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首批消费基础设施REITs获批，金茂凭什么入选？
业内分析人士表示，此次获批进一步拓宽了公募REITs底层资产类型，也表明我国公募REITs市场已逐渐呈现常态化发行的趋势。
作为成熟REITs市场最主要的类型之一，消费基础设施REITs可帮助企业打通“投融建管退”的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，助力企业进入良性发展循环。
华夏金茂购物中心REIT底层资产，长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，为成熟稳定的购物中心项目。
作为整个中国金茂旗下的首个览秀城作品，长沙览秀城是览秀城体系内运营最为成熟的优质购物中心。基金招募说明书显示，长沙览秀城年度客流逾1,000余万人次。2020-2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达到14.6%和31.6%，处于高速增长期。
此外，项目的客流密度已达0.42人/㎡，处于行业优秀水平。在优势区位、优质客群以及坚实消费基础的加持下，长沙览秀城7年来保持了接近满租的高速发展态势。根据评估机构的市场调查，截至2023年6月末长沙览秀城出租率在区域内处于领先地位，截至2023年9月末长沙览秀城出租率达98%。
租金收入方面，长沙金茂览秀城2020年-2022年的租金收入分别是2980.01万元（减免租金后）、4034.99万元、3243.47万元（减免租金后）。将2020年-2022年减免的租金加回还原后，2020年-2022年的固定租金收入（保底租金收入）分别是3248.71万元、3540.28万元、4170.97万元，2023上半年则是2221.74万元，整体呈现逐年平稳增长的趋势。
扩募是REITs最具特色的发展途径之一，也是REITs生命力的重要源泉。中国金茂旗下具有充足的商业资产储备，后续也将陆续置入扩募资产至上海兴秀茂旗下，这为华夏金茂购物中心REIT未来扩募提供了充足的想象空间。
作为商业持有赛道的实力选手，中国金茂旗下拥有大量优质和具备高成长性的商业资产。目前，金茂商业板块已拥有“览秀城”、“金茂汇”、“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆盖上海、南京、长沙、青岛、天津等多个核心城市。目前，中国金茂加速零售商业板块发展，青岛览秀城、张家港览秀城、天津金茂汇于2022年底相继开业，并快速引领当地消费潮流。此外，中国金茂在武汉、杭州、天津等高能级城市均有览秀城项目筹备在建。
未来，随着众多高成长性的优质商业资产，源源不断地注入华夏金茂购物中心REITs平台，叠加中国金茂强大的品牌优势、丰富的业务资源储备、成熟管理团队等优势，可充分保证金茂商业资产未来的增长空间。而中国金茂丰富的商业资产，不仅有望为投资者创造良好回报收益，还能更好地为万千市民带来崭新的线下消费场景和消费体验，支持和赋能消费端。
此外，中国金茂在金融创新方面不断发力。
例如，以资本赋能城市更新，推动“资产-产业-金融”深度结合。2021年，金茂资本完成对北京中关村核心区域启迪科技大厦D座写字楼项目的收购。据悉，通过引进被投企业和合作方深度参与大厦改造，中国金茂充分推动不动产基金和产业投资互相协同，不断提升空间科技化、绿色化水平。
此外，金茂资本在对REITs的探索中也走在行业前列，具有丰富的行业经验。
例如，2019年9月，“金茂华福-长沙金茂广场北塔REITs项目”成功发行。该项目优先A级发行规模5.5亿元，票面利率4.40%；优先B级发行规模2亿元，票面利率4.90%。权益级发行规模为4.15亿元。
2022年6月30日，中国金茂成功发行“金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划（碳中和）”，这也是全国首单碳中和写字楼类REITs。以长沙金茂广场北塔写字楼为标的物，此次发行规模达12.7亿，优先级规模为8亿元，评级AAAsf，发行期限为18年（3+3+3+3+3+3年）。其中，优先级利率3.6%。
综上所述，中国金茂作为资本市场高信誉央企、国内领先的城市运营商，聚焦地产开发、精品持有、品质服务和建筑科技四类业务。旗下商业板块通过消费者洞察、无边界联动、数字化和绿色科技创新三个核心竞争力打造差异化经营模式。凭借强大的运营能力，中国金茂在金融创新和REITs探索道路上能引领行业发展的方向，同时具备优质的资管基因和未来广阔的发展空间。
▌本文来源：不动产资管界
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