创新方式！民营房企发债，浙商资产“兜底”

日前，温州民营房企新湖中宝发布公告：向专业投资者公开发行面值总额不超过30亿元的公司债券已获得证监会批复。根据公告：这笔融资由浙商资产提供债权管理服务，并对本次债券发生特定情形时负有全额收购义务。

浙商资产创新方式纾困房企
据了解，新湖中宝此次获批的30亿元公司债，拟全部用于与浙商资产指定主体设立特殊机遇投资有限合伙企业，该合伙企业资金投向主要为盘活存量资产、救助困境房企以及“保交楼、保民生”相关的房地产项目、棚户区改造或旧城改造项目开发建设等。

另外，作为债权管理服务的管理服务方，浙商资产全程参与公司债券募集资金的使用和募投项目的管理，募集资金由发行人和债券管理服务方共同决策使用，闭环运行。

再次，新湖中宝的实控人黄伟则要分出部分决策权，并向浙商资产提供优质资产抵押进行增信，但最后如果发生了特定情形，浙商资产负有全额收购义务，特定情形则是指该笔债券出现违约等。

这可以算是当前民企一种新的融资方式。这类融资有个前提，企业手中要有一定相对优质的资产作抵押物，作为企业发债的一个征信产品。债券募集说明书显示的具体增信措施为：将杭州新石企业管理咨询合伙企业（有限合伙）的99.97%的份额质押予浙商资产。

浙商资产的纾困逻辑
2022年鼓励AMC加大风险化解处置力度的监管导向明确。地方AMC尤其是尚具资金实力的地方AMC纷纷参与其中，但从目前已公开的纾困案例来看，AMC主要纾困方式是联合产业投资人(通常为央企或地方国企)设立纾困基金或合作平台，由AMC发挥产业链及政府资源调动融通优势，由产业投资人发挥开发运营优势；纾困对象则包括房企以及地产项目。
其中，2022年6月浙商资产与浙江省房协达成合作协议，双方将搭建一个市场化运作的基金平台，通过资金面的整合，展开定制化的单体式救助。此次协议中，初步成立了100亿规模的“并购重组专项资金”，后续将用于房地产企业的解危纾困，将优先考虑与杭房集团有敞口的德信中国的项目，为其提供流动性支持。
2023年上半年，德信中国宣布获得了浙商资产获得了6.03亿纾困基金用于“德清时代云起”项目，浙商资产这一单应该算是头部地方AMC中首单落地的纾困房地产项目。
2022年8月，与湖北资管联合设立50亿元纾困基金，聚焦助企纾困，加大对湖北省不良资产的收购、处置力度。
虽然浙商资产是头部地方AMC，但相比五大AMC，资金依然有局限性，所以其是要挑项目的，不是什么项目都介入。就“德清时代云起”而言，该项目没有银行融资，且项目资金能够“包得住”。
有的项目本身资金是包得住的，举例来说，一个项目投资余额有10亿元，即使亏损2亿元，还剩下8亿元资金，但这些项目也会烂尾停工，一个很重要的原因就是银行、施工方、渠道方都要求提前还钱、付款，剩余8亿元资金里可能有7亿元是向银行贷款的，这些钱都用于建造房屋，变成钢筋水泥了，要卖出去才有钱，而房屋又是抵押的，有些地方是要求先解除抵押房子才能卖，但银行不同意解除抵押，银行要求先还款，另一边施工方也要求付款了才施工，渠道方也要求先打款，再帮忙卖房子，但房子不卖出去哪儿有钱来还？这样最终就陷入了死循环。
只有项目本身是良性运转的，AMC帮忙投一笔钱，能够让整个项目运转起来。项目资金包不住的，地方AMC也不会介入。
新湖中宝背后的温州资本大佬
对于新湖中宝来说，其背后的”新湖系“背景深厚。新湖系背后站着温州资本大佬黄伟，在2023年胡润全球富豪榜中，黄伟、李萍夫妇以220亿元位列其中。
据蓝鲸财经报道：1959年，黄伟出生于浙江温州，第一桶金来自卖眼镜，随后通过倒卖股票认购证完成了原始积累。

1994年，黄伟成立了新湖集团，把在资本市场上的收获，绝大部分投向了房地产。由房地产发家的黄伟，随即在资本市场展开腾挪之术。
2000年后，新湖集团接连入主绍兴百大，后改名新湖创业，2009年并入新湖中宝；2004年入主哈高科，也就是现在的湘财股份；2006年，新湖集团将旗下14家房地产公司通过定向增发的方式装入中宝股份，后改名新湖中宝，自此新湖系旗下的两家上市公司横空出世。
随后新湖系的资本版图逐渐扩大，接连投资了盛京银行、温州银行、阳光保险等公司，公司业务覆盖科技制造、地产开发和金融服务等多领域。
然而在房地产行业处于调整阶段这几年，新湖系不可避免受到冲击，首当其冲的是新湖中宝。
新湖中宝之所以进行30亿的发债，主要是因为其待偿还债务规模较大，截至 2023 年3月末待偿还金额为342.51亿元。截至9月30日，其货币资金仅有68.49亿元。
此外，这家总资产约1252亿的房企，到9月末的经营现金流为-41.81亿元，同比下降了207.34%。前9个月，其合同销售23.60亿元，同比下降76.57%。
销售疲软，流动性削弱，评级也被接连被下调。评级下调则意味着再融资面临困境，所以此次浙商资产出手，亦是落实“金融十六条”。
在困境中的新湖中宝搭上了国家支持民企融资的顺风车，不断的发债，除了上述浙商资产这一笔之外，在今年3月，新湖中宝拟申请注册发行20亿元的中期票据等。
▌本文来源：不良资产头条

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