潘石屹的SOHO，到底算不算贱卖？
买家敲定两个月后，8月19日，SOHO中国交出了上半年财报。
2021年上半年，SOHO中国实现营收8.05亿元，同比减少45%，均来自租金收入，并无销售收入；实现净利润3.43亿，同比上涨约67%。
午间公布财报后，SOHO中国股价开始走跌，盘中跌幅一度超2%。截至8月19日收盘，SOHO中国报收3.24港元，下挫1.82%。
6月16日，SOHO中国确认出售91%的股份给全世界最大的资产管理公司黑石，这场为期近两年的私有化道路，终于落定。
那一天，很久没有更新的潘石屹的微博，转发了一条黑石提交邀约的新闻，2000万的粉丝，提示着他曾经的活跃。如今，微博近2个月的空白期，陈述着他的缄默。
今年1月，他做了自我反思，“现在网上还有人骂我，我不生气了，更不会对骂了，我就是盖房子、租房子的普通人，做好分内事。”潘石屹说。
那个10年前会骂人的潘石屹，说自己意识到自己的渺小，学会了谦卑。
黑石确定收购后，潘石屹再次出现在铺天盖地的新闻标题中，不出意外的话，这可能是他最后一次站在这么多聚光灯下， 但偏偏节外生枝了。
交易或生变？
自2019年10月，传出SOHO中国拟出售位于北京、上海的核心资产“八大金刚”后，SOHO中国私有化的消息就屡次传来，绯闻对象也从黑石，落到了高瓴资本，最后又回到了黑石。
6月16日，SOHO中国公告称，黑石同意以每股5港元、总价236.58亿港元，收购SOHO中国约47.32亿股股份，占公司总股本的91%。潘石屹夫妇将保留约4.68亿股股份，约占公司总股本的9%。
这是自2020年3月后，黑石第二次对SOHO中国发出收购要约。
不过，相比去年6港元/股的交易对价，今年价格低了近20%。
“外资的钱偏长期，容易在低估时买到便宜资产，抗周期能力强。”一名地产基金从业者告诉《凤凰WEEKLY地产》，这或许是黑石再次出手的原因之一。
事情在一个多月后出现了插曲。
8月6日，SOHO中国公告称，国家市场监管总局已对要约方（黑石）根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案调查。后续，SOHO中国及黑石可能被进一步要求提供信息和资料供监管机构审查。
很多人猜测，这桩黑石在中国的最大一笔房地产投资，或生变数。
诸葛找房分析师对《凤凰WEEKLY地产》表示，从交易法则角度来说，由于黑石和SOHO中国目前达到经营者集中申报标准，根据《反垄断法》明确规定需进行反垄断调查，这是两家公司在并购时走的正常流程。
从市场角度来看，交易被立案调查彰显市场对于企业间的收并购等行为较为关注，在一定程度上反映出市场对于资金走向具有强有力的监管与保障性。
但也有人认为，这或许跟甚嚣尘上的“跑路”传闻有关。
上述地产基金从业者对《凤凰WEEKLY地产》称，不排除是国家干预不让资金外逃。
据悉，根据经营者集中审查程序规定，自立案后，初步审查时限30日，进一步审查时限90日，具有延长情形的，可以再延长60日。因此，审查期限最长可达180日。
“若经过立案审查后，在收购过程中存在垄断情况，交易或将面临停止。”诸葛找房分析师称。
“收租公”难做
21世纪初，SOHO中国的很大一部分客户是山西和内蒙的煤老板，当时买房超过5000万元就可以和潘石屹吃饭，后来价格水涨船高，甚至超过1亿。
SOHO中国最巅峰的2010年，营收达到182亿元，潘石屹夫妇以150亿身家，排在胡润百富榜第51名。
2021年上半年，SOHO中国实现营收只有8.05亿元，同比减少45%，均来自租金收入，并无销售收入；而去年上半年的14.53亿营收中，还包括6.71亿元是出售车位的收入。
2012年，受政策影响，SOHO中国从销售转为自持，营收随后出现大面积下滑。两年后，潘石屹陆续出售资产，SOHO中国手中持有的物业也在减少。
之后，潘石屹宣布金盆洗手，不谈房地产，只谈摄影和写作。
据媒体统计，2014年-2019年间，潘石屹陆续通过出售资产已套现近300亿元。已出售资产包括上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场、上海虹口SOHO等。
目前，支撑SOHO中国业绩的主要是“九大金刚”，即位于北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。
今年上半年，出租率最高的是古北SOHO，为98%，最低的是最新竣工交付的丽泽SOHO和朝阳门SOHO，均为74%。
截至2021年上半年，SOHO中国投资物业平均出租率已恢复至约90%，去年同期出租率约为78%。而在2018年，SOHO中国投资物业平均出租率达96%。
出租率下降的同时，租金回报率并没有得到改观。潘石屹曾多次在公开场合抱怨，对比美国办公楼租金回报率接近4%，纽约5%、6%，“中国租金回报率我都不好意思说。”
在2020年5月的股东大会上，潘石屹称，SOHO中国的租金回报率大概是3%。
“SOHO中国员工白干一年，还要每年赔2.4%的利息进去。”2017年的一次公开场合，潘石屹以SOHO现代城为例，指出1999-2000年建的房子，租金回报率从15%降到2%。而SOHO中国从银行获得贷款的年息是4.4%，即便融资成本已经是地产行业里最低，但租金仍然无法覆盖。
言语间有失望，也有一丝愤愤。
如今潘石屹决然地把自己一手创办的SOHO中国卖掉，这些也许不是全部的理由，但恐怕是其中之一。
卖便宜了，还是贵了？
此次收购SOHO中国的黑石，被称为美国“PE之王”，也是全世界最大的资产管理公司，截至今年二季度，黑石的资产管理规模达到了6840亿美元，同比增长21%。
“它（黑石）投房地产时，有一个方法就是去买那些在资本市场的估值低于资产估值的公司。”6月末，同为“万通六君子”之一的冯仑公开谈到，黑石对房地产情有独钟，永远在找“差价”。
几天前，黑石集团中国区董事总经理陈宇对媒体称，黑石对办公楼的长期需求是看好的，但投资就得看标的，看估值、价格是否合适，碰到合适的就多做一些，不合适就不做，保持一种纪律性。
此前，黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民同样也对媒体表示，看好中国优质写字楼和物流资产。
去年，爆出黑石的出价是6港元。当时高盛曾发过一份报告，给出SOHO中国目标价是3.9港元，这是上调后的价格，原因就是正在谈收购。
即便是如今5港元的价格，也比当时高盛给出的价格要高不少。
按今天5港元/股的价格计算，SOHO中国整体估值在260亿港元。截至8月19日收盘，SOHO中国市值为168.46亿港元。
2020年5月的股东大会上，潘石屹曾被问到物业管理会不会单独上市。他谈到，很多物业公司会上市，PE很高，范围在20-60倍，平均40倍。
“写字楼的物业价格都收得比较高，利用率也高，物业公司毛利率比较高。从PE值来算，SOHO中国的物业公司价值确实还未体现出来，也没有从股票上体现出来。”潘石屹说。
语气中，都是对SOHO中国被低估的无奈。
财报数据显示，截至2020年底，SOHO中国物业管理24个项目，扣除客户用于办公、商业及居住等套内使用面积外，总建筑面积为139万平方米。
物业正在风口，商管在资本市场的热度也在上升，但这一切，此后跟潘石屹已经基本无关。
当然，如果交易顺利的话。
作者｜刘碎平 编辑｜曹蓓
凤凰WEEKLY地产原创
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