Harberger 对土地和不动产征税 - 初步想法
原文作者：Nicholas Bonard
翻译：Ming
Harberger Taxes 是一套激励措施，旨在确保被征税的资产始终由最重视它的人拥有。哈伯格税对于（至少）部分从网络效应（即土地、广告牌或酒店房间）中获得价值的资产很有用。但在本文中，我将重点关注适用于土地的 Harberger 税，特别关注其对住房的影响。这一特定应用由Eric Posner和Glen Weyl所著的《Radical Markets》一书推广，他们使用术语“共同所有权自我评估税”（Common-ownership self-assessed tax，简写为 COST）和部分共同所有权来指代土地上的 Harberger 税制。另外，术语“在拍卖中出售的自我评估许可证”（self-assessed licenses sold at auction，简写为 SALSA）和 plural property 也常被用到。
哈伯格税收基础
哈伯格不动产税可以概括为三个原则：
1、每处房产都以公开的广告价格持续出售。
2、当前所有者设定价格（自我评估），如果有人同意支付该价格，则当前所有者必须将财产转让给他们。
3、为了阻止高得离谱的自我评估价格并鼓励真实的自我评估，所有者必须向政府（或 DAO）缴纳税款，这是自我评估价格的预定百分比。
下面用一个简单的例子来说明。
假设一个城市将 Harberger 税设定为自估财产价值的 10%。作为当前所有者，您可以设置任何您想要的价格。如果您根本不想缴纳任何税款，您可以将价格设置为零，但您不会长期成为所有者，因为会被其他人直接买走。或者，您可能想设定一个价格以确保该房产永远不会出售，比如说 10 亿美元。虽然没有人愿意支付这个价格，但你必须每年支付 10% （也就是1亿美元）的税款。你最终会意识到，选择一个与你对房产的真实估值相符的价格是有意义的。如果每个人都采取相应的行动——根据他们对土地和财产的实际估价来评估土地和财产——那么财产总是最终落到最看重它的人的手中。
有关这个理论的更多信息，我建议大家查看源头的资料，特别是 《Radical Markets》 一书的第 1 章。这个理论的起源大致是这样的——经济学家讨厌东西被浪费（想想城市里面空置的某个地块），再加上那些资产的持有者，对自己的资产常常无所作为，因此经济学家们产生了消除这种低效率的想法，后来就慢慢有了哈伯格税这种创新的税制。
哈伯格税的好处
最大限度地提高土地效率
美国几乎每个主要城市都有住房负担能力问题，与此同时，每个主要城市都有闲置多年的空地。怎么会这样？导致空置地块的因素有很多，但其中最主要的是业主没有足够的动力来处理地块。业主持有房产，什么都不做，拒绝出售，实在是太容易了。通过哈伯格税，这些空地将被使用。
对于业主来说，持有房产并支付年度哈伯格税而不做任何事情的成本太高了。开发它才有意义，这样的结果就是要么开发它产生收入，要么将其出售给愿意的人。最明显的好处是它将帮助增加住房供应并使住房更加负担得起。究竟有多少住房单元将建在空置房产上，将取决于项目成本和预期租金价格。然而，对于业主而言，没有收入且每年仍需纳税的空地似乎不太可能比在现在的空地中增加一些住房更好。Harberger Taxes 确保每块土地在任何特定时间都发挥最大潜力。
没有更多的对抗
需要协调购买多个独立地块的大型公共项目是哈伯格税的另一个主要受益者。一个典型的例子是高速铁路（如Radical Markets 第 1 章的开场所述）或其他线性基础设施项目，需要沿着拟议的路线购买房产（然后拆迁）。一旦业主发现他们的房产处于准备拆迁的对象中，他们通常会提高漫天要价。由于大项目已经在特定的路线上投入了大量资金，因此也不得不开出高价（满足他们），这一切正是因为，那些拆迁户知道这样的大项目（如高铁或高速公路）没法绕过他们。
这种类型的对抗也可能发生在较小的范围内。例如，一个新业主可以购买一个街区上的多个联排别墅。新的业主可以拆除 10 座相邻的联排别墅，然后将各个房产合并起来，以便建造一座更大的公寓楼。这种情况阻碍了在这座城市建造更多的房屋——不是因为没有人愿意，而是因为土地出售交易的效率低下，还有这位新业主对这块区域垄断了。
Harberger 税收计划促使业主更诚实地了解他们的房屋的真正价值。这对于大型项目将非常有利，并且可能对公共产品的创造有利。
你总能得到你想要的
当您想买房时，有时您可能会意识到您想要的房子根本不卖。它可能会在一年后出售，但如果您现在想买房，这将无济于事。在任何给定时间，只有一小部分住房供应可供出售。可能有一所房子对你来说是完美的，但你永远不会知道，因为它不是在你想要购买的确切时间出售的。更令人气愤的是：也许住在那栋非常适合您的房子里的家人甚至不太喜欢它，但那是他们当时购买时仅被允许的购买对象，只是现在它已经足够好，所以他们留下了。从经济角度来看，这是非常低效的。
Harberger 税收计划将解决这个问题，因为在任何时候，每个房屋都在出售。您可能无法负担所有这些，但许可性不会成为您无法获得梦想家园的原因。因此，如果您已将寻找房屋的范围缩小到您的工作和伴侣的工作之间距离相等的完美社区，并在该社区内找到了一间卧室和浴室数量合适的房子……那么您可以购买！只要您支付当前业主自我评估的价格。
Harberger 税的潜在问题
持续的转移威胁
现在，如果您拥有房屋并每月支付抵押贷款（或者更好的是完全支付抵押贷款），您会非常有信心永远不必离开。但是，如果你在一个有哈伯格税的城市拥有一套房子？好吧，您从来没有真正拥有过房屋（因此称为部分共同所有权），您可能会在几周内被迫离开。即使您按时缴纳 Harberger 税，一旦有人同意支付您的自我评估费用，您也必须搬出（在城市法律规定的合理时间范围内）。您可以通过提高房屋的自我评估价格来减少发生这种情况的机会，但这是以增加税收为代价的——基本上是每月租金。您可能会选择一些可以阻止大多数人们不会买你的房子，但你永远无法保证你可以永远呆在那里。生活在这种不确定性中会非常困难和压力。有人提出要约可能需要 10 年，也可能需要 10 天。
这种对被驱逐的恐惧和无法安定下来的感觉将使哈伯格税难以在美国城市广泛实施。即使它被实施，我们也可能会看到健康、福祉和生产力下降，因为越来越多的研究表明，处于压力下的人往往在学业、社交和其他方面表现更差。然而，这可能会被 Harberger Taxes 创造更多经济适用房的能力所抵消。今天，有些人在寻找任何负担得起的房子时所面临的压力可能会在一个征收哈伯格税的城市中完全消失。
公平与绅士化
想象一个距离城市核心 2 英里的社区。在城市发展的早期，这个社区的价值不高，因此收入较低的人搬进来，因为这是他们能负担得起的。快进 10 年，这座城市已经发展壮大，社区现在更受欢迎。如果不是他们自己的过错，现在的居民很可能会被迁移，因为他们只能支付少量的哈伯格税，而且他们的自我评估相对于新城市居民的评估要低得多。这是一个非常经典的城市迭代案例，只是 Harberger Taxes 放大了它。在“典型的”城市迭代中，一些房主被迫离开，因为即使他们已经还清了抵押贷款，他们也无法承受不断增加的房产税评估。其他房主能够在房产升值时留在原地，如果他们不得不出售，他们会立即获得一笔财富。有了 Harberger Taxes，当其他人更看重房子时，原来的低收入房主将被迫离开他们的家。但是没有意外，因为他们没有将价格设定为市场价值，他们将价格设定为他们可以支付的年度税款。
在一个只有中等贫富差距的世界里，哈伯格税会很好地发挥作用。随着收入的增长，您会从一所房子搬到稍微好一点的新房子。遭受某种挫折？没问题，在你恢复的时候缩小一点。但是在一个贫富差距极大的世界里，你可以想象非常富有的人，他们只是 DGAF 并设置了过高的自我评估，因为与他们的整体财富相比，过高的哈伯格税仍然微不足道。这个例子会有好处；想想你可以用这个富人的税收资助的所有公共物品！但是，当其他中产阶级在仔细权衡他们的自我评估并强调可能被驱逐时，富人可以轻松购买最好的房子（整个社区？）而不用三思而后行。
理想情况下，当房产由最看重它的人拥有时，这也意味着从城市的角度来看，该房产正在被最高和最佳地利用。这里的典型例子是一个有进取心的人，他想从房产中获得收入，然后建造任何能产生最多收入的东西。如果是住房，就会装扮这个住房。如果它是一个商业办公空间，那么他们装扮这个办公空间。如果您使用产生的收入金额来代表公众的需求（即住房需求很高，因此业主可以收取的价格，并且产生的收入也很高），那么哈伯格税就可以很好地发挥作用。但是，如果业主非常富有，他们可能最看重该物业，但从城市的角度来看，这可能不会转化为将房产用于最高和最佳用途。这方面的例子可能是曼哈顿的一座豪宅，毗邻中央公园和公共交通，周围环绕着高层公寓建筑。豪宅是有钱人的好去处，但如果豪宅是一座高层建筑，更多的人可以受益于优越的地理位置，那么这座城市真的会更好。有钱人交的税肯定会抵消这里的一些负面影响（有了税收，你可以在城市的另一个区域修建一条新的公交线路并创建一个新的公园），但问题可能会再次出现在新社区。
摆脱（过往）纯粹的所有权
今天，当大多数人谈论拥有财产时，他们通常指的是fee simple类型的，没有时间限制的财产所有权。在 Harberger Tax 城市，您仍然可以拥有房产（拥有可能是一个更好的术语），但您的所有权有到期日。也许如果 Harberger Taxes 存在的时间足够长，它会导致文化转变——朝着更加流动的家庭概念转变，并改变“拥有”财产的含义。但除非/直到这种情况发生，大多数人，至少在美国，都会为这种转变而苦苦挣扎。拥有一块土地——永远属于你，然后随心所欲——是美国文化的基石。
这种转变肯定会很艰难，但即使实现了，从完全所有权的转变也有其自身的缺点。套用亚里士多德的话，“人们最关心他们拥有的东西。” 如果您的财产随时可能被拿走，您可能会三思而后行是否要装修一个新的阳台；换个新家对你来说也可能是有意义的。或者，如果您喜欢这个家，但知道您可能无法永远保留它，您可能会决定继续推迟更换屋顶，或者购买更便宜的冰箱，而不是持续更长时间的升级。从理论上讲，持续的延期维护会导致该房产的价值下降。或者，如果您购买了升级版冰箱，那么您应该通过升级版和普通版冰箱之间的价值差异来增加您对整个物业的自我评估。但是每当你想改善你的家时，必须进行这种心算会很累。
为什么这对 CityDAO 来说很意义？
CityDAO地块
CityDAO 的最终目标是在现实生活中拥有多个可供实验的土地。目前，Parcel 0（CityDAO 拥有）是纯粹的概念地。但未来的地块将允许某种形式的开发和住房，最终需要某种形式的收入来支付地块的公共产品提供和运输成本。这就是哈伯格税的用武之地。如今，大多数美国城市都使用某种形式的财产税或土地税来创收，因此先例已经确立。但现有的税收计划与传统的分区系统相结合，往往无法激励房地产开发达到最高和最佳用途。Harberger Taxes 提供了一种创新方式来增加收入、促进发展并确保 CityDAO 房地产得到有效利用。
CityDAO 已经开始考虑在未来的地块中实施 Harberger 税，作为CIP-100的一部分。对 Harberger 税的进一步试验可以帮助 CityDAO 讨论这个想法并测试政策问题，例如：Harberger 税应该仅用于刺激非自然发生的增长，还是仅用于非住宅区？为了解决公平问题，应该对潜在买家钱包中的资产应用二次方公式，还是应该限制人们在哈伯格税收区购买一个地块？在操作上，谁来确保公民在他们的财产被拍卖后搬走？CityDAO 需要自己的执法机构吗？以上这些只是需要考虑的部分问题。
对 Harberger Taxes 的进一步测试将与 CityDAO 作为一项宏大试验的想法完全一致——正如CityDAO 播客主持人 Eric Gilbert-Williams 经常阐述的那样。无需让所有公民都接受它，试验区可以帮助展示现实世界中哪些有效，哪些无效。我们在那里学到的东西可以应用于其他 CityDAO 地块，或者其他加密货币城市的发展。
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扩展阅读：
https://www.radicalxchange.org/concepts/plural-property
官方链接集合https://barracuda.io/CityDAO