再度躁动之余，直让人们惊呼：
是谁，在逆势买房？
9月21日，深圳蛇口豪宅招商玺家园开盘，推出的1244万元起、总共604套豪宅，于14个小时之内（截至当天晚上22点15分）售罄。据悉，招商玺家园推出的户型分为123-127平的2-3房及424平的海景大平层，后者的单价（13.6-16.2万元/平）甚至超过了前者（10-11.6万元/平），但套均6000万的高价并不能阻止购房者的热情。
新房抢不到，法拍房来凑。9月21日至23日，深圳宝能城花园第一批被拍卖的房源落槌，总共56套房源中拍出了50套。根据拍卖公告，这批房屋面积在132平方米以上，起拍价格在1298万-1963万元之间。
这让“门口的野蛮人”姚振华心中意难平。
一方面，自2021年遇到“暂时性资金周转困难”以来，宝能的房地产项目变现极不顺利，集团正在“全力推进资产处置及回款工作”；另一方面，法拍房在3天内被拍出，反映出市场上“不差钱”的主儿还很多。
这结果，简直就让姚老板难受。开发的房子没人买，50套豪宅被拍卖，却依然还不上平安银行的债，你们到底是不是针对我？！
也许，姚老板错就错在，没有全力开发一线城市核心地段的房产。
众所周知，在所有一线城市中，上海的风向标效应是最劲的。当时我曾写过一篇《恢复堂食后的第一个周末，上海迎来了割裂的“报复性消费”》，里面提及6月1日（上海迎来解封的第一天），数万人高价抢购火车票离开这座“伤心之城”。但与此同时，一批身家不菲的神秘人士却打“飞的”奔赴上海，对内环的豪宅开展“无差别扫货”：
6月1日-12日，上海市成交新房4668套。其中6月11日，内环房源成交了53套，相当于前一个月的内环总成交量。
由于供需完全导致，价格倒挂之下的“茶水费”重出江湖（也就是在买房时，除了正常的房款外，开发商还会要求你额外支付一笔钱，并打到另外的账户上，否则就买不到房，这在房产调控政策时期是被明令禁止的）。其中：
徐汇滨江的多套房源，要求的茶水费普遍在400万元以上；而九庐三期415平米户型的豪宅，茶水费在1000万元以上。
相对而言，在最讲ZZ的北京市，豪宅热销的大潮来得稍迟，但冲劲十足。
房地产领域普遍认为，144平米以上的商品房也可以分为刚需和豪宅两类。但对于一线城市而言，刚需大户型通常位于远郊，凡是位于市区内地段较好、配套上佳的，基本都是大户型豪宅。
《财新》的最新统计数据表明，受4-5月疫情反弹影响，北京市新建商品住宅同比增速下行，但144平米以上住宅却连续5个月高于中小户型，与上海、深圳等地同类新建商品住宅增速高出2%-5%。
从上图中可以看出，三地在中小户型上走势较为平稳，但在大户型住宅方面，深圳还在“默默回血”中，上海则是“小荷才露尖尖角”，而在北京，大户型与中小户型的走势彻底拉开，活生生走出一段“剪刀差”的行情来。
造成这种悬殊现象的直接原因，是高价豪宅集中入市，拉高了大户型新房的均价：
2022年上半年，北京单价10万以上的大户型商品房成交量高达1326套，同比增长49%。
因此，《华夏时报》记者在9月27日的一篇报道中开宗明义地讲到：
深圳人在楼市的购买力一直超出了很多人的想象。
但事实上，超出想象之外的，不是深圳人、上海人、北京人…而是：
先富人群。
❸ 谁在逆势抢房？
房地产研究领域中的大佬、中指研究院指数事业部徐跃进认为：
京沪等地楼市呈现稳步恢复态势，改善性需求将优先释放，从而对大户型产品的价格形成支撑。
但徐总无法解释一个现象：
为什么去年房价竞相打折、宏观经济形势相对更好的时候，传说中的改善性需求并没有被释放出来，非要等到今年下半年才集中井喷？
相对羞答答的徐跃进而言，易居研究所的严跃进说得就直白多了：
当下高净值人群投资渠道过窄，稀缺的豪宅被部分人视为资金避险的蓄水池。
在2021年12月召开的中央经济工作会议之后，国内学术界的专家（例如社科院学部委员余永定，人大副校长刘元春等）陆续发声，呼吁在2022年采取更加宽松的货币政策。央行行长易纲对此明确回应：
保持货币供给量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。
这句话的意思是，印钞多少、对社会货币供给刺激力度多大，这不是专家们拍脑袋能决定的，归根到底是看国民经济恢复情况，尤其是实体经济的恢复情况。
而疫情以来需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力，以及复杂多变的国际形势之下，中国经济稳中有变、变中有忧。
7月15日，国家统计局发布数据，2022年上半年，中国国内生产总值562,642亿元，同比增长2.5%。应该说，在电影行业、会展业、境外旅游几乎整体消失，酒店业、线下培训业的营业收入下降80%，航空、零售、餐饮等下行60%的背景下，取得这样的成绩殊为不易。
要知道，自从今年一季度以来，我国制造业与非制造业PMI指数双双跌破50%大关，这意味着此前中国经济动能在制造业与服务业之间来回切换的“东方不亮西方亮”模式被打破。
但9月22日，瑞银亚洲首席中国经济学家汪涛从社会消费品零售、房地产销售、工业生产、物流运输、外贸出口等方面分析，认为今年9月份瑞银中国经济活动指数大幅走弱（同比跌幅从8月的3%遽然扩大至9月上旬的17%），并由此下调2022年全年GDP增速为2.7%。
以上情况，给经济学家及决策层提了个醒：
经济运行的现行基本面，决定了货币刺激政策不能无限使用。
然鹅，经济学的有趣之处就在于理论模糊。例如经济学家普遍认为较高通货膨胀对经济增长无作用，但不少经济学家则相信，较低的通货膨胀对经济增长是有益的。
诺贝尔经济学奖得主托宾就坚信，适度的通货膨胀率将个人储蓄“赶出来”，导致资本存量的增加（Tobin，1965）;此外，工人的名义工资存在刚性，很难直接下降，这就需要小幅度的通货膨胀，间接实现实际生产价格的下降（Tobin，1972）。
这一理论尤其得到政策当局的青睐。例如声（chou）名（ming）远（zhao）扬（zhu）的安倍经济学，其核心思想就是以大幅印钞，强行刺激消费。在日本当局眼中：
国民们的钱就像女人的事业线，挤一挤总是有的。
我国的经济政策当然要吸取这些现成大坑的前车之鉴，这也是易行长反复不予松口的原因。
问题在于，现阶段面临的经济增长重任遭遇了内生动力不足的尴尬现实，更进一步凸显出稳住就业、稳住物价、进一步激活市场主体活力的难度来，国家统计局新闻发言人付凌晖指出：
从下半年情况看，随着高效统筹疫情防控和经济社会发展，有力推进稳经济的各项政策措施效应不断显现，我国经济有望继续回升保持在合理区间。
显然，付司长所述的“各项政策措施”，包括基础投资，以及资产投资之后的宽松财政政策。
2022年7月11日，中国人民银行公布了今年上半年的金融数据，在货币供应量方面：
今年上半年，净投放现金5186亿，远超2021年同期的32亿元，也超过了2020上半年（2270亿元）。
对此，有关部门的表述是：
上半年货币政策的执行力度超出市场预期。
这话题适可而止，但完全足够我们用大白话来解释：
既然现阶段影响经济的根源不是投资不足（货币问题），而是全球经济大环境及疫情导致的生产、流动环节的困难。在这样的背景之下超发货币，连正常运行的企业不敢去银行贷款、无法在生产领域扩大产能，带动经济增长。那么新增货币极可能成为“热钱”，在系统内空转。
这个理性的个人决策与道德无关，甚至也难以被政策左右。尤其是在互联网式微、消费降级、新一代产业（如新能源汽车、半导体产业）热度不减的情况下，投资的风险太大，远不如进行核心资产的合理配置——例如投资于一二线城市核心地段的豪宅。
由此可见，一线城市核心地段豪宅的逆市飞扬，自有其内在逻辑。
而能够参与这场游戏的人群，主要分为三类：
（此处删去511字）
第三类则是更接近经济运行的专业人员，例如金融业相关人士。某不愿透露姓名的大型金融企业中层人员无奈地表示：
我并不想来回折腾换房，但现在没有什么稳妥的投资机会，想来想去不如把现在居住的房子挂牌卖了，加上这些年的积蓄，在同一个小区换个更大一点、朝向好一些的房子。
我们可以把此类人士称之为：
被动防御者。
因此，一线城市高端房地产市场的回暖固然是事实，但这并不意味着我国房地产市场的整体回暖。这方面，心直口快的易居研究所严总就说得很好：
我们必须清醒地认识到，豪宅成交仅占市场的一小部分，不能据此判断整个市场，楼市是否回暖最终还要看刚需楼盘的情况。
❹ 美丽新世界
总之，现阶段能够折腾大城市稀缺豪宅的玩家，对于综合实力的考量相当苛刻。但这并不是说明，他/她们在综合判断上就能高出大众一筹。一个简单粗暴的逻辑就是：
谁更接近印钞机，谁就能获得更多信息进行判断佐证，也更有机会优先获得资金腾挪跌宕。
都说“春江水暖鸭先知”，但能在乍暖还寒的江水里嬉戏的基本前提是：
你不是一个遇水就沉的旱鸭子。
至于广大普通民众，即使能提前一年看到这个趋势，但日子还得按部就班地过，多余的想法只能徒增烦恼。一位好友与我开玩笑道：
我们都有深邃的眼光和对生活的爱，我们热爱旅游，欣赏话剧，喜欢接受新鲜事物…但我们的所有计划都有一个前置条件：等我有了钱。
2020年7月，由《黑镜》导演欧文·哈里斯执导、改编自赫胥黎同名小说的电视剧《美丽新世界》在流媒体平台Peacock播出。
在故事中，全世界的人们都居住在城市，并在出生起就被严格筛选、规训，去执行命定一生的消费模式。当我们的主角伯纳闯入这个乌托邦式的社会时，得到了“欢迎来到美丽新世界”的提示。而同行好友列宁娜则一脸兴奋地反问：
我们，也是这美丽新世界的一部分吗？
这真是一个悲伤的历史性时刻。
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27 Sep 2022
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