万科为800亿银团贷款提供资产抵押清单

重良社

2024-08-26

3月19日市场消息显示，万科在为最多800亿元人民币银团贷款与工行为首的银行进行初步谈判，并向潜在贷款人分享购物中心等主要商业项目名单及其收入来源信息，以获得新的信贷额度。

消息称，贷款人正在尽可能审查高价值资产。目前万科未抵押商业房地产价值为770亿至900亿元，如果银行以50%贷款价值比放贷，万科将可获得高达450亿元的资金。

万科目前可自由调动的资金仅600亿，面临未来一年要偿还的445亿债务，万科必须要有新的融资进账。

兴业银行率先放贷14亿

一周前，就有消息称工行作为牵头银行与农行、中行、建行、交行和邮储银行六家国有银行以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安六家股份制银行正为万科筹措最高额800亿元的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付。

目前来看，消息不虚。就在今天上午，万科宣布：子公司上海中区地产已与兴业银行深圳分行签订14亿元贷款协议，用于偿还公开债务，期限14年，由万科提供担保，上海中区项目抵押和应收账款质押作为担保条件。借款人承诺，如当年经营收入不足以覆盖贷款本息，将存入足额还贷保证金。

600亿现金和445亿债务

截至3月14日，万科境内债券余额为640.16亿元，境外债务总额在25.95亿美元，合计国内外债务规模约826亿元。

仅2024年，万科就面临三笔境外债务的到期兑付。除了已经于3月11日到期并成功兑付的6.3亿美元中期票据外，还有两笔总金额约为57.5亿元债务即将到期将于5月25日和6月7日到期。

境内债务方面。根据Wind数据，万科在未来一年内到期的国内债券余额竟高达251.05亿元，其中仅在2025年2月份，需兑付的金额便达到了51.49亿元。

倘若将非标债务和即将到期的94.07亿元供应链ABS产品也计算在内，万科在未来一年内所需偿还的债务总额有可能超过445亿元。

但万科的现金流并不充裕，截至2023年三季度末，万科账面上显示的可用资金约为1037亿元，但其中很大一部分需要受到严格的监管和限制。

万科在2023年11月就曾明确表示，在扣除预售监管资金后，公司实际可自由调度的资金将锐减至约600亿元。

坏消息和好消息

3月11日，穆迪将万科主体评级由“Baa3”下调至“Ba1”——“Ba1”归为投机级别，即市场所谓的“垃圾级”。

3月15日，标普又将万科下列评级列入负面影响信用观察名单：万科企业的“BBB+”长期发行人信用评级；万科企业全资子公司万科地产(香港)有限公司的“BBB”长期发行人信用评级；万科香港高级无抵押票据的“BBB”长期发行评级。

在境外评级机构穷追不舍之下，万科迎来大股东深圳市地铁集团重要的一笔资金支持，深铁集团将认购万科发行的中金印力消费REIT不超过30%的份额，该REIT估值为39.59亿元，深铁认购额或达10亿元。

不过这笔资金对于万科来说只能解决一部分问题，更多的资金支持或有赖于银行贷款。

除了上述境内银团的800亿之外，万科正寻求一笔离岸银团贷款，中国银行（香港）或为牵头行，预计中银香港授信额度约15亿港元。消息人士称，该笔贷款已经获批。

就万科与保险机构协商非标债务问题，财联社从多个信源获悉，目前已有保险机构倾向就债务期限结构做出调整，多方表示，希望平稳度过。

▌本文来源：不良资产头条